华联股份(000882)股权收购项目评估说明（之五）(图)

北京华联商厦股份有限公司股权收购项目评估说明

　　之五：合肥信联顺通商业管理有限公司

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　　合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明

　　第一部分关于评估说明使用范围的声明

　　本评估说明仅供评估行业主管部门、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。

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　　二零零八年十二月十五日

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　　合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明

　　第二部分关于进行资产评估有关事项的说明

　　此部分内容由资产占有方提供，详细资料附于本评估说明的最后部分。

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　　第三部分资产清查核实情况说明一、资产清查核实内容

　　列入本次清查范围的是合肥信联顺通商业管理有限公司的所有资产和负债。包括：流动资产、机器设备、在建工程、土地使用权和流动负债。

　　现将资产清查核实的内容列表如下：

　　金额单位：人民币万元

　　项目帐面价值

　　A

　　一、流动资产1107.92

　　二、非流动资产29273.72

　　其中：长期股权投资30.00

　　投资性房地产40.00

　　固定资产50.80

　　在建工程64658.34

　　无形资产74613.15

　　长期待摊费用80.00

　　递延税款91.43

　　资产总计109381.64

　　三、流动负债113046.44

　　四、非流动负债120.00

　　负债总计133046.44

　　净资产146335.20

　　二、实物资产分布情况及特点

　　合肥信联顺通商业管理有限公司的实物资产主要有在建工程、土地使用权和机器设备。

　　(一)在建工程：待估在建工程为华联合肥长江路店的在建工程，坐落在合肥市蜀山区长江西路口和怀宁路口。设计单位：广州市科城建筑

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　　合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明设计有限公司，施工单位：国都建设（集团）有限公司。建筑面积：47414.5

　　平方米，现浇钢筋混凝土框架结构，框架抗震等级均为三级；抗震设防烈度为7度。建筑结构安全等级二级，结构设计使用年限为50年；地基基础设计等级为丙级。地下室底板、外墙防水等级二级。

　　地下1层，地上4层，地下1层层高6米、地上1层层高6米、2、3、4

　　层层高5.5米，截至到11月30日工程施工部位主体框架4层钢筋混凝土板完工，随着工程进度上下水、电等预埋完工。

　　(二)土地使用权：

　　申报评估的土地使用权详细信息见下表：

　　宗地使用权人合肥信联顺通商业管理有限公司

　　取得方式出让

　　宗地位置合肥市长江西路

　　地号S16005-1

　　图号26.00-20.25,25.75-20.25,20.00

　　土地使用权性质出让土地

　　土地登记用途商业

　　土地使用年限40年

　　土地剩余使用年限(年)34.3年

　　土地总面积(平方米)19784.67

　　东怀宁路

　　四南支路

　　至西住宅区

　　北长江西路

　　评估土地面积(平方米)19784.67

　　土地登记证书号合国用（2008）第587号

　　发证日期2008年11月28日

　　(三)机器设备：申报评估的机器设备为两台自配的电脑。三、影响资产清查的事项

　　无影响资产清查的事项。

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　　合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明四、资产清查的过程与方法

　　接受资产评估委托后，北京中企华资产评估有限责任公司制定了详细的现场清查实施计划，分流动资产、机器设备和房地产小组，在企业相关人员的配合下，根据提供的资产评估申报表，于2008年11月25

　　日至2008年12月5日对企业的资产进行了现场清查核实。

　　(一)清查主要步骤

　　1.指导企业相关人员首先进行填表与收集准备应向评估机构提供的资料

　　首先对企业相关的财务与资产管理人员进行培训，指导企业在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单，对列入评估范围内的资产进行细致准确的登记填报，同时收集准备被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。

　　2.初步审查资产占有方提供的资产评估明细表

　　评估人员通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况，然后仔细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等，同时反馈给企业要求进行补充修改完善。

　　3.现场实地勘察

　　根据委估资产的分布状况，分流动资产、机器设备和房地产三个现场勘察小组对申报资产进行现场勘察，并针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。

　　4.补充、修改和完善资产评估明细表

　　根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。

　　5.核实产权证明文件

　　对评估范围内的土地、在建工程、机器设备等资产的产权进行调查，

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　　合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明以确认作到产权清晰。

　　(二)清查的主要方法

　　在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。

　　1.设备类资产的清查

　　根据企业提供的机器设备资产清查评估明细表和有关资料，机器设备评估人员对公司申报的机器设备进行了清查和勘察。申报评估的机器设备为两台自配的电脑

　　2.在建工程的清查

　　对于列入评估范围的在建工程资产，评估人员了解了在建工程项目的概况、付款情况、目前状态及工程形象进度。并到企业财务部查阅了各工程项目的费用支付相关原始凭证，深入在建工程施工现场对在建工程进行了现场勘察。

　　3.土地使用权的清查

　　根据企业提供的无形资产—土地使用权相关资料，土地评估人员对土地用途、用地性质、准用年限、开发程度、面积等与土地证等权属文件逐一核对，并对纳入评估范围的土地进行了详细了解和现场勘察。

　　4.流动资产的清查

　　主要通过账务核对，对非实物性流动资产进行清查。我们对货币资金、应收款项科目进行了重点核验。

　　5.各类负债的清查

　　对列入评估范围的负债各科目，评估人员在账务核对的基础上，调查了其内容、形成原因、发生日期、合同，并重点了解各类负债是否企业评估基准日所需实际承担的债务。五、资产清查结论

　　评估人员对列入评估范围资产的清查工作是与资产占有方共同进行的。评估人员在资产清查过程中，重点核实评估申报表与实物资产的

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　　合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明一致性，落实资产的真实存在。

　　经评估人员现场清查确认，资产清查核实情况汇总结果见下表：

　　金额单位：人民币万元

　　项目帐面价值调整后帐面值

　　AB

　　一、流动资产1107.92107.92

　　二、非流动资产29273.729273.72

　　其中：长期股权投资30.000.00

　　投资性房地产40.000.00

　　固定资产50.800.80

　　在建工程64658.344658.34

　　无形资产74613.154613.15

　　长期待摊费用80.000.00

　　递延税款91.431.43

　　资产总计109381.649381.64

　　三、流动负债113046.443046.44

　　四、非流动负债120.000.00

　　负债总计133046.443046.44

　　净资产146335.206335.20

　　六、清查调整说明

　　企业提供的列入评估范围的评估基准日会计报表，已由京都会计师事务所进行了审计，在审计过程中对部分会计事项已进行了相应调整。本次资产评估没有清查调整事项。

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　　第四部分评估依据的说明

　　我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：一、法律法规依据

　　1.财政部财评字199991号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；

　　2.2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议颁布的《中华人民共和国企业所得税法》；

　　3.《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于2004年8月28日修订通过)；

　　4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(中华人民共和国国务院令第256号)；

　　5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

　　6.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

　　7.《城镇土地估价规程》（国标GB/T18508-2001）；

　　8.其它相关的法律法规文件。二、准则依据

　　1.财政部财企200420号《关于印发<资产评估准则—基本准则>和<资产评估职业道德准则—基本准则>的通知》；

　　2.中评协2007189号文《关于印发<资产评估准则-评估报告>等7项资产评估准则的通知》；

　　3.中国注册会计师协会会协200318号文《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；

　　4.中评协2004134号文《关于印发<企业价值评估指导意见（试行）

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　　合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明>的通知》；

　　5.中评协199603号《资产评估操作规范意见（试行）》；

　　6.2006年2月15日财政部第33号令修订后的《企业会计准则—基本准则》；

　　7.2006年2月15日财政部财会20063号《关于印发<企业会计准则第1号——存货>等38项具体准则的通知》。三、权属依据

　　1、土地使用权证。四、取价依据

　　1、国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析数据；

　　2、公司有关部门提供的未来项目开发、经营计划、措施等；

　　3、公司提供的未来年度预测损益表；

　　4、中国人民银行2008年11月30日公布执行的贷款利率；

　　5、WIND咨询提供的统计数据；

　　6、评估人员现场勘察记录及收集的其它相关估价信息资料。五、参考资料及其它

　　1、资产占有单位提供的资产状况调查表；

　　2、《资产评估常用数据与参数手册》；

　　3、京都会计师事务所出具的专项审计报告；

　　4、国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料；

　　5、北京中企华资产评估有限责任公司价格信息资料库。

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　　第五部分资产基础法评估技术说明一、流动资产评估技术说明

　　(一)评估范围

　　本次评估涉及的流动资产，具体包括货币资金、其他应收款。上述资产在评估基准日账面值和调整后账面值如下所示：

　　金额单位：人民币元

　　科目名称帐面价值调整后帐面值

　　货币资金229744.99229744.99

　　其他应收款894,121.00894,121.00

　　减：坏帐准备44706.0544706.05

　　其他应收款净额849,414.95849,414.95

　　流动资产合计1,079,159.941,079,159.94

　　(二)评估过程

　　评估过程主要划分为以下三个阶段：

　　第一阶段：准备阶段

　　对确定的评估范围内流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估资料清单和资产评估明细表示范格式，按照资产评估规范化的要求，指导企业填写流动资产申报评估明细表。

　　第二阶段：现场调查阶段

　　1、核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表及各项资料，首先与企业提供资产负债表相应科目核对使之相符。然后再将货币资金评估明细表与现金盘点表、银行对账单核对。

　　2、现场查点：评估人员、财务部门有关人员，对以2008年11月

　　30日为评估基准日申报的流动资产-货币进行了现场盘点。

　　第三阶段：评定估算阶段

　　1、将核实调整后的流动资产评估明细表，录入计算机；

　　2、对各类资产，遵照《国有资产评估管理办法》和《资产评估操作规范意见(试行)》的规定，有针对性地采用成本法，确定其在评估基

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　　合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明准日的公允价值，编制相应评估汇总表；

　　3、提交流动资产评估技术说明。

　　(三)评估说明

　　1、货币资金

　　货币资金包括现金、银行存款二部分，账面值229,744.99元。

　　(1)现金

　　现金是指企业存放在财务部门保险柜内的库存现金款项。基准日现金账面值944.00元，全部为人民币。评估时采用倒推方法验证评估基准日的现金余额，并同现金日记账、总账现金账户余额核对，核实无误后，以账面值确认评估值。评估倒推法计算公式为：盘点日库存现金数+基准日至盘点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金收入数=评估基准日现金金额。

　　现金评估值为944.00元。

　　(2)银行存款

　　银行存款账面值228,800.99元，是企业在交通银行合肥长江支行的人民币存款。

　　银行存款的评估采取同银行对账单余额核对的方法，如有未达账项，则编制银行存款余额调节表，平衡相符后，以核实后的账面值确认评估值。

　　银行存款评估值228,800.99元。

　　2、其他应收款

　　其他应收款账面值894,121.00元，计提坏账准备44,706.05元，其他应收款净额849,414.95元。

　　其他应收款主要为应收的各种押金，经查阅合同、原始凭证和账簿等相关资料，向有关人员了解应收账款的形成原因、债务单位偿还能力，

　　评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。根据具体情况，分别采用个别认定法和账龄分析法，对评估风险损失进行估计。按资产评估准则，对坏账

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　　合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明准备评估为零。

　　其他应收款评估值为849,414.95元。

　　(四)评估结果及分析

　　经评估，各项流动资产评估结果如下表：

　　流动资产评估结果汇总表

　　金额单位:人民币元

　　科目名称帐面价值调整后帐面值评估价值增值额增值率

　　%货币资金229,744.99229,744.99229,744.990.000.00

　　其他应收款894,121.00894,121.00894,121.000.000.00

　　减：坏帐准备44706.0544706.0544706.050.00#DIV/0!

