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金地借壳至祥置业 短期内仍难融资

来源:第一财经日报
2011年07月08日01:07
  摄影记者/高育文

  对内地开发商而言,境外融资的诱惑始终挥之不去。

  6月30日,金地集团(600383.SH)发出公告称,公司全资子公司辉煌商务有限公司(下称“辉煌商务”)与华人置业(00127.HK)间接全资附属公司BILLIONUP LIMITED签订买卖协议,公司拟以8.36亿元收 购华人置业旗下上市公司至祥置业(00112.HK)61.96%股权。

  公告显示,至祥置业从事房地产开发、租赁和证券投资及金融相关业务,截至2010年年底,资产总额为10.59亿港元,其中包括950万港元负债和10.49亿港元股东权益。

  外界纷纷推测,金地此次收购至祥是为其商业地产业务开辟海外融资渠道,《第一财经日报》记者向金地相关人士求证时,被告知目前收购事宜还在审批中不便透露。收购至祥置业,金地究竟有着怎样的谋划和部署,目前尚存悬念。

  辉煌商务何许公司?

  此次发起收购的辉煌商务,此前并不为人所熟知。注册信息显示,辉煌商务为金地在港注册的全资子公司,其业务性质为房地产相关业务,注册资本100万港元,经营范围包括房地产项目销售推广与服务。

  记者查阅金地近年年报发现,辉煌商务除了拥有部分集团内地项目子公司股权外,更关键的是,集团持有、管理的美元和人民币房地产基金平台都在辉煌商务旗下运作。

  2008年8月,金地与瑞银环球资产管理共同发起成立“瑞银金地中国房地产美元基金”,并于2010年3月完成首期约1.2亿美元募资,第二期募集也在2010年12月完成,基金规模接近2亿美元。

  共同管理此美元基金的“稳盛投资”,正是辉煌商务的子公司。资料显示,稳盛(香港)投资管理有限公司成立于2009年7月7日,辉煌商务与其子公司香港唯诚投资管理有限公司拥有其全部股权。

  在与瑞银合作推出美元房地产基金之后,稳盛投资在2010年也开始试水人民币房地产基金,投资的项目包括深圳观澜项目一期和武汉四新两个住宅项目。

  不过此前据媒体报道,两个人民币基金项目的募集情况不如预期,原计划募集4亿元的武汉项目,最终只募集了2亿元,而原计划募集6亿元的深圳项目,也仅仅募集了3亿元。

  不过,这并没能影响到金地董事长凌克对房地产基金的看法。在今年三月举行的一场机构投资者交流会上,凌克预计2011年稳盛投资管理的房地产基金规模能够达到50亿元,并将继续发起设立由稳盛投资募集和管理的美元基金和人民币基金。

  凌克希望稳盛投资能在三年内成长为管理百亿资产规模、有强大产品开发销售能力、依照国际化标准运作、市场领先的基金管理公司,而未来五年内的规划则是达到600亿规模。

  除了房地产金融,凌克还表示,金地2011年在商业地产领域也要实现突破,投资一至两个商业地产综合体项目,并在今后五年,每年商业地产领域的投资额保持在集团总投资额的20%左右。

  2010年9月金地成立了专门的商业地产公司,并将包括北京金地中心、西安和岗厦的商业项目在内的商业资产转至商业公司旗下。

  在2010年年报中,金地将未来发展策略描述为“以住宅业务为核心,以商业地产和金融业务为两翼,协同发展,成为复合型的地产开发商”的“一体两翼”发展战略,并称“商业地产将会通过资本平台的整合来获得更加长期和稳定的投资回报”。

  金地总裁黄俊灿也曾表示,将透过稳盛投资为金地的住宅和商业地产业务提供资金支持,“深入挖掘住宅地产、房地产金融、商业地产三者的联动价值”。

  正是在这样的背景之下,金地通过子公司收购至祥置业被解读为借壳上市,为今后发展商业地产开拓融资平台,似乎变得顺理成章。

  香港平台短期内无法融资

  关于金地此次收购至祥置业,平安证券的报告指出,金地将面临全面要约收购义务,不过上市资格仍会保留。当金地获得过多股权后导致壳公司面临退市时,金地可选择将多余股权卖给第三方,以保证股权不会过度集中,至祥置业上市资格将继续保留。

  一般而言,金地收购至祥置业60%的股份,是其买壳上市的第一步,预计未来至祥置业将对辉煌商务增发以购买辉煌商务持有的部分资产,实现融资以及间接上市的目的。

  但高华证券在研究报告中指出,即使金地顺利收购至祥置业,由于壳公司当前规模较小、仍须金地不断增强其规模,所以融资平台在短期内带来的裨益将较为有限。

  正略钧策管理咨询顾问魏庆告诉记者,根据香港的监管规则,在完成收购、取得控制权之后的24个月之内,若壳公司收购某项资产的资产比例、盈利比率、收益比率、代价比率以及股本比率任意一项指标超过100%,都将构成“非常重大的收购事宜”,会被按新股上市处理,那样的话买壳上市的意义便不复存在。

  “由于至祥置业的壳较小,因此两年之内,金地都不会向至祥置业注入大量资产,这也就意味着,短期内无法实现融资功能。”魏庆表示,收购至祥置业应该是金地为发展商业地产所做的长远打算。

  他同时认为,从目前透露出来的信息看,除了直接透过旗下的商业地产子公司开发项目,人民币基金也有可能是金地投资、持有商业地产的一种方式。

  “此时收购至祥,或许也是在为人民币房地产基金将来的退出途径未雨绸缪。金地推出人民币基金投资商业地产的同时,必然面临基金到期后退出的问题。届时,金地或许会利用香港的上市公司接手基金的投资项目并继续持有。”魏庆表示,“金地目前的人民币基金2014年才会到期,因此即使24个月之内无法大量注资,也仍有充足的时间不断增强壳公司的规模,为今后开发、持有商业地产募集资金。”

  “金地此次收购也许代表了一个趋势。”国都香港研究部经理朱振明表示,对于有资金需求,特别是需要大量资金进入商业地产领域的开发商而言,在内地融资渠道受阻的情况下,香港上市再度被提上议程,但近两年内地房企在港IPO的市盈率均不算高,不少还出现了“破发”,表现不济,因此买壳上市开始显得更有吸引力。“买壳上市的好处还体现在,开发商可以有选择地将部分资产注入壳公司,而不必将整个公司搬到香港进行IPO。”

  根据金地集团此前发出的公告,收购至祥置业的交易预计将于7月29日或之前完成。
(责任编辑:崔子常)

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