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差别风险系数激励 信托探路保障房融资

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
2010年12月20日23:42
  12月20日,接近银监会的人士向本报透露,在即将下发的《信托公司风险资本计算表》中,将对保障性住房的信托融资产品,设定低于普通房地产信托产品的风险系数。此举意在鼓励信托公司为保障性住房建设提供资金。

  对于普通房地产信托产品,银监会态度审慎。但对于保障性住房建设通过信托融资,银监会副主席蔡鄂生12月3日在上海举行的中国信托业峰会期间表示要予以支持,并要求信托公司要根据国家转变经济发展方式的要求,转变信托发展方式,要“把视野放宽,把立足点站高”。

  据记者了解,一些信托公司早已进入保障房建设领域。如中信信托从今年初到现在已先后在江苏淮安和武进两地推出了三款保障房建设信托项目,且都是在通行的BT(即“建设-回购”)模式下,为开发商承建当地保障性安居工程项目产生的政府回购款提供流动化安排,后续保障房建设项目也都在跟进。此外,天津信托、平安信托、中粮信托等公司也都以不同方式介入过保障房建设项目。

  差别计算风险系数

  前述接近银监会的人士透露,配套《信托公司净资本管理办法》的风险资本计算表和净资本计算表已经定稿,将于近期下发。风险资本计算表在前期征求意见过程中,有信托公司提出,应对保障性住房类融资信托产品设定较低的风险系数,政策制定者采纳了这一意见。

  尽管前述两个系数表尚未正式下发,但全行业已经普遍感受到了净资本的硬约束压力,多家信托公司面临“要么降低信托资产规模,要么增资”的抉择。此时,低资本消耗的业务将受到青睐。

  在江苏武进等地从事保障房建设的开发商“森联投资”的负责人认为,尽管信托资金的成本比银行开发贷款高,但优势一样明显。“信托资金的成本都是显性成本,而且效率高,从信托公司开始做尽职调查到获得资金,只需1-3个月,抵质押条件也更灵活。”“森联投资”在江苏武进的保障房建设项目先后接受中信信托两款产品募集的资金共1.4亿元。

  前述“森联投资”负责人认为,信托模式可以成为政府开展安居工程建设的新路径。

  “现在政府主导的保障性住房建设资金缺口较大,时间要求也较高,而信托公司能在较短的时间内,快速聚集民间资金投入保障房建设,既能及时添补资金缺口,也让民间资金分享了合理的投资回报。”

  信托资金进入保障性住房建设不仅是进入国家政策重点支持的领域,也有较大的市场空间。住建部此前在《关于报送城镇保障性安居工程计划任务的通知》中明确提出,明年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。

  应收账款流动化信托

  中信信托为“森联投资”提供的融资,均以“森联投资”已经完成竣工的保障房,经政府验收合格,回购后产生的应收账款作为质押。

  BT模式目前已经成为保障房建设的主流模式之一,即开发商根据政府的规划和采购合同,垫资建设保障房,建成后由政府回购。但政府通常并非一次性付款,而是分3年左右分期付款。

  BT模式下的应收账款就成为信托公司“做文章”的地方。据中信信托一业务部门负责人介绍,信托资金虽然不是在保障房建设初期就介入,但是开发商可以采用滚动开发的模式,高效率使用信托资金。业内人士认为,此种模式下,信托公司得到开发商和政府的双重付款保障,且信托资金封闭运作,定向用于保障房建设,最大限度地降低了风险。

  中信信托在江苏淮安的保障房项目采用了同样的“应收账款流动化”模式,第1期为保障性住房承建方淮安开发控股有限公司融资2亿元,第2期2亿元的产品正在发售。中信信托方面表示,公司对保障房建设等国家政策支持的方向性业务一直都很重视,计划在全国范围内复制这一模式。“保障房项目将是明年项目的重点之一。”

  除中信信托外,天津信托、平安信托、中粮信托等公司都以不同方式介入过保障房建设项目。而在普通房地产信托项目受到严监管的情况下,保障房项目将受到更大的重视。“尽管投资回报相比普通房地产信托项目略低,但此类产品风险较低,发行仍然不难。”中粮信托人士表示,虽然信托公司手续费收益略低,但可以通过做大规模,实现更高的收益。

  反观普通的房地产信托项目,往往存在进退两难的尴尬,一位信托公司研究部主管表示,在房地产融资环境宽松的时候,开发商更愿意要成本更低的银行开发贷资金。而在开发商获得开发贷困难的时候,表面上信托的机会来了,但往往也是国家调控房地产的时候,对房地产信托的监管从紧。

  “而保障性住房建设,一直是政府鼓励的,且政策支持力度越来越大。”上述信托公司研究主管认为,信托公司为保障性住房建设提供资金,不受房地产调控影响,可以获得稳定的收益。

  信托公司更大的机遇将在房地产信托投资基金(REITs)开闸之后。目前上海、天津等地都在运作针对公租房和廉租房的REITs产品。

  作者:郑智
(责任编辑:sohustock)

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