　　其他应收款净额849,414.95849,414.95849,414.950.000.00

　　流动资产合计1,079,159.941,079,159.941,079,159.940.000.00

　　流动资产评估无增减值。二、机器设备评估技术说明

　　(一)评估范围

　　纳入本次评估范围的设备为合肥信联顺通商业管理有限公司拥有的两台自配电脑，设备类资产账面值见下表：

　　设备类资产汇总表

　　金额单位：人民币元

　　账面价值

　　资产类别

　　原值净值

　　机器设备8,134.008,005.21

　　(二)设备概况

　　合肥信联顺通商业管理有限公司申报的设备为两台自配电脑，购置

　　日期为2008年10月份。

　　(三)设备账面原值、净值的构成

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　　1、账面值：由于电脑设备便于采购，账面原值构成相对简单，仅包括设备购置价。

　　(四)评估过程

　　评估人员于2008年11月25日—12月5日对合肥信联顺通商业管理有限公司申报评估的机器设备进行了清查核实和现场勘察工作。

　　1、清查核实工作

　　(1)评估人员对企业提供的申报明细表进行检查，对表中的错误、漏填等不符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。

　　(2)现场清点设备，查阅设备的购置日期、购货发票，掌握了设备的现状。

　　(3)根据现场勘察结果进一步修正企业提供的评估申报明细表，然后由企业盖章，作为评估的依据。

　　2、评定估算

　　对机器设备的评估，主要采用成本法。计算公式如下：

　　评估值=重置全价×综合成新率

　　（1）重置全价的确定

　　重置全价只包括购置价，主要参考设备最新市场成交价格予以确定。

　　（2）成新率的确定

　　在根据经济寿命年限确定理论成新率的基础上，结合现场勘察情况进行修正后，得到综合成新率。如果现场勘察情况与理论成新率差异不大的，则不作修正。

　　理论成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限

　　综合成新率=理论成新率+勘察调整值

　　（3）评估值的确定

　　评估值=重置全价×综合成新率

　　3、评估汇总

　　(1)经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增减值率的合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进行复查。

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　　(2)在经审核修改的基础上，汇总机器设备评估明细表。

　　(3)把本次评估所用的基础资料及评估作业表、询价记录等编辑汇总成“附件”存档。

　　4、撰写报告

　　按照资产评估行业要求，编制“设备评估技术说明”。

　　(五)评估结果及分析

　　设备类资产评估结果见下表：

　　金额单位：元

　　评估价值增值额增值率

　　%科目名称

　　原值净值原值净值原值净值

　　固定资产--机器设备8000.007760.00-134.00-245.21-1.65-3.06

　　设备类资产评估原值减值134.00元，减值率1.65%，净值减值245.21

　　元，减值率3.06%。减值原因如下：电子设备价格呈下降趋势。三、在建工程评估技术说明

　　(一)评估范围

　　在建工程为正在建设中或正在安装中的工程项目，核算内容为土建

　　工程，账面值46,583,383.58元。

　　(二)评估过程

　　1、检查资产评估明细表各项内容填写情况，并核实资产评估明细表合计数与财务报表在建工程账面数量是否一致。

　　2、根据申报的在建工程项目，审查其合同内容，并通过与财务人员交谈了解工程实际进度情况及工程款项支付情况，分析账面值的构成及其合理性。向有关人员核实工程项目的立项、开工和进度情况，了解预算的执行情况，并搜集有关设备的合同、付款凭证、技术资料等。

　　3、现场实地勘察在建工程的形象进度，核实是否按照合同条款执行。

　　4、通过现场了解，确定评估方法，测算在建工程评估值。

　　5、撰写在建工程评估技术说明。

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　　(三)评估方法

　　此次在建工程采用成本法评估。列入评估范围的在建工程为尚未完工的工程项目，由于开工时间距评估基准日半年以上，且账面价值中不包含资金成本，需根据合理工期和评估基准日利率加计资金成本。

　　(四)评估结果

　　在建工程评估值为48,234,182.24元，评估增值1,650,798.66元，增值率3.54%。增值原因是考虑了合理的资金利息。四、土地使用权评估技术说明

　　(一)评估范围和对象

　　本次评估的范围和对象为合肥信联顺通商业管理有限公司所使用的一宗国有出让土地。

　　(二)评估对象概况

　　1、土地登记状况

　　宗地使用权人合肥信联顺通商业管理有限公司

　　取得方式出让

　　宗地位置合肥市长江西路

　　土地等级六级

　　地号S16005-1

　　图号26.00-20.25,25.75-20.25,20.00

　　土地使用权性质出让土地

　　土地登记用途商业

　　土地使用年限40年

　　土地剩余使用年限(年)34.3年

　　土地总面积(平方米)19784.67

　　东怀宁路

　　四南支路

　　至西住宅区

　　北长江西路

　　评估土地面积(平方米)19784.67

　　土地登记证书号合国用（2008）第587号

　　发证日期2008年11月28日

　　2、土地权利状况

　　估价对象的土地所有权属国家所有，根据资产占有方提供的资料，

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　　合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明待估宗地的土地使用权人为合肥信联顺通商业管理有限公司，土地取得方式为出让，待估宗地的土地使用权终止年期为2043年4月，待估宗地于评估基准日未设定他项权利。

　　3、建筑物和地上附着物状况

　　根据资产占有方提供资料，待估宗地规划容积率为1.73，至估价时点，工程正在建设中；根据现场勘查，宗地的开发程度为红线外“五通”(通路、通水、排水、通电、通讯)，红线内场地平整。

　　(三)地价定义

　　根据资产占有方提供的资料及现场勘查，本次评估的设定土地开发

　　程度为宗地红线外“五通”（通路、通水、排水、通电、通讯），宗地红线内场地平整。

　　本次评估的价格是指在土地设定用途为商服用地、使用权类型为出让、于评估基准日2008年11月30日、土地使用年限为剩余年限的土地使用权价格。

　　(四)评估过程

　　1、价格影响因素分析

　　(1)一般因素

　　①资源状况

　　合肥，安徽省省会，位于中国中部（北纬32°、东经117°），长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心,也是全国重要的科研教育基地。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里；市区总面积838.52平方公里，其中巢湖水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为224平方公里。

　　②土地市场状况

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　　合肥市土地主要用地类型包括农用地（耕地、菜地、园地等）、建设用地（包括城市建设用地和集体建设用地）及未利用地等。

　　根据国务院《关于加强土地资产管理的通知》（国发200115号）精神，该市（县）进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场供应，并严格按照国土资源部《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）和《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令）要求，加强了对土地出让市场的管理，使该县（市）土地市场日趋规范，有力推动了当地经济的发展。

　　③经济发展状况

　　合肥市是一座历史悠久的古城，为国务院批准的全国对外开放城市。2008年以来，在市委、市政府的坚强领导下，全市人民全面落实科学发展观，坚持加快发展不动摇，经济发展逆势而上，继续保持又好又快的发展态势。初步核算，上半年全市生产总值为723.25亿元，同比增长18.1%，高于全国、全省7.7和3.9个百分点，为1996年以来同期最高增幅，在全国省会城市中继续保持领先。其中，第一产业实现增加值36.87

　　亿元，增长5.5%，比一季度加快1.5个百分点，高于全国、全省2和0.6

　　个百分点；第二产业增加值381.52亿元，增长23.3%，比一季度加快0.9

　　个百分点，比全国和全省分别高12和4.5个百分点；第三产业增加值

　　304.86亿元，增长13.3%，比全国和全省分别高2.8和1.4个百分点。上半年，全社会固定资产投资为932.27亿元，增长55.4%。全市财政收入为156.08亿元，同比增长40.7%，其中地方财政收入81.28亿元，增长

　　51.9%。地方财政收入中，税收收入为74.83亿元，占地方财政收入的92%。

　　1—5月份，全市进出口总额为30.63亿美元，同比增长34.9%，增幅高于上年同期6.3个百分点，其中出口21.26亿美元，增长37.2%,高于上年同期8个百分点。上半年我市城镇居民人均可支配收入为8207元，增长

　　20.7%，其中工资性收入增长11%，经营性收入增长1.4倍，转移性收入增长28%。上半年，全市农民人均现金收入为2846元，增长23.9%，超过城市居民收入增幅3.2个百分点。

　　(2)区域因素

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　　①区域概况

　　蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤。区属8个街道、2

　　个镇、1个产业园区，总面积246.83平方公里，常住人口49.37万,其中农业人口3.65万。区域内座落着国家级合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区、合肥政务文化新区和正在建设中的中国（合肥）科学城。

　　②交通条件

　　蜀山区地处全国交通规划的枢纽位置，铁路、公路、航空、通讯基础设施完备。国家一级大型机场——合肥骆岗机场紧邻东南；京九、合九、宁西铁路，合宁、合安、合铜、合芜、合徐高速公路，以及正在建设中的合宁、合武高速铁路，合六、合淮阜高速公路均在此交会。市内的长江西路、黄山路、潜山路、一环路、二环路等8条主干道纵横蜀山区。华东第二电信枢纽、安徽移动通讯枢纽均座落在区域中央，交通便利，通联快捷。

　　③基础设施条件

　　区域内平均基础设施条件达到五通：通路、供电、供水、排水、通讯，其中东部部靠近市中心的区域础设施条件达到六通：通路、供电、供水、排水、通讯、供气，西部区域础设施条件达到三通：通路、供电、通讯。

　　④环境条件

　　区域有环城公园、琥珀潭旅游度假风景区、西山景区，南有徽园、明珠广场和欧美风情街，西有蜀山森林公园、野生动物园、合肥野生动物园、合肥植物园、安徽名人馆，北有董铺水库，自然环境宜人，人文景观众多。"合肥十景"占有其四：五里飞虹、蜀山春晓、环城翡翠和琥珀流光。

　　区内驻有中国科技大学、安徽大学、解放军电子工程学院等39所

　　大中专院校以及中科院合肥研究院、中国电子科技集团第38、43所等科研单位。安徽科技馆、合肥科技馆、合肥图书馆等一批现代化的科教文化设施座落该区域。

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　　⑤商业繁华及产业集聚状况

　　区域产业结构中，以生物工程、软件开发为代表的高新技术产业和汽车、机械、化工、电子等传统产业发展较快。以种植和养殖业为主要内容的特色农业较好，有以丰乐种业为代表的一批现代化科技含量较高的农业龙头企业。蜀山经济开发区是省级重点开发区之一。合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区及合肥市政务文化新区位于该区。

　　⑥规划限制等

　　区域规划限制少。

　　(3)个别因素

　　待估宗地地形平坦，对土地使用无影响；形状规整；地质条件好，地基承载力强；待估宗地两面临路，宗地面积19784.67平方米，规划容积率为1.73。

　　2、估价方法选用

　　根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。

　　考虑到待估宗地为待开发用地，所在区域有已开发完成的商业用地，不动产总价易测算，且所在区域地产市场发育程度很高，区域范围内有较多的商业用地市场交易案例可供参考，故本次评估选用假设开发法和市场比较法进行评估。

