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豪宅市场可持续性存疑

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
  本报记者 张晓玲

  实习记者 杨晓艺 广州、深圳报道

  年初至今,房地产市场哀声一片,供需结构发生变化,成交量连续下降,不同规模的降价随之陆续出现,一线城市的几个楼盘也未能避免。

  然而,在整体市场周期性下调的背景下,一线城市的豪宅项目却集中放量。这 种特别的情况能否持续?

  在市场整体不乐观的情况下,深圳仍有多个豪宅项目集中入市。

  5月18日,东部华侨城天麓·云阙新品发布,推出5栋面积5000平方米的别墅,定位于商务型私人订制庄园;同样在南山,鹏瑞地产推出了深圳湾一号项目,均价达到10万元/平方米;另外近期招商地产也在蛇口打造了第一个亿元级项目—海上世界双玺。

  在北京,也有大量豪宅项目积极入市。据亚豪机构统计数据显示,包括旭辉·御锦、龙湖双珑原著、泰禾·北京院子、中建·红杉溪谷、鸿坤·林语墅、首开·缇香郡等项目在内,5月北京共有11个别墅项目同时入市,创过去5年时间里月度供应新高。

  同策咨询研究部总监张宏伟分析认为,一线城市豪宅项目出现逆势上涨现象,是今年年后预售证放行和部分降价导致了市场放量而引起的。

  就上海来说,由于2013年11月份“沪七条”的出台及年底延缓发放预售证,高端楼盘成交受到抑制;但年后随着政策效果的递减,预售证开始放行,加之个别楼盘开始大幅降价,导致单价4万元以上的高端楼盘集中释放,占比迅速回升。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,一线城市的富豪比较多,胡润财富排行榜显示这些富豪的个人资产大多都在1000万以上;而在资产配置上,富有人群出于保值增值和房产税即将推出的考虑,会倾向于把小户型房源转化为一两套别墅、豪宅产品来持有。

  但是,豪宅市场的购买力终究有限,而在供应量增加和房地产周期性下行中,豪宅市场这种逆势能否持续存疑。

  6月10日,中原(深圳)领先指数十周年暨深圳中原2014年中媒体交流会上,深圳中原董事总经理郑叔伦表示,因银行房贷资金收紧和市场观望情绪渐浓,今年房地产市场成交持续低迷。前5个月,一二手成交总量306万m2同比下降了42.8%,创下2008年以来的历史新低。郑叔伦认为,目前深圳房地产市场衰退期已经来临,从房地产衰退期发展的四个阶段来看,现在正处于量降价平的第一阶段,僵持一段时间后,预计将会有更多楼盘及小业主加入降价队伍。

  中原集团研究董事程澐也指出,2014年中原报价指数和中原经理指数连续数月下跌,在4月底和5月先后跌破临界值,中原领先指数在5月顺利成长的也随之步入下降通道。

  深圳中原董事总经理郑叔伦表示,市场成交量低位徘徊的迷局已破,房价已进入实质性的下调阶段,楼市即将进入“下半场”。

  对于北京5月豪宅项目成交量的上涨,美联物业研究总监徐帆表示,应该将其变化放在一段时期来看,实际上豪宅项目的成交近年来是逐渐减少的。换豪宅的人群不在意价格的高低,但对于品质的要求越来越挑剔,也有部分人群将目光转向海外。

  在上海,豪宅供应量正在超过需求。从供应量来看,上海5月别墅市场新增6个项目,共推出474套房源,与上月相比略有增加。进入2014年之后,别墅市场的供应量持续走高,而去化明显不足,预计在未来一段时间内将继续保持供过于求的形势。

  张宏伟表示,豪宅市场的均价保持小幅上涨的状态,是由于其价格高而导致,总体看来成交量还在下降。接下来,在整体房地产市场持续降温的影响下,这种逆市场现象会逐渐恢复正常。(编辑 徐炜旋)

  作者:张晓玲 杨晓艺
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