北京华联商厦股份有限公司股权收购项目评估说明
之二：江苏紫金华联综合超市有限公司
中企华评报字(2008)第489号
(共五册，第二册)
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第一部分关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供评估行业主管部门、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
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二零零八年十二月十五日
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第二部分关于进行资产评估有关事项的说明
此部分内容由资产占有方提供，详细资料附于本评估说明的最后部分。
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第三部分资产清查核实情况说明
评估人员根据工作整体进度，对纳入评估范围的资产进行清查核实，核实后的具体情况如下：一、资产清查核实的内容
纳入本次清查范围的资产是江苏紫金华联综合超市有限公司的全部资产及相关负债，包括固定资产、无形资产和流动负债。具体账面价值如下：
单位：人民币万元
项目
账面价值
一、流动资产10.00
二、非流动资产25,569.68
其中：长期股权投资3-
投资性房地产44,141.93
固定资产52.52
在建工程6-
无形资产71,416.85
长期待摊费用8-
递延税款98.39
资产总计105,569.68
三、流动负债11206.45
四、非流动负债12-
负债总计13206.45
净资产145,363.23
二、实物资产的分布情况及特点
企业的实物资产主要包括：分布在江苏紫金华联综合超市有限公司办公区域的机器设备、电子设备、房屋建筑物及土地。
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1、机器设备：为生鲜部使用的灶具1台及于2004年一批采购的30
台P3电脑，分布于公司办公区域。
2、房屋建筑物：江苏紫金华联综合超市有限公司的建筑物共2项，位于南京市白下区石门坎165号：地上2层框架结构的房屋，建筑面积
11660.48平方米；6层框架结构中的1层房屋，建筑面积985.25平方米。该两项房屋均为钢筋砼板式基础，现浇钢筋混凝土框架结构。
3、土地：江苏紫金华联综合超市有限公司的土地证号为宁白国用
2000字第15469号，土地使用权面积11764.1平方米，终止日期2039年
9月19日，土地座落南京市白下区石门坎165号。三、资产清查核实的过程与方法
(一)清查组织工作
接受资产评估委托后，评估人员根据各公司提供的资产评估申报表，于2008年11月24日至11月28日，在企业相关部门和人员的配合下分别对各类资产进行了清查。
(二)清查主要步骤
1、指导企业相关人员首先进行资产整理与收集准备应向评估机构提供资料的准备工作。
指导企业相关的财务与资产管理人员在资产整理的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
2、初步审查资产占有方提供的资产评估明细表
评估人员通过翻阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
3、现场实地勘察
依据资产评估明细表，评估人员对申报的固定资产进行现场勘察。
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江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。
4、补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。
5、核实产权证明文件
对评估范围的房屋、土地的产权进行调查，以核实是否产权清晰。
(三)清查的主要方法
在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。
1、固定资产的清查方法
①设备类资产的清查：对机器设备，评估人员查阅了主要设备购置发票资料和文件，并通过与设备管理人员交流，了解设备的购置日期、产地、账面原值各项费用的构成情况，查阅设备的运行和故障记录，填写设备现场勘察记录等。通过这些步骤，比较充分地了解了设备的历史变更及运行情况。
②房产类资产的清查：根据企业提供的建筑物清查评估明细表，房产评估人员对表中所列各项目的房屋数量、结构类型、面积、装修情况、给排水、供电照明等情况进行了详细了解和勘察，结合企业提供的房屋图纸，对企业申报的明细表中与实物不符的面积和结构类型进行了逐项纠正，并根据房屋的技术状况和检修记录填写了房屋建筑物现场勘察记录表。
2、负债的清查方法
清查的内容包括负债的形成原因、账面值和实际负债状况。四、资产清查结论
评估人员对列入评估范围资产的清查工作是与委托方共同进行的。通过资产清查，经修改完善后，资产清查数量与资产占有方提供的申报表相符。