　　3、地价测算过程

　　假设开发法是指在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。公式如下：

　　地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费

　　估价过程如下：

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　　1、预计开发完成后不动产总价

　　1.1最佳利用方式的确定

　　本次估价对象位于合肥市长江西路与怀宁路交口西南，地处合肥市蜀山区。根据委托方提供的国有土地使用权证，登记用途为商业用地，土地使用权面积为19784.67m2，规划容积率为≤1.73。根据委托方提供的资料及现场勘察，估价对象地上规划建筑面积为27418.5m2，地下一层建

　　22

　　筑面积为14012.00m，则规划总建筑面积为41430.50m。

　　1.2估计开发建设周期和投资进度安排

　　根据合肥市同类建筑工程规模房地产开发项目的开发周期等资料，预计拟开发房地产建设期为1.5年，并以评估基准日作为开发起始日，建安成本均匀投入；在开发开始0.5年后开始销售，2年内销售完毕。因此确定本项目总开发周期为2.5年。

　　1.3估算开发完成后的不动产价值

　　1.3.1比较案例选择

　　案例A：十里庙商铺，钢混结构，毛坯，位于长江西路，共二十八层，2008年11月售价：8000元/m2。

　　案例B：长江西路商铺，钢混结构，毛坯，位于长江西路，共六层，

　　2008年11月售价：7800元/m2。

　　案例C:丰乐国际大厦商铺，钢混结构，毛坯，位于长江西路，共二十二层，2008年11月售价：8200元/m2。

　　1.3.2比较因素的选择

　　通过对房地产市场的分析，根据办公楼楼价的主要影响因素确

　　定比较因素。结合房地产估价师收集的资料，参照交易实例的交易

　　情况、时间、区域以及个别因素等差别，本次评估选择下列因素作

　　为比较因素。

　　①交易时间：因交易日期的不同房价存在差异，需进行交易时间修正。

　　②交易情况：考虑交易是否正常对房价的影响。

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　　③区域因素：主要有区位、交通条件、公共服务设施、商服繁华程

　　度、环境质量等。

　　④个别因素：主要有建筑结构、写字楼档次、外观、楼层、装修、

　　临街状况、物业管理等。

　　将可比案例A、B、C与待估房地产分别就交易情况、交易日期、区

　　域因素、个别因素四大要素进行修正。

　　1.3.3因素条件说明

　　整理土地估价师收集的有关资料，将估价对象与比较案例的因素条

　　件列表如下：

　　因素条件说明表

　　估价对象

　　内及比较

　　估价对象案例A案例B案例C

　　容实例比较因素

　　用途商业商业商业商业

　　销售时间2008年11月2008年11月2008年11月2008年11月

　　交易情况正常正常正常正常

　　交易形式转让转让转让转让

　　售价（元/m2）待评估800078008200

　　区位属蜀山区,较优属蜀山区,较优属蜀山区,较优属蜀山区,较优

　　区6路公交，距公交6路公交，距公6路公交，距公交6路公交，距公交

　　域交通状况站约100米，较优交站约100米，站约100米，较优站约50米，较优

　　因较优

　　素公共服务设施状况一般一般一般一般

　　商服繁华程度一般一般一般一般

　　环境质量一般一般一般一般

　　建筑结构钢混钢混钢混钢混

　　个档次高档高档高档高档

　　别外观优优优优

　　因装修毛坯毛坯毛坯毛坯

　　素临街状况临主干道临主干道临主干道临主干道

　　物业管理优优优优

　　1.3.4比较因素条件指数表编制

　　本次评估运用市场比较法时所选择的区域因素、个别因素，在编制

　　比较因素指数时，由估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较

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　　合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明法评估时所选择的相应的比较因素指数编制依据。

　　（1）交易日期修正

　　本次评估比较案例交易时间均为2008年11月的售价，故不进行交易日期修正。

　　（2）交易情况

　　估价对象与比较案例交易情况均属正常市场交易，故不进行交易情况修正。

　　（3）区域因素

　　①区位：分优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象所处的区位为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%；

　　②交通状况：分公交线路较多、公交线路一般、无公交线路三个等级，以估价对象附近公交线路为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%，

　　③公共服务设施状况：分优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象生活服务设施状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%，

　　④商服繁华程度：分为繁华、较繁华、一般繁华、不繁华四个等级，以估价对象商服繁华程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-4%，

　　⑤环境质量：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象环境条件为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-1%。

　　（4）个别因素

　　①建筑结构：分为钢混、砖混、砖木三个等级，以估价对象建筑结构状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

　　②写字楼档次：分为高档、中档、低档三个等级，以待估房地产为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

　　③写字楼外观：分为优、较优、一般三个等级，以估价对象外观为

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　　合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-1%。

　　④装修：装修分为毛坯房、普通装修、中档装修和高档装修四个档次，以估价对象为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-4%。

　　⑤临街状况：分为两条主干道并汇处、主干道与次干道交汇处、临一条主干道、临次干道、不临路五个级别，相差一个等级，房价修正+/-2%。

　　⑥物业管理：分为优、较优、一般、无物管四个等级，以估价对象物业管理状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

　　根据因素条件说明表中的估价对象与比较案例的因素情况，编制因素条件指数表如下：

　　因素条件指数表

　　估价对象

　　内及比较

　　估价对象案例A案例B案例C

　　容实例比较因素

　　销售时间100100100100

　　交易情况100100100100

　　交易形式100100100100

　　区位100100100100

　　区

　　交通状况100100100102

　　域

　　公共服务设施状况100100100100

　　因

　　商服繁华程度100100100100

　　素

　　环境质量100100100100

　　建筑结构100100100100

　　个档次100100100100

　　别外观100100100100

　　因楼层100100100100

　　素装修100100100100

　　临街状况100100100100

　　物业管理100100100100

　　1.3.5因素修正

　　在因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数，见下表：

　　因素比较修正系数表

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　　合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明

　　估价对象

　　内及比较

　　估价对象案例A案例B案例C

　　容实例比较因素

　　销售价格待估800078008200

　　销售时间100100/100100/100100/100

　　交易情况100100/100100/100100/100

　　交易形式100100/100100/100100/100

　　区位100100/100100/100100/100

　　区

　　公交状况100100/100100/100100/102

　　域

　　公共服务设施状况100100/100100/100100/100

　　因

　　商服繁华程度100100/100100/100100/100

　　素

　　环境质量100100/100100/100100/100

　　房屋结构100100/100100/100100/100

　　个档次100100/100100/100100/100

　　别外观100100/100100/100100/100

　　因楼层100100/100100/100100/100

　　素装修100100/100100/100100/100

　　临街状况100100/100100/100100/100

　　物业管理100100/100100/100100/100

　　单位建筑面积售价（元/m2）待估8000.007800.008039.22

　　1.3.6不动产平均售价确定

　　上述三个比较实例计算的估价对象不动产平均售价相差不大，故取三者的算数平均值作为估价对象不动产平均售价。

　　则待估房地产单价=（8000.00+7800.00+8039.22）/3

　　=7946.41（元/m2）

　　1.4预测房地产总价

　　由于2007年-2008年合肥楼价非理性的上涨，导致了自今年第二季度以来出现房价小幅下跌，缩量调整态势。近期，政府相继出台救市政策，故本次评估确定0.5年后房地产价格无变化。则本次评估确定估价对象地上部分房地产单价为7946.41元/m2，地下一层商业用途的单价一般为地上单价的八折即6357.13元/m2，则不动产总价

　　=7946.41×27418.50+6357.13×14012.00=30695.47万元。

　　2、建筑物开发成本

　　（1）建造成本

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　　依据合肥市现行建筑工程概（预算）标准测算，同时参照合肥市统计局公布的框架结构的建安成本统计值及委托方提供的有关资料，按建筑面积计算，建造成本总费用为2550元/平方米,总建筑面积为41430.50

