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绿城频发信托产品融资 资金链再陷困局

来源:第一财经日报
2011年07月14日01:14
  不断融资,不断拿地,曾是绿城中国(03900.HK)迅速扩张的主要模式。而在今年政府的严厉调控下,绿城融资频率更是快了许多。

  距离上次内部集资刚刚过去4个月,平安信托一位销售经理在一个论坛上发布一则广告:平安信托和绿城中国联袂打造平安财富安城1号房地产基金 信托产品,以股权投资方式参与多个绿城优质房地产项目,年化收益25%以上。一句话再次把绿城中国推到了资金链紧张的风口浪尖。

  而这已不是绿城中国第一次面临这个问题,在2008年的一轮房地产宏观调控中,绿城已经遭遇过资金链危机,并临近破产边缘。

  不过,绿城中国一位高管昨日对《第一财经日报》表示:“这类似于一个房地产股权投资基金,并不代表绿城资金链出现了问题。”

  信托产品年化收益创新高

  这可能是今年以来,品牌开发商融资成本最高的一例。

  绿城目前缺钱是一定的。在6月13日的绿城中国股东大会上,绿城副主席兼行政总裁寿柏年公开表示,公司的资金情况偏紧,但暂时还没有在资本市场融资的计划。

  关键是紧张到什么程度?

  据接近平安信托的知情人士介绍,该信托承诺下高达25%的年化收益,从表面上看的确诱人。“一般而言,预期投资收益承诺的提高,也意味着向开发商索取相应利率亦在提升之中。”而按照当前的信托借贷行情,普遍已涨至20%~22%。

  根据公开的信托产品招募说明书内容,此次平安信托与绿城集团的合作方式,以股权投资策略参与绿城多个房地产项目,包括了温州龙湾项目、扬州市广陵区旧城改造项目、宁波市镇海区项目等,其中,温州龙湾项目的IRR(内部收益率)甚至高达35%~41%,“年化收益率25%其实是多个项目综合来看的,如果按照单体项目的话,收益会更高,但相应的,风险也会更高。”上述人士表示。

  按照该计划,绿城项目的年平均利润率低于10%时,不能获取项目收益回报;即使年平均利润率超过10%,也只能按二八分成的原则,少量获取投资回报。

  多位信托业界人士向记者表示,以股权方式参与房地产项目的合作方式,最终是以分红形式反馈投资者,而所谓“25%的年化收益”并不是规定为每年必须回报的投资收益率。从这层意义上来看,这一信托产品实际上更倾向为基金运作方式。

  信托融资成“救命稻草”

  事实上,绿城中国一向喜欢信托融资的渠道,在2008年情势比较紧张的情况下,绿城就打开了信托融资渠道的大门。

  信托融资此后便成为绿城中国资金来源很重要的一部分,在今年政府的严厉调控下,这更是绿城中国解决资金难题的“救命稻草”。

  信托业协会数据显示,2011年一季度新增房地产信托超过了700亿元,这个数字已经与2010年各季度的均值相持平。

  今年以来,绿城已先后与中融国际信托、中泰信托和北京国际信托分别合作成立了三款信托产品,募资3亿元、2.57亿元和20亿元。除此之外,绿城还曾多次发起内部集资,这也是多次引发绿城缺钱传闻的来源。绿城2010年年报显示,截至去年末,绿城的净负债率高达132%,在2011年里,其还有约46亿元的地价款未付。

  这或许是绿城多次合作拿地的重要原因,在刚刚过去的6月,绿城中国与上海华彬投资有限公司联合体以24.3亿元的价格拿下上海长风地区10号北商办地块,而这和绿城资金最宽裕的2009年相比,显然有点“小家子气”,当年,绿城曾一掷61亿元在苏州一天拿下两块地。

  还应值得注意的是,绿城中国今年销售业绩并不佳,截至5月底,仅仅完成了156亿元的销售额,到6月底也只有186亿元的销售额。按照这个速度,实现去年制定的500亿元销售目标已成为一个不可能完成的任务。
(责任编辑:sohustock)

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