　　平方米；

　　（2）管理费

　　按建造成本的5%计；

　　（3）专业人士费

　　包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建造成本的6%计；

　　小计，建筑物开发成本＝（1）＋（2）＋（3）

　　＝11726.90万元3、投资利息以上述建筑物开发成本及地价的合计为基数，结合开发项目的投资规模，设定开发周期为2年，利息率按中国人民银行公布的两年期的贷款利率5.67%计，假设开发成本费用均匀投入，假设地价是一次性投入，计息期为整个开发周期，按复利计息，贷款利息为：投资利息=建筑物开发成本×（1+利息率）-1+地价×（1+利息率）2-1=664.92万元+地价×0.11664、投资利润全部预付资本（包括开发成本和土地成本）利润，投资利润为全部预付资本的20%（根据周边的开发投资回报情况确定），则：投资利润=（建筑物开发成本+地价）×20%=2345.38万元+地价×0.205、销售税费在销售过程中支出的费用主要有：（1）工商统一税：按开发价值的5.5%交纳；（2）买卖手续费：按开发价值的1%支付；北京中企华资产评估有限责任公司27合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明（3）广告宣传及代理费：按开发价值的2%计；销售税费合计为：（1）+（2）+（3）=2609.12万元6、计算宗地总地价总地价=预计开发完成后不动产总价-开发成本-投资利息-投资利润-销售税费总地价=30695.47-11726.90-（664.92万元+地价×0.1166）-（2345.38万元+地价×0.20）-2609.12总地价=10139.11万元7、计算宗地单位面积地价单位面积地价=总地价/总用地面积=10139.11/19784.67=5124.73元/平方米市场比较法是根据市场中的替代原则，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格做适当修正，以此来估算待估宗地土地客观合理价格的方法。其基本公式为：V=VB×A×B×D×E式中：V—待估宗地价格VB—比较案例价格A—待估宗地情况指数/比较案例情况指数B—待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数（1）比较实例选择通过调查分析，我们选择了与待估宗地条件类似的3个比较案例，北京中企华资产评估有限责任公司28合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明具体条件描述如下：实例A：该地块位于合肥市青阳路，用途为商业用地，用地面积6243.30平方米，建筑容积率为3.01。交易期日为2008年1月，基础设施开发程度达到宗地红线外“六通”（即通路、供电、供水、排水、通气、通讯）及红线内“场地平整”的市场交易价格为5360元/平方米。实例B：该地块位于合肥市长江西路南，用途为商业、办公用地，用地面积4000平方米，建筑容积率为8.7。交易期日为2008年11月，基础设施开发程度达到宗地红线外“六通”（即通路、供电、供水、排水、通气、通讯）及红线内“场地平整”的市场交易价格7800元/平方米。实例C：该地块位于合肥市长江西路，用途为商业用地，用地面积6000平方米，建筑容积率为8.7。交易期日为2008年9月，基础设施开发程度达到宗地红线外“六通”（即通路、供电、供水、排水、通气、通讯）及红线内“场地平整”的市场交易价格为7753元/平方米。（2）因素选择与因素说明结合评估对象与比较案例的具体情况，我们选择影响待估宗地地价的主要因素有：A、交易时间：进行交易期日差别修正；B、交易情况：是否为正常、客观、公正的交易；C、土地使用年限：指自评估基准日起的土地使用有效年限差别修正；D、区域因素：主要有交通便捷度、距市中心距离、基础设施状况、环境质量、产业聚集规模等（与实际选择相匹配）；E、个别因素：主要有宗地面积、形状、容积率、规划条件等（与实际选择相匹配）。比较实例与待估宗地各因素及其条件说明表如下：待估宗地因素条件说明表北京中企华资产评估有限责任公司29合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明内容待估宗地案例A案例B案例C用途商业商业商业商业交易类型转让出让出让出让交易情况正常正常正常正常交易期日2008-11-302008-12008-112008-9土地使用年期情况34.3404040交易价格（元/平方米）待估536078007753交距市级商服中心距离约6500米5000米7000米7500米距区级商服中心距离约4000米2500米4500米4000米通距小区级商服中心距约450米450米450米450米离区状距街区级商服中心距约300米300米300米300米域况离道路通达度主干道次干道主干道主干道因距火车站距离约2000米3000米20002000米素距汽车站距离约1000米2000米20002500米容积率1.733.018.78.7土地开发状态五通一平六通一平六通一平六通一平个宗地面积19784.676243.3040006000别宗地临路条件主干道次干道主干道主干道因宗地距公交站点距离约100米100米100米150米素停车便利程度方便方便较方便方便接近娱乐设施程度约150米约150米约150米约150米接近其他公用设施程度约200米约200米约200米约200米宗地地质条件很好很好很好很好（3）编制比较因素条件指数表①交易类型一般的交易类型有买卖（协议、招标、拍卖）、租赁、抵押、作价入股等。调查不同交易类型，地价的差别，确定交易类型修正指数。此次不需要进行交易类型修正。②交易情况修正指数应尽量选择正常交易下的比较案例，一般不进行交易情况修正。如确定调查的案例是非正常交易，可通过分析正常与不正常交易情况下的地价差别，确定修正指数，如以正常交易情况下交易情况修正指数定为100，非正常情况下为105或98等。北京中企华资产评估有限责任公司30合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明③交易期日修正指数根据待估宗地所在地的地价指数、房地产价格指数或调查到的地价变化情况确定期日修正指数。④土地使用年限修正指数mn利用年期修正公式K=1－1/（1＋r）/1－1/(1＋r)进行修正。待估宗地设定的土地使用年期为34.3年，三个比较案例的土地使用年限均为40年，故待估宗地与三个案例的土地使用年限修正指数均为0.9734。⑤区域因素条件指数A、距商服中心距离指数将待估宗地距市级商服中心距离指数定为1000，每增加或减少500米，因素修正指数减少或增加1%。B、将待估宗地距区级商服中心距离指数定为100，每增加或减少500米，因素修正指数减少或增加1%。C、将待估宗地距小区、街区级商服中心距离指数定为100，每增加或减少100米，因素修正指数减少或增加1%。D、道路通达度指数将道路划分为主干道、次干道、支路、胡同四个级别，因素指数增加或减少1％。E、距火车站距离指数将待估宗地距区级商服中心距离指数定为100，每增加或减少1000米，因素修正指数减少或增加1%。F、距汽车站距离指数将待估宗地距区级商服中心距离指数定为100，每增加或减少500米，因素修正指数减少或增加1%。G、基础设施状况将市区公用基础设施定为七通一平、六通一平、五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平、达到开工条件等（注：结合当地基础设施情况及所选案例的开发程度确定），说明每增加一通或减少一通，因素指数的修正幅度为1%。北京中企华资产评估有限责任公司31合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明⑥个别因素条件指数A、宗地面积宗地面积，分为〈4000平方米、4000—6000平方米、6000-10000平方米、〉10000平方米四个等级，以估价对象为100，每上升一个等级，地价往下修正2%；B、容积率条件指数根据合肥市已有的基准地价评定报告，容积率修正系数表如下：容积率修正系数表容积率0.5《0.91.5修正系数0.911.001.05容积率2.03.04.05.0》6.0修正系数1.081.151.241.301.37估价对象容积率1.73，则容积率修正系数取1.064；案例A容积率为3.01，则容积率修正系数为1.15；案例B容积率为8.7，案例C的容积率为8.7，参照上述修正系数表，容积率修正系数确定为1.42。C、临路状况指数将道路划分为主干道、次干道、支路、胡同四个级别，因素指数增加或减少1％。D、宗地距公交站点距离指数将待估宗地距区级商服中心距离指数定为100，每增加或减少50米，因素修正指数减少或增加1%。E、接近娱乐设施程度和接近其他公用设施程度指数将待估宗地距娱乐设施和接近其他公用设施指数定为100，每增加或减少100米，因素修正指数减少或增加1%。F、地质条件指数将地质条件按地基承载力的大小分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级（划分标准：地基承载力大于25吨/平方米属优，在20－25吨/平方米属较优，在12－20吨/平方米属一般，在8－12吨/平方米属较劣，小于8吨/平方米属劣），每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或北京中企华资产评估有限责任公司32合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明下降2%。确定比较因素条件指数如下：待估宗地比较因素条件指数表内容待估宗地案例A案例B案例C交易价格（元/平方米）待估536078007753用途100100100100交易类型100100100100交易情况100100100100交易期日10099100100土地使用年期情况97.34100100100交距市级商服中心距离100103101102距区级商服中心距离100103101100通距小区级商服中心距100100100100离区状距街区级商服中心距100100100100域况离道路通达度10099100100因距火车站距离10099100100素距汽车站距离100989897容积率1.0641.151.421.42土地开发状态100101101101宗地面积100102106102宗地临路条件10099100100宗地距公交站点距离10010010099个停车便利程度10010099100别接近娱乐设施程度100100100100因接近其他公用设施程度100100100100素宗地地质条件100100100100（4）确定比较因素修正系数根据比较因素条件指数，可得到待估宗地的比较因素修正系数表如下：待估宗地因素修正系数表内容案例A案例B案例C交易价格（元/平方米）536078007753用途100/100100/100100/100北京中企华资产评估有限责任公司33合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明交易类型100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100交易期日100/99100/100100/100土地使用年期情况97.34/10097.34/10097.34/100交距市级商服中心距离100/103100/101100/102距区级商服中心距离100/103100/101100/100通距小区级商服中心距100/100100/100100/100离区状距街区级商服中心距100/100100/100100/100域况离道路通达度100/99100/100100/100因距火车站距离100/99100/101100/100素距汽车站距离100/98100/98100/97容积率1.064/1.151.064/1.421.064/1.42土地开发状态100/101100/101100/101宗地面积100/102100/106100/102宗地临路条件100/99100/100100/100宗地距公交站点距离100/100100/100100/99个别停车便利程度100/100100/99100/100因接近娱乐设施程度100/100100/100100/100素接近其他公用设施程度100/100100/100100/100宗地地质条件100/100100/100100/100修正后比准价格（元/平方米）4691.775316.025603.84市场比较法最终价格5203.88元/平方米（5）实例修正后的地价计算估价对象经过比较分析，三个比准价格中案例A、案例B和案例C与待估宗地的区域条件相对而言都比较接近，故取三个案例的修正后的价格的算术平均值作为待估宗地的最终市场比较法评估结果。故待估宗地市场比较法最终评估结果为5203.88元/平方米。(五)估价结果确定1、评估结果确定的方法采用假设开发法和市场比较法测算出的待估宗地的单价分别为5124.73元/平方米和5203.88元/平方米。市场比较法中，参照了评估基准日近期的土地交易案例，因此市场比较法测算的结果比较客观、合理，对待估宗地的市场价格进行了真实的反映，其结果比较符合待估宗地所处区域的地价水平。假设开发法是根据最有效使用原则和预期收益的原北京中企华资产评估有限责任公司34合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明则，分析房地产市场现状和走势，估算不动产正常交易价格，确定估价对象开发完成后不动产总售价，在此基础上扣除建安成本、专业费、税费、利润等费用，最终评估出土地价格。由于假设开发法未来的房产售价等不确定因素较多。因此本次取市场比较法结果为最终评估结果。2、估价结果我们在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据评估程序和评估方法，确定待估宗地在设定用途及土地开发程度下，于评估基准日2008年11月30的土地使用权价格，即：剩余土地使用年限：34.3年；土地面积：19784.67平方米；单位面积地价：5203.88元/平方米；总地价：10295.70万元。3、评估结果增减值分析土地评估值102,957,010.34元，评估增值56,825,521.13元，增值率123.18%。增值原因主要因为2008年4月18日，原股东北京广合置业有限公司以其2003年取得土地时的成本出资入股至公司，公司土地成本较低，而合肥市近几年随着城市建设的加快，土地价格涨幅较大。五、递延所得税资产评估技术说明递延所得税资产账面值14,302.58元。递延所得税资产主要是由于企业按会计制度要求计提的和按税法规定允许抵扣的折旧及其他资产减值准备不同而形成的应交所得税差额。本次评估是在审计后的账面值基础上，对企业各类准备计提的合理性、递延税款借项形成及计算的合理性和正确性进行了调查核实。从目前信联顺通资产盈利水平以及资产质量变化趋势看，未来产生的税前利润能够实现账面提取的递延所得税，因而确认递延所得税资产是适当的，递延所得税是具有实质的权利的资产，故确认其账面值为评估值。北京中企华资产评估有限责任公司35合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明递延所得税资产评估值14,302.58元。六、流动负债评估技术说明（一）评估范围流动负债包括应付账款、其他应付款。上述负债在评估基准日账面值和清查调整后账面值如下所示：单位：人民币元科目名称帐面价值调整后帐面值应付帐款2,027,137.492,027,137.49其他应付款28,437,215.6628,437,215.66流动负债合计30,464,353.1530,464,353.15（二）评估说明1、应付账款应付账款账面值2,027,137.49元，主要为应付工程款和工程前期费。评估人员核对了企业应付账款发生的日期及其所对应的项目，核查其发票、合同，在确认其真实性的基础上，以核实后的账面值确认评估值。应付账款评估值为2,027,137.49元。2、其他应付款其他应付款是指除主营业务以外，与外单位及本单位职工个人之间经济往来所发生的应付款项。其他应付款账面值28,437,215.66元，为与北京广和置业有限公司的资金往来、工程代垫款。评估人员核查了应付款项的有关单据和协议，了解其他应付款的形成原因和是否需要支付的情况，账面余额均为应承担的负债，在确认其真实性及正确性后以调整后账面值确认评估值。其他应付款评估值为28,437,215.66元。（三）评估结果流动负债评估结果如下所示：流动负债评估结果汇总表单位：人民币元北京中企华资产评估有限责任公司36合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明增值率科目名称调整后帐面值评估价值增值额%应付帐款2,027,137.492,027,137.490.000.00其他应付款28,437,215.6628,437,215.660.000.00流动负债合计30,464,353.1530,464,353.150.000.00北京中企华资产评估有限责任公司37合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明第六部分收益现值法评估说明一、收益法评估方法收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法中常用的两种方法是未来收益折现法和收益资本化法。未来收益折现法，又称收益还原法，是通过估算被评估企业将来的预期经济收益，并以一定的折现率折现得出其价值。常用的评估模型为折现现金流量模型(DCF模型)。此次采用权益自由现金流量的DCF模型来进行合肥信联顺通商业管理有限公司的评估。1.基本公式介绍根据本次选定的评估模型，得到计算公式如下：股东全部权益价值＝n权益自由现金流量t+非经营性资产和溢余资产价值∑tt1(1+股权资本成本)2.权益自由现金流量权益自由现金流量是归属于股东的现金流量，是扣除还本付息以及用于维持现有生产和建立将来增长所需的新资产的资本支出和营运资金变动后剩余的现金流量，其计算公式如下：权益自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-追加营运资金+有息负债的净增加额税后净利润=营业收入-营业税金及附加-营业成本-营业费用-管理费用-财务费用+投资收益-所得税3.预测期限及连续价值预测期限取决于权益自由现金流量的持续年数。该企业唯一的经营业务是出租位于合肥市长江路的合肥四店房地产，并获取房地产出租收入。该房屋建筑物预计将于2009年中建成，耐用年限为60年，该房屋北京中企华资产评估有限责任公司38合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明建筑物寿命期至2069年。受该房屋建筑物寿命期限的限制，此次评估取预测期限为自评估基准日至2069年共61年。假设权益自由现金流量在年度内均匀流入企业，上述基本公式中的权益自由现金流量现值计算公式进一步细化为：nFCFFE＝FCFF/(1+r)1/24+t0∑t-0.5+1/12t1(1+r)式中：E–权益自由现金流量折现值FCFF0－评估基准日至2008年12月31日的权益自由现金流量FCFFt－2009年至预测期最后一年中第t年权益自由现金流量r－股权资本成本，即折现率4.折现率折现率是现金流量风险的函数，风险越大则折现率越大。按照收益额与折现率协调配比的原则，股权自由现金流量只能用股权资本成本来折现。股权资本成本用资本资产定价模型(CAPM模型)确定。5.溢余资产和非经营性资产权益自由现金流量是营业活动产生的现金流量，不包含溢余资产和非经营性资产所产生的现金流量。评估股东全部权益价值时，还必须考虑溢余资产和非经营性资产的价值。溢余资产是与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多余资产。非经营性资产是与企业的生产经营活动无直接关系的资产。二、宏观经济发展状况（一）世界经济发展概况1、2007年之前世界经济发展概况2001年之前，世界经济保持平稳增长，增长率保持在4％－5％之间，2001年世界经济遭受了一次严重打击，增长率急速下滑至2.2％。2001年之后，世界经济又出现了一轮增长期间，2004年－2006年增长率都保持在5％左右。2007年之前的世界经济增长趋势如下图：北京中企华资产评估有限责任公司39合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明图11996-2006年世界经济增长趋势6.05.04.65.04.75.14.95.14.04.14.33.93.02.82.02.21.00.019961997199819992000200120022003200420052006增长率(%)数据来源：《中国产业地图－能源2004－2005》2007以来，由美国次债危机引发的全球金融危机仍在不断蔓延和深化，并已威胁到实体经济的发展，在短短的几个月中，全球经济前景已经明显恶化。尤其是发达国家经济，似乎正在从浅度衰退朝着更深的低迷发展。有迹象显示，目前决策者对美国消费者的担忧正在加重，美国财政部和美联储已经将救助重点转向了汽车、高校和信用卡贷款。前一段时间一直非常担心通胀的中央银行现在也以令人瞠目的速度激进降息，以阻止通胀增幅下降过快。尽管如此，从现在了解的种种信息来分析，明年发达国家陷入通缩的可能性正在增大。（1）世界经济出现下行趋势国际货币基金组织（IMF）2008年10月8日发表的最新一期《世界经济展望》报告说，受严峻金融危机冲击，世界经济正进入“严重低迷”时期。为此，IMF将今明两年世界经济增长预期分别下调至3.9％和3％，为2008年以来最低增速。报告预测，今明两年发达经济体的经济增速分别为1.5%和0.5％，远低于去年的2.6％。其中，此次金融危机的发源地——美国今年的经济增长预计为1.6％，明年则只有0.1％。意大利经济今明两年都将为负增长，德国经济明年的增长率为零，西班牙和英国经济明年的增长率均为负值。报告指出，金融危机也使新兴和发展中经济体深受影响，这些国家北京中企华资产评估有限责任公司40合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明的经济增速也开始明显放缓。据预测，新兴和发展中经济体今明两年的经济增速分别为6.9％和6.1％，低于去年的8％。其中，中国今明两年的经济增速分别为9.7％和9.3％。以下表格数据为IMF对世界经济和贸易增长的最新预测(%):项目2008年2009年全球经济3.93发达经济体1.50.5美国1.60.1欧元区1.30.2日本0.70.5英国1-0.1新兴市场和发展中国家6.96.1亚洲新兴工业化经济体43.2中国9.79.3（2）商品价格暴跌改变通胀预期其实，在目前通胀仍处于较高水平的时候谈论通缩的可能性似乎很奇怪。数据显示，美国7月份通胀率高达5.6%，为1991年以来的最高水平；同期欧元区的通胀率为4%。9月份英国消费者价格上升5.2%，大大超过央行制定的目标上限2%。如此高的通胀主要是今年上半年商品价格上涨造成的，剔除波动较大的食品和能源价格的核心通胀则非常稳定。但是，今年夏天商品价格的见顶回落使通胀预期出现了戏剧性的转变。目前原油价格已经从7月份创纪录的每桶147美元暴跌至60美元以下，英国《经济学家》杂志的非原油商品价格指数已跌去了40%。分析家认为，如果原材料价格继续保持在目前水平，发达国家食品和燃料的零售价格同比增幅将在2009年急剧下滑成为负值，这将增大通胀的下行压力。因经济陷入衰退和开支急剧收缩，企业将不得不竞相低价甩卖产品。在美国就业市场，目前供给过剩已经相当明显，10月份失业率已从一年前的4.8%升至6.5%。下降的食品价格也迅速对中国的通胀产生影响，中国10月份消费者价格同比增幅已经从2月份的8.7%下滑至北京中企华资产评估有限责任公司41合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明4%。（3）通缩更有可能在美国出现英国《经济学家》杂志认为，在发达国家，通缩似乎更有可能在美国而不是欧洲出现。主要原因是：首先，原油成本占美国消费者支付的汽油价格的更大一部分，销售税和燃料关税的降低意味着石油市场的波动对成品油零售价格的影响更大。其次，汽车燃料占据了美国人开支的更大份额，油价的下降将更多地抑制通胀。第三，因市场比欧洲的更加灵活，美国的价格对经济状况的反应更迅速。第四，近期美元的走强在缓和其他地方压力的同时会增大美国的通缩压力。高盛经济学家预计，因高基数的影响，明年第三季度油价的同比降幅可能会最大，届时美国的通胀率会变为负值。欧元区的通胀似乎也会在那时达到一个低点，即使价格实际上并未下降。其实，就在11月6日宣布降息0.5个百分点之后，欧洲央行行长特里谢也承认明年欧元区的通胀率将回落到央行2%的目标之下。不过，他表示这种下降将是“短暂的”，因此与利率决定无关。欧盟统计局14日公布的修正数据显示，欧元区10月份通货膨胀率回落至3.2%，为9个月以来的最低水平。再看英国，英格兰银行似乎也并未将通缩视为一个“遥远的风险”。在11月12日公布的季度通胀报告中，该央行预计英国通胀率将回落至远低于2%的目标水平之下，并在两年内降至1%以下，未来两年的通胀率区间为-1%至3%。（4）债务型通缩风险增大一般来说，由商品价格引发的通胀回落对发达经济体来说应该是一个好消息，它会增加消费者的实际收入和企业的边际利润。然而，通胀下降过快、过多却对经济有害。这种情形可能会引发美国经济学家欧文·费雪在1933年所描述的“债务型通缩”(debtdeflation)，也就是上世纪90年代日本经历的情形。在这种情况下，因信用枯竭，债台高筑的企业和北京中企华资产评估有限责任公司42合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明消费者争相偿还所借的贷款，这会损害需求并导致削价，通缩反过来又增加债务的实际成本。“债务型通缩”还意味着实际利率不可能为负值或者特别高，这会刺激更多地偿还贷款。用费雪的话来说，就是债务清偿自己打败了自己。根据最近美联储和欧洲央行进行的信贷调查显示，10月份收紧贷款标准的银行已经比7月份的更多。该现象已经在美国受到关注。11月12日，美国的监管者表示将仔细审查并未增加信贷的银行红利政策。调查还显示银行不愿意借贷。另外，数据显示，9月份德国资本货物的海外订单减少了14%，意味着全球企业正在削减投资；美国和欧洲的汽车销售正在直线下降，美国的一些零售商最近也宣布了10月份销售同比出现了两位数下滑；英国的零售数据也黯淡无光。分析家预计，如果销售数据不能很快对英格兰央行最近的大幅降息作出回应，有些零售商可能会求助于圣诞节假期临近的大幅折扣。据有关资料预测，目前债券市场已预计未来两年美国的消费者价格最多会下跌2%，欧元区通胀将接近于零。当价格迅速上涨时，中央银行担心消费者的通胀预期会相应上升。现在，他们将同样希望防止通胀下降过多。分析家认为，这意味着发达国家的利率可能很快将下降至零。但是，通缩还不是目前市场的惟一担心。期权市场交易结果显示，通胀的不确定性已经急速上升。分析家认为，这反映了市场对决策者在采取激进措施应对通缩时将走得过远的担心。（5）全球物业租赁行业有增温趋势尽管经济正在衰退，目前零售业的发展态势依然保持相对向好。世邦魏理仕调查发现，在过去的一年中（截止到2008年第三季度），全球半数市场的商铺租金上涨。且在过去的半年间，65％的市场商铺租金看涨。受经济形势退化影响，尽管租金增长放缓，但随着市场对优质商铺的需求，尤其在纽约和伦敦等时尚之都的带动下，很多城市租金依然出北京中企华资产评估有限责任公司43合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明现上涨。目前，大量零售商正努力在主要的商铺市场选择优质地段，确保业务能够在充满不确定性的环境中获得最佳的长期效益。很多私营零售商仍持有现金，实施扩张计划；奢侈品和高端品牌零售商仍然拥有积极的销售增长，并将继续采取战略性扩张；另外，大量零售商正在捕捉商机，在瞬息万变的市场中拓展新的领域。尽管市场环境非常严峻，但那些具备某一独特差异性（无论基于产品，还是基于价格）的零售商则更有可能取得成功。这些零售商将最终抢占市场份额，并有助于维护主要城市的租金水平。（二）我国经济发展概况1、我国经济发展回顾改革开放之前，经济不稳定是我国经济发展的核心问题之一，1953年－1978年期间，我国GDP增长率波动系数高达154％。改革开放以来，我国GDP年增长率的波动系数明显下降为33％，其中“八五”期间为17％，“九五”期间则降为12％。这表明，改革开放以后我国经济增长基本上走上无经济波动的经济增长阶段。1997年亚洲金融风暴影响了亚洲和其他国家，但我国成功地抵御了亚洲金融风暴冲击，保持了持续增长。进入2000年，人们开始担心，中国经济是否能够一直保持旺盛的增长，因为在这一时期，日本和亚洲一些发达国家（地区）遭遇到经济发展困境，而中国经济在这个时期仍然保持7%～8%的增长速度。2003年以来，中国GDP连续4年保持10%以上的增速，并且年度最高、最低增幅间差距仅1.1个百分点，CPI（消费者物价指数）年平均上涨2.1%。2006年，中国人均国民收入达2010美元，比2002年翻了近一番，步入了中等收入国家的行列；财政收入达38731亿元，比2002年增长105%，4年内翻了一番多；全国规模以上工业企业实现利润19504亿元，比2002年的5784亿元多13720亿元，4年年均增速高达35.5%；进出口贸易总额为17604亿美元，世界排名由2002年的第六位跃升到第三位；外汇储备北京中企华资产评估有限责任公司44合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明达10663亿美元，位居世界第一位。2007年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%，加快0.3个百分点，连续五年增速达到或超过10%。2008年前8个月，虽然发达国家尤其是美国经济受次债危机经济出现下滑，但我国国内却表现为物价指数高企，政府加大紧缩政策政策力度以防经济由偏快转为过热发展。2、当前我国经济发展概况受全球经济衰退加深的影响，从国内环境看，进入9月后，中国经济确面临着周期性调整与转型的双重压力，而外部需求的进一步减弱是我国经济更是雪上加霜。但国务院日前公布了关于拉动内需的十项新举措。可以说，此举意味着中国新一轮宏观经济政策的调整拉开了序幕。（1）金融危机对中国实体经济影响①外需放缓，出口企业遇“寒流”。商务部新闻发言人姚申洪日前在广交会上表示,近期受国内外多种不利因素影响,中国外贸出口增幅从去年8月份起,开始呈逐步放缓态势。尤其是今年在全球金融危机影响下,中国外贸出口增幅明显回落。最新统计数字显示,前三季度中国外贸出口10740亿美元,同比增长22.3%,增速比去年同期减缓4.8个百分点。而这种影响在明年上半年会变得比较严重,不能掉以轻心。如美国5月份的消费价格指数在前三个月大幅上升之后转而下降了0.1%,传递到中国,要到11、12月才能看出美国的消费下降对中国出口的显著影响。②直接投资受到影响,但不是想象中的那么大。2000年全球的直接投资是1.4万亿美元,是一个高点,2001年全球经济衰退时直接投资是8170亿美元,跌幅达58%。而2007年全球单边资本流动是1.53万亿美元,创历史新高。尽管美国下半年发生了次贷危机,但全球资本流动依然很好,也没出现很大跌幅。从中国方面看,2008年上半年中国实际使用外资同比增长45.55%,达524亿美元;今年上半年我国非金融类对外直接投资更是迅猛增长,对外直接投资额已远远超过去年全年,达到256.6亿美元,较北京中企华资产评估有限责任公司45合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明去年同期增长了229%。③国内金融受到的影响明显大于贸易和投资。今年9、10两个月,美国的金融危机波及到商业银行,商业银行为了自保开始收缩银根。母银行紧缩银根,使在华的分银行和支银行的投资大幅收紧。而中资银行在此次全球性金融危机中也不可避免的在其涉外业务中受到牵连，资产减值或缩水不同程度得到体现。④第四,信心预期对中国的波及比较大。美国股市大跌,虽然中国经济的基本面向好,但中国股市基本上每天都在跟着美国股市波动,中国股市狂跌很大部分受到美国的传染。总之，目前美国的金融危机已经很严重,早晚会影响到美国的实体经济,这是没有悬念的事实。美国经济毫无疑问是影响全球经济增长最重要的因素,如果美国出现经济危机,全球出现经济危机的可能性非常大。当美国经济步入负增长,新兴市场国家很难完全避免受到冲击。而中国作为当今最大的新兴市场，此次全球危机对我国实体经济的影响不可忽视。（2）中国政府积极应对全球危机对我国经济的影响近日，中央政府出台积极的财政政策与适度宽松的货币政策的“组合拳”，从政策取向上看，新政的目标就是刺激经济的增长。国务院“十措施”具有三个特点：力度大、方向准、兼顾近期和中远期的发展。所谓力度大，是指计划两年之内投入4万亿元来拉动内需，这是一项震惊世界的政策措施。为应对1997年亚洲金融危机，中国自1998年至2002年五年总投入才只有6150亿元中央财政预算资金，用于扩大内需（1998年至2000年每年1050亿元，2001年、2002年各1500亿元）。本次扩大内需两年即投入4万亿元，这是非常庞大的支出，力度极大。在国务院提出的十项措施中，至少有5项直接关系民生，在其余几项中则直接和间接地将投资指向铁路、城市基础设施、环保等见效较快又属于过去30年改革发展中结构性欠账方面的需求扩张。北京中企华资产评估有限责任公司46合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明除了直接用提高收入增加投资扩张有效需求的短期措施外，“十措施”中还包含了增值税转型和支持企业加大研发投入等有利于中国经济中长期发展的政策设计。这是一个鼓舞人心、意义超出“罗斯福新政”的经济刺激计划。（3）扩大内需，中国经济前景广阔①政策措施运用空间大近中央采取了一些积极的财政政策，这些财政政策的中心内容之一是照顾一些弱势群体。其实除此以外我们还有许多政策可以运用，比如，放松行业管制，这几年电信行业快速的增长，说明放松管制给中国经济确实带来强劲的增长。还有服务业，现在仅占中国经济的41%，美国占了82%，发达国家占了70%，我们的潜力非常大。如果在医疗卫生、电信、金融，通过一系列的放松管制，甚至引入更多的民营企业参与发展的话，中国经济的内需会有强劲的增长。从这一点来讲，应该对中国抗衡全球经济危机充满信心。②“10项措施”扩大内需力度大日前，国务院常务会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的10项措施。落实这些措施的投资额到2010年底约需4万亿元。这充分显示了政府促经济增长的决心。这些措施最大的亮点，一是真正关心民生工程，关心弱势群体。二是比较关注基础设施的建设。第三，尤其在环保方面，既要促进经济增长，又要推动结构调整；既要拉动当前经济增长，又要增强经济发展后劲；既要有效扩大投资，又要积极拉动消费。这些基础设施的建设对于增加经济增长后劲打下一个良好的基础。③金融危机在重创世界经济的同时，也给中国发展经济带来了机会比如，金融危机导致全球主要资本市场公司股价下跌，市值大幅缩水。许多优质跨国公司的估值，已处于相当低的水平。按照“以全球应北京中企华资产评估有限责任公司47合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明对全球”和“链条对链条的竞争”思维，中国可考虑战略性选择几个主流行业，全面参股行业内领先的跨国公司。首先，参股全球产业链两端企业，由此可解决“中国制造”对外部市场资源的单边依赖性。同时，将“中国制造”的价值链向“微笑曲线”的两端延伸，解决产品附加值低、发展受制于人等问题。在产业链上游，可重点参股石油和天然气、铁矿石、有色金属等行业内跨国公司，以及拥有产业核心技术的跨国公司。在产业链下游，参股品牌价值突出和全球渠道优势明显的跨国公司；其次，参股国际顶尖金融机构。三、中国物业租赁行业的发展概况物业租赁是租赁业务的一个重要方面。改革开发以来，随着经济的发展、国家相关政策环境的逐步放宽,物业租赁业务在商业企业中迅速发展。但是整个社会物业租赁业务发展过程中仍面临很多共性问题。这些问题的存在,造成物业租赁业盈利率低,租赁业务始终处于小而分散的状态,物业租赁市场长期停留在低档次的竞争上,并促成了物业租赁隐性市场的发展,影响了物业租赁业务的健康发展。（一）我国物业租赁行业的发展九十年代我国经济的快速发展,促进对房产物业租赁需求的急剧增长。新千年开始,我国经济又进入了新一轮的发展高潮,大量外国企业和知名品牌进入中国寻求发展机会,产生了对商业铺位、写字楼的市场需求;与此同时,社会商业发展迅速,特别是区域性商业街、专业性市场大量出现,产生了对商业铺位、写字楼的市场需求。此外，不断升值的房产物业,使人们对物业价值有了一个全新的认识,经济利益原则成为推动物业租赁业务快速发展的内在动力。物业作为最基本的生产资料,是企业开展生产经营的先决条件。当前，物业租赁已成为租赁业中最普遍的一项业务,不仅经营额大,且经营企业数量众多。从百货企业集团公司来看,有大部分企业涉足物业北京中企华资产评估有限责任公司48合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明租赁经营业务,用于租赁经营的物业包括仓库、厂房、办公楼、商场用房等,其中大部分集中于商场用房,一些企业还将处于商业旺地的宿舍改造成商场出租。物业租赁经营的形式从最初普遍采用与外资、合资企业进行合作、联营的形式,逐步过渡到出租物业;并从单一的出租物业给他人经营,发展为既有纯粹出租物业也有通过自办专业市场后再出租铺位等形式。一些企业还发展了与物业租赁、市场经营业务相配套的储运、加工、送货服务,取得了良好的经济效益。部分企业从物业租赁经营中所获得的收入已超过其传统主营业务收入,成为企业经济收入的重要支柱。此外，我国物业租赁日趋市场化的同时，也带来了房屋租赁物业价格的市场化发展，以下房屋租赁和物业管理价格指数汇总了近几年我国物业租赁市场的各项价格平均趋势：北京中企华资产评估有限责任公司49合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明从上表可以看出，从2004到2008年房屋租赁和物业管理价格指数有上升趋势，其中房屋租赁价格指数中非住宅部分有下行趋势，物业价格指数中非住宅部分有上升趋势。北京中企华资产评估有限责任公司50合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明(二)我国物业租赁经营业务中存在的问题与发展障碍1、企业开展物业租赁业务还存在一些认识上的误区。传统观念中物业租赁是一个无本生利的行业,靠租赁谋生相当于“食利”阶层,名声不佳。尽管这样的看法如今已基本消失,但对物业功能与作用的认识还远远没有完全从传统观念中摆脱出来,企业对所拥有的物业仍着重于其使用功能和自身的利用,而忽视其投资功能和赢利能力。特别是传统企业在物业经营收入成为主要经济来源后,一部分人认为这是不务正业。使得一些企业在如何充分挖掘利用现有物业的问题上顾虑重重。类似的看法在政府的相关政策、税收法规、银行贷款等方面也有所体现,对物业经营业务课以较高的税负,反映了对租赁的不足认识。因此,一些企业即使通过物业出租取得收益,也不愿对外声张,尽可能保持低调,使物业经营业务始终不能大张旗鼓地宣传和开展起来,这在一定程度上影响了企业闲置物业的充分利用,阻碍了物业租赁业务的进一步发展。2、缺乏必要的政策支持,相关税收沉重妨碍租赁市场的发育。物业租赁业务目前并没有列入国家鼓励发展的行业,不能得到任何现有政策的支持,租赁业务既没有得到国家的任何投资,也没有得到银行的专项贷款,更没有明确的税收优惠政策。现行税收制度对物业出租征收12%的房产税,加上各种营业税附加5.168%,物业租赁业务至少要承当17.168%的营业性税费,较其他行业的经营税负为重,这在很大程度上影响了企业开展物业租赁业务的积极性,并给租赁经营业务增添了额外的风险,带来了一系列的不良后果。3、存在多头管理现象,市场管理欠规范。目前物业租赁管理涉及到工商、房管、街道、税务、公安、规划、城监等众多部门,各部门都拥有各自的职权,加上市、区、街道多级管理,多头收费,使国有企业开展物业租赁经营的成本增大。有关物业租赁、管理政策不够明晰,缺乏统一的管理协调机构和有效的社会管理与北京中企华资产评估有限责任公司51合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明引导,影响专业市场的正常营运。4、缺乏专业经营人才,物业租赁经营管理整体水平低。物业租赁作为一个新兴的行业,客观上面临着人才短缺、经验欠缺等先天不足。目前无论国有企业还是私营企业开展物业租赁业务仍处于初级状态,以单纯租赁物业或通过开办专业市场出租铺位形式为主,实行粗放型管理,服务水平低,经营档次不高,市场的需求面较窄。更高级的形式如中高级写字楼,以及相关的配套服务发展不起来。而相关中介机构发育不完善,操作不规范,行业信誉差,又进一步制约了这一行业的规模发展,使各个企业单纯依靠自我经营,难以走向横向合作和集约化经营之路。5、相关法规不健全增大物业租赁经营的市场风险。当前,承租单位拖欠租金的情况比较普遍,但由于相关法律对租赁业务的规定不够明晰,特别是对专业市场的经营者和专业市场中各业主经营责任的划分上,有关对经营商品、服务的范围、责任界定不明确,有关的保证措施不完善,易发生租赁纠纷。另外,一些租金诉讼案件判决后难以执行,使物业出租方的合法权利难以得到维护。（三）商用物业租赁市场需要重点强调分析的问题：招商定位分析中国房地产市场商品化历程仅短短十余年,多数商用物业投资者进入房地产领域还不到五年。众多发展商在凭借生活的经验开发住宅时已经倍感艰辛,而在决定商用物业的开发时,除了直观感受,基本没有足够的专业指导,甚至朴素地认为商用物业与住宅一样,存在长期性短缺的趋向,或者天真地认为商品只要放在柜台上就能销货赚钱,而对于商用物业所处的商业环境如何、适合经营什么商品、租赁目标客户在哪、潜在的消费群在哪等都缺少专业的分析。这样的商用物业经营不佳或者空置的风险非常高,因此在项目开发前,就对物业未来租赁市场进行准确分析和招商定位,是成功租赁的先决条件。其中具体可以从以下几方面进行完善：1、商用物业租赁市场调查北京中企华资产评估有限责任公司52合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明具体包括：区域内人口数量和特征，政策法律环境调查，经济环境调查，区域内基础设施状况调查，区域内现有商业设施调查，区域内竞争物业调查，当地优势产业及消费需求调查。其中区域内现有商业设施调查应包括：区域内总营业面积、商业类型的调查、经营品种的调查、经营档次和经营方式调、商业客户群调查、物业租金的调查。2、项目经营业态的确定包括商用物业自身的建筑结构属性，项目周边商业设施情况，以及区域内消费人口构成状况。3、项目租赁招商对象的确定就独立商业经营企业而言，对于百货型商业设施,包括百货商场和超级市场,其成功经营通常都需要有统一的经营管理,从商场形象、货品采购、卖场布置、销售方式、收银及售后服务等各个方面实行致的规章与管理制度。因此对一个百货型商业物业,除非发展商想自己涉足商业经营业务,一般招商的目标对象均为独立的商业企业,事先通过市场调查,弄清本地区大中型商业企业的经营模式、经营状况、区域内布局规划等,向符合本物业定位的商业企业发出招商邀请。而对于分散小商家，百货型商业物业经常只需面对几个知名的大商家进行租赁营销推广即可,而对于临街型独立店铺、专业店和批发市场来说,招商将要面对的可能是成千上万可供选择的目标对象。对于临街型独立店铺,可面向服装类、化妆品类、电信类、饮食类、日常用品类等各种类型的连锁或专卖品牌商进行租赁招商。四、权益自由现金流量的预测(一)预测的基本假设前提1.本评估报告的结论是以在产权明确的情况下，以企业持续经营为前提条件。2.在未来可预见的时间内企业按提供给评估师的发展规划进行发北京中企华资产评估有限责任公司53合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明展，经营政策不做重大调整，预测的收入、成本及费用在未来经营中能如期实现。3.合肥信联顺通商业管理有限公司遵循的国家和地方现行法律、法规、政策和所处社会经济环境在预测期内无重大改变；4.赋税基准及税率无不可预见的重大改变；5.国内房地产租赁市场在未来年度不会有重大的变化；6.无不可抗力或不可预见因素对合肥信联顺通商业管理有限公司造成的重大不利影响。(二)权益自由现金流量的预测1.营业收入的预测合肥信联顺通商业管理有限公司评估基准日正处于建设期，房地产主体工程目前已经封顶，预计将于2009年下半年建成。房地产建成后将作为大型购物中心招商使用，并于2009年下半年开始营业。合肥信联顺通商业管理有限公司营业收入为该房地产项目的出租收入。此次评估按照企业目前的招商洽谈情况，考虑随着房屋出租率的提高、购物中心的成熟，出租收入将逐年增长，从2010年至2012年出租收入每年递增10%，至2013年达到稳定的水平，在此基础上参考企业市场部提供的营业收入预算来进行未来年度营业收入的预测。2.营业成本的预测合肥信联顺通商业管理有限公司预测期的营业成本核算内容为所出租房屋建筑物的折旧及土地使用权的摊销，具体预测方法及过程详见固定资产折旧及摊销预测说明部分。3.营业税金及附加的预测营业税金及附加包括企业应缴纳的营业税、城建税和教育费附加。企业按照营业收入的5%缴纳营业税，并按照营业税的7%缴纳城建税，营业税的3%缴纳教育费附加，营业税的1%缴纳地方教育费附加，4项合计为营业收入的5.55%。此次评估按照营业收入的5.55%进行营业税金及附加的预测。北京中企华资产评估有限责任公司54合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明4．营业费用的预测企业进行营业活动所发生的职工工资及福利费、差旅费、办公费、业务招待费等各项费用均在营业费用中进行预测。营业费用各项目的预测原则如下：(1)工资：按照预测期维持销售部门日常经营所需要的职工人数及预计工资水平进行预测。工资预测结果详见附表6“工资费用分析预测表”。(2)工资附加费：为以职工工资为基础计提并缴纳的各项社会保险、福利等附加费用，未来年度的工资附加费用结合企业未来业务发展以当地工资附加费占职工工资的平均水平进行预测。(3)企业所出租物业用于大型超市，物业装修的寿命期一般在5年左右，故维修改造费用将构成企业的预测期的一项重要支出。企业2009年刚刚建成并投入使用，故预计2010年至2013年均不需要重新装修。从2014年开始，按照每平米每年60元来预测维修改造费用，据此测算从2014年开始每年的维修改造费用为284.49万元。(4)广告宣传费、差旅费、业务招待费等各项费用根据公司未来预计水平来进行测算。营业费用预测结果详见附表2“营业费用分析预测表”。5．管理费用的预测企业管理部门所发生的职工工资及福利费、差旅费、办公费、业务招待费等各项费用均在管理费用中进行预测。管理费用各项目的预测原则如下：(1)工资：按照预测期维持管理部门日常经营所需要的职工人数及预计工资水平进行预测。工资预测结果详见附表6“工资费用分析预测表”。(2)工资附加费：为以职工工资为基础计提并缴纳的各项社会保险、福利等附加费用，未来年度的工资附加费用结合企业未来业务发展以当地工资附加费占职工工资的平均水平进行预测。(3)折旧：在管理费用中核算的折旧为企业所购置的经营管理用的机器设备的折旧额。折旧的具体预测方法及过程详见固定资产折旧预测说明部分。北京中企华资产评估有限责任公司55合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明(4)差旅费、业务招待费等各项费用根据公司未来预计水平来进行测算。管理费用预测结果详见附表3“管理费用分析预测表”。6．财务费用的预测合肥信联顺通商业管理有限公司的财务费用分为银行贷款利息支出和银行存款利息收入共两部分。分别预测如下：(1)利息支出的预测企业评估基准日无银行借款。评估基准日后，为了建设合肥四店物业，企业预计将向国家开发银行借款1.9亿元，并根据约定的还款期限自2009年至2020年分期偿还，各期银行借款余额详见附表8“偿还有息负债本金分析预测表”。此次评估根据各期银行借款平均余额，以及评估报告出具前央行公布的最新的同期银行贷款利率6.12%进行预测期利息支出的预测。(2)利息收入的预测对于存款利息收入，此次评估根据预测期必备现金预测值及央行最新公布的活期存款利率0.36%来进行预测。必备现金预测结果详见营运资金预测说明部分。财务费用预测结果详见附表4“财务费用分析预测表”。7.所得税的预测根据我国现行法律规定，企业分年度获得的经营利润需依法缴纳企业所得税。根据2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》，企业所得税的税率规定为25%。此次评估取未来所得税率为25%。8．折旧及摊销的预测(1)折旧的预测①折旧金额的预测区分建筑物、设备两大类固定资产，分别按照其分类折旧率计算折旧金额。北京中企华资产评估有限责任公司56合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明假设每年的维持原有规模资本性支出规模与该年度固定资产报废规模相同，即维持原有规模资本性支出不会增加固定资产原值，仅扩大生产规模资本性支出增加固定资产原值。扩大生产规模资本性支出形成相应的固定资产，增加固定资产原值并相应计提折旧。据此测算的合肥信联顺通商业管理有限公司未来各年度年末固定资产原值及所计提的折旧额见附表5“固定资产折旧分析预测表”。②折旧的分配此次评估将房屋建筑物折旧分摊计入营业成本，机器设备折旧分摊计入管理费用。(2)摊销的预测企业预测期无无形资产的摊销为土地使用权的摊销。土地使用权原始发生额4435.72万元，按照36年进行摊销，每年摊销额为123.21万元。9．资本性支出的预测企业预测期的资本性支出由下述项目构成：(1)企业正在进行合肥四店物业的建设，预计将于2009年下半年建成并投入使用。合肥四店总投资额为2.2亿元，评估基准日前已经支出9271.49万元并在在建工程中列示，剩余部分12728.51万元预计将在2009年发生，预计将构成企业2009年的资本性支出。(2)企业目前的固定资产仅包括已出租的房屋建筑物。根据企业的经营机构设置计划，预计企业2009年需要购置机器设备类固定资产40万元，预计将构成企业2009年的资本性支出。(3)企业房屋建筑物为商业用途，通常五年进行一次基本的装修。由于2009年刚刚建成，因此预测从2015年起，每年按照60元/平米测算装修费用为284.49万元，作为预测年度每年的资本性支出。(4)待估企业房地产的土地使用权期限为自评估基准日至2043年4月。土地使用权到期后，房屋建筑物还有26年的尚可使用年限，企业需要于2043年缴纳该26年的土地出让金。此次评估参考成本法中该土地的评估结果，根据合肥市当地的相关规定，按照土地评估值的40%来测算土地出让金。据此测算该土地26年的土地出让金为3733.33万元。北京中企华资产评估有限责任公司57合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明该土地出让金构成企业2043年当年的资本性支出。10．追加营运资金的预测追加营运资金预测的计算公式为：当年追加营运资金=当年末营运资金-上年末营运资金期末营运资金=期末流动资产-期末无息流动负债企业的经营业务非常单一，仅是将所拥有的合肥四店的房地产出租给商户用于商业经营，且主要的商户是华联综超。由于这些特点，评估人员认为企业一般不会形成应收账款、应付账款等形式的营运资金占用，取必备现金数作为预测期的营运资金。企业评估基准日营运资金余额为-2938.52万元，除货币资金22.97万元外，营运资金其余部分-2961.49万元为应付的合肥四店工程款，该工程款预计将于2009年流出企业，并相应减少流出当期的营运资金。必备现金根据企业预测期三个月付现成本的水平确定。付现成本按照企业预测期营业成本、营业税金及附加、营业费用、管理费用、财务费用、所得税费用等合计成本费用扣除折旧及摊销后计算得到。评估基准日的必备现金取账面货币资金22.97万元。由于企业2008年12月份尚处于建设期，还没有开始出租经营，取2008年底的营运资金与评估基准日相同，为-2938.52万元。营运资金预测结果详见附表7“营运资金分析预测表”。11．有息负债净增加额的预测合肥信联顺通商业管理有限公司评估基准日无有息负债。评估基准日后，为了建设合肥四店物业，企业预计将向国家开发银行借款1.9亿元，并根据约定的还款期限自2009年至2020年分期偿还，各期有息负债净增加额的预测结果详见附表8“偿还有息负债本金分析预测表”。12．权益自由现金流的预测权益自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-追加营运资金+有息负债的净增加额税后净利润=营业收入-营业税金及附加-营业成本-营业费用-管理费用-财务费用-所得税北京中企华资产评估有限责任公司58合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明权益自由现金流预测结果详见附表1“未来收益预测表”。五、折现率的确定折现率是现金流量风险的函数，风险越大则折现率越大。按照收益额与折现率协调配比的原则，股权自由现金流量只能用股权资本成本来折现。股权资本成本用资本资产定价模型(CAPM模型)确定，公式如下：r=r+E(r)-r×β＋Rspfmf式中：r－折现率，即股权资本成本rf－无风险收益率E(rm)－整个市场证券组合的预期收益率E(r)-r－市场风险溢价mfβ－系统风险Rsp－特有风险(1)无风险收益率：取Wind资讯查询的到期日距离评估基准日10年以上的中长期国债到期收益率作为无风险收益率r。计算结果r为3.62%。ff(2)市场风险溢价：市场风险溢价是预期市场证券组合收益率与无风险利率之间的差额。市场风险溢价的确定既可以依靠历史数据，又可以基于事前估算。具体分析国内A股市场的风险溢价，1995年后国内股市规模才扩大，上证指数测算1995年至2006年的市场风险溢价，约为10％，1995年至2007年6月的市场风险溢价约为15％，1995年至2005年的市场风险溢价约为4％。由于2001年至2005股市下跌较大，2006年至2007年股市上涨又较大，2008年又大幅下跌，各年度国内A股市场的风险溢价变动幅度较大。国内A股市场动幅度较大，相应各期间国内A股市场的风险溢价变动幅度也较大。直接通过历史数据得出的股权风险溢价不具有可信度。以下是国际市场风险溢价的经验数据：序号金融市场特点市场风险溢价(%)北京中企华资产评估有限责任公司59合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明序号金融市场特点市场风险溢价(%)1有政治风险正在形成的市场(南美、东欧)8.52发展中的市场(日本以外的亚洲、墨西哥)7.53规模较大的发达市场(美国、日本、英国)5.54规模较小的发达市场(德国、瑞士以外的西欧市场)4.5-5.55规模小经济稳定的发达市场(德国、瑞士)3.5-4综合上述资料，市场风险溢价在5％-8％之间比较合适，本次评估市场风险溢价E(rm)-rf取6%。(3)风险系数：查阅同行业上市公司的有财务杠杆风险系数，根据该对应上市公司的资本结构将其还原为无财务杠杆风险系数。以该无财务杠杆风险系数为基础，根据被评估企业预测资本结构折算为被评估企业的有财务杠杆风险系数，作为此次评估的β值。此次评估分别对A股上市公司房地产行业和商业百货行业的β系数进行了测算，测算结果房地产行业无财务杠杆风险系数为0.7524，商业百货行业无财务杠杆风险系数为0.6787。由于待估企业同时受上述两个行业经营风险的影响，此次评估取房地产行业和商业百货行业无财务杠杆风险系数的平均值0.7156作为待估企业的无财务杠杆风险系数。待估企业预测期的资本结构较为特殊，待估企业评估基准日至2020年负担有银行借款，处于有负债经营的时期，但根据贷款偿还计划，该银行借款将在2009年至2020年间陆续偿还，该银行借款规模呈逐渐减少并最终减少为零的趋势；从2021年开始有息负债余额为零。考虑该特殊情况，此次评估分段测算待估企业的有财务杠杆风险系数：评估基准日至2020年取待估企业平均资本结构D/E值等于房地产行业和商业百货行业平均的资本结构，为0.5329；从2021年开始D/E值取零。据此测算，待估企业评估基准日至2020年有财务杠杆风险系数为1.0016，从2021年开始的有财务杠杆风险系数为0.7156。(4)特有风险：特有风险调整系数为根据待估企业与所选择的对比企业在企业特殊经营环境、企业规模、经营管理、抗风险能力、特殊因素所形成的优劣势等方面的差异进行的调整系数。待估企业在筹融资、抵抗行业风险等方面不及上市公司，综合分析待估企业特有风险取0.5%。(5)折现率的确定北京中企华资产评估有限责任公司60合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明确定折现率的计算公式为：r=r+E(r)-r×β＋Rspfmf据此测算，待估企业评估基准日至2020年折现率为10.10%，从2021年开始的折现率为8.40%。六、股东全部权益价值的确定1．营业性资产评估值的确定(1)将合肥信联顺通商业管理有限公司各期的营业现金流折现并求和为20964.35万元。(2)2069年年底企业关停资产价值回收及处置资产价值确定2069年年底营运资金为930.03万元，全部为占用的货币资金。本部分占用的营运资金直接按照2062年年底930.03万元计算折现值。房屋建筑物由于在2069年达到使用寿命60年，土地使用权也到期，因此，在2069年该两项资产无回收价值。上述营运资金折现后现值为4.84万元。营业性资产评估值=20964.35+4.84=20969.19万元2．溢余资产价值的确定经对合肥信联顺通商业管理有限公司资产的清查核实发现，合肥信联顺通商业管理有限公司评估基准日无溢余资产，溢余资产评估值为零。合肥信联顺通商业管理有限公司评估基准日账面营运资金为-2938.52万元，账面货币资金为22.97万元。账面货币资金余额与企业维持正常经营所需要的必备现金水平基本相同，取评估基准日必备现金为22.97万元，故企业评估基准日无溢余现金。3．非经营性资产价值的确定经对合肥信联顺通商业管理有限公司资产的清查核实发现，合肥信联顺通商业管理有限公司评估基准日无非经营性资产，非经营性资产评估值为零。北京中企华资产评估有限责任公司61合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明4．合肥信联顺通商业管理有限公司股东全部权益价值的确定合肥信联顺通商业管理有限公司股东全部权益价值=营业性资产评估值+溢余资产价值+非经营性资产价值=20969.19(万元)经采用收益法评估，合肥信联顺通商业管理有限公司股东全部权益价值为20969.19万元，收益法评估增值14633.99万元，增值率为230.99%。收益法评估增值原因为合肥信联顺通商业管理有限公司房地产项目建成后未来预期出租收益较好，未来预期收益折现值高于其账面价值，导致出现了评估增值。七、附表(一)未来收益预测表。北京中企华资产评估有限责任公司62合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明第七部分评估结论及其分析一、评估结论北京中企华资产评估有限责任公司受北京华联商厦股份有限公司的委托，依据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则，按照必要的评估程序，对北京华联集团投资控股有限公司持有的合肥信联顺通商业管理有限公司100%的股东权益价值进行了评估。本次评估采用的评估方法为收益法和资产基础法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008年11月30日持续经营前提下，合肥信联顺通商业管理有限公司提供的总资产账面价值为9381.64万元，总负债为3046.44万元，净资产为6335.20万元(账面值业经京都会计师事务所审计)；调整后总资产9381.64万元，总负债为3046.44万元，净资产为6335.20万元。采用资产基础法评估后的总资产为15229.25万元，总负债为3046.44万元，净资产为12182.81万元，增值5847.61万元，增值率92.30%。资产基础法评估结果汇总表评估基准日：2008年11月30日单位：人民币万元调整后帐项目帐面价值评估价值增减值增值率%面值ABCD=C-BE=(C-B)/B*100%一、流动资产1107.92107.92107.920.000.00二、非流动资产29273.729273.7215121.335847.6163.06其中：长期股权投资30.000.000.000.00#DIV/0!投资性房地产40.000.000.000.00#DIV/0!固定资产50.800.800.78-0.02-2.50在建工程64658.344658.344823.42165.083.54无形资产74613.154613.1510295.705682.55123.18长期待摊费用80.000.000.000.00#DIV/0!递延税款91.431.431.430.000.00资产总计109381.649381.6415229.255847.6162.33三、流动负债113046.443046.443046.440.000.00北京中企华资产评估有限责任公司63合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明四、非流动负债120.000.000.000.00#DIV/0!负债总计133046.443046.443046.440.000.00净资产146335.206335.2012182.815847.6192.30经采用收益法评估，合肥信联顺通商业管理有限公司股东全部权益价值为20969.19万元，收益法评估增值14633.99万元，增值率为230.99%。合肥信联顺通商业管理有限公司列入评估范围的主要资产是在建工程和土地使用权。由于通过资产基础法评估已经得到了各项资产的公允价值，资产基础法评估结论的可参考性较高，综合分析此次评估采用资产基础法结论作为最终的评估结果。评估结论具体如下：在评估基准日2008年11月30日持续经营前提下，合肥信联顺通商业管理有限公司经评估后的总资产为15229.25万元，总负债为3046.44万元，净资产为12182.81万元，增值5847.61万元，增值率92.30%。在评估基准日2008年11月30日持续经营前提下，北京华联集团投资控股有限公司持有的合肥信联顺通商业管理有限公司100%的股权评估值为12182.81万元。二、评估结果增减变动情况及原因分析运用资产基础法对合肥信联顺通商业管理有限公司的全部资产及负债进行评估后，部分资产的评估结果与调整后账面值发生了变动，其变动情况及原因为：（一）设备类资产评估原值减值134.00元，减值率1.65%，净值减值245.21元，减值率3.06%。减值原因如下：电子设备价格呈下降趋势。（二）在建工程评估值为48,234,182.24元，评估增值1,650,798.66元，增值率3.54%。增值原因是考虑了合理的资金利息。（三）土地评估值102,957,010.34元，评估增值56,825,521.13元，增值率123.18%。增值原因主要因为2008年4月18日，原股东北京广合置业有限公司以其2003年取得土地时的成本出资入股至公司，公司土地成本较低，而合肥市近几年随着城市建设的加快，土地价格涨幅较大。北京中企华资产评估有限责任公司64合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明三、评估结论成立的条件(一)评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序而得出，只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立；(二)评估结论仅为本评估目的服务；(三)本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效；(四)由委托方和资产占有方管理层及其有关人员提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料，是编制本报告的基础。委托方、资产占有方和相关当事人应对其提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性负责；(五)本次评估未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；(六)评估结论是北京中企华资产评估有限责任公司出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。四、评估结论的瑕疵事项对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序，仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。评估人员在评估过程中未发现可能影响评估结论的瑕疵事项。五、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。北京中企华资产评估有限责任公司65合肥信联顺通商业管理有限公司评估说明评估基准日后，未发现可能影响评估结论的重大事项。六、评估结论的效力、使用范围与有效期(一)本评估报告的结论是以在产权明确的情况下，以持续经营为前提条件；(二)本报告所揭示的评估结论仅对本报告揭示的评估目的有效，报告使用有效期为自评估基准日起1年；(三)本评估报告在评估机构签字盖章后，具有法律效力；(四)本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的和送交财产评估主管机关审查使用，报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，我公司不会随意向他人公开。北京中企华资产评估有限责任公司66 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