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评估人员资产清查过程中，重点核实评估申报表与实物资产的一致性，落实资产的真实存在。同时通过现场勘察，了解、记录机器设备的技术状况、运行情况，作为评估作价的依据。通过本次清查，现有资产状况较好，可满足目前经营，资产利用程度较好。
资产清查核实情况汇总结果见下表：
单位：人民币万元
项目
账面价值调整后账面值
一、流动资产10.000.00
二、非流动资产25,569.685,569.68
其中：长期股权投资3--
投资性房地产44,141.934,141.93
固定资产52.522.52
在建工程6--
无形资产71,416.851,416.85
长期待摊费用8--
递延税款98.398.39
资产总计105,569.685,569.68
三、流动负债11206.45206.45
四、非流动负债12--
负债总计13206.45206.45
净资产145,363.235,363.23
五、清查调整说明
企业提供的列入评估范围的评估基准日会计报表，已由北京京都会计师事务所进行了审计，在审计过程中对部分会计事项已进行了相应调整，故本次评估没有清查调整事项。
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第四部分评估依据的说明
我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：一、法律法规依据
1.财政部财评字199991号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；
2.2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议颁布的《中华人民共和国企业所得税法》；
3.《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于2004年8月28日修订通过)；
4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(中华人民共和国国务院令第256号)；
5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。二、准则依据
1.财政部财企200420号《关于印发<资产评估准则—基本准则>和<资产评估职业道德准则—基本准则>的通知》；
2.中评协2007189号文《关于印发<资产评估准则-评估报告>等7项资产评估准则的通知》；
3.中国注册会计师协会会协200318号文《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
4.中评协2004134号文《关于印发<企业价值评估指导意见（试行）>的通知》；
5.中评协199603号《资产评估操作规范意见（试行）》；
6.2006年2月15日财政部第33号令修订后的《企业会计准则—基
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江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明本准则》；
7.2006年2月15日财政部财会20063号《关于印发<企业会计准则第1号——存货>等38项具体准则的通知》；三、经济行为文件
1.北京华联集团投资控股有限公司拟转让北京华联商业管理有限公司等五家公司股权的决议；
2.资产评估业务约定书。四、权属依据
1.土地使用证；
2.房产证。五、取价依据
1.评估基准日现行的贷款利率和外汇汇率；
2.中企华资产评估公司价格信息资料库；
3.江苏紫金华联综合超市有限公司会计报表；
4.江苏紫金华联综合超市有限公司与北京华联综合超市股份有限公司签订的房屋租赁协议；
5.江苏紫金华联综合超市有限公司提供的未来收益预测资料；
6.咨询机构WIND提供的上海股市和深圳股市上市公司的有关资料。六、参考资料及其它
1.资产占有单位提供的资产评估明细表及资产清单；
2.《资产评估常用数据与参数手册》；
3.国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料，以及评估机构收集的其他有关资料。
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第五部分各项资产及负债的评估技术说明
根据企业纳入评估范围资产的特点，对企业的全部资产和负债的评估方法进行了阐述。具体各项资产的评估技术说明如下：一、机器设备评估技术说明
(一)评估范围
本次机器设备评估范围为江苏紫金华联综合超市有限公司所拥有的1套灶具和1批30台的电脑。评估基准日账面价值如下：
单位：人民币元
设备规格计量数账面价值
序号
名称型号单位量原值净值
1灶具一蒸一炒灶套13,400.00170.00
2电脑p3台30120,000.0025000.00
合计31123,400.0025,170.00
(二)设备概况
评估范围内的灶具为1蒸锅、1炒灶及1个双眼的液化气灶，生产厂家为山东省皇冠厨业有限公司；电脑为1批购入的30台兼容机，型号为：CPU:赛扬C433、硬盘:6.8G、显示器:14寸、内存:HY32M。该两批设备账面原值即为采购价。公司内对电子设备由信息部管理。设备使用正常。
(三)评估过程
1.清查核实工作
评估人员对企业提供的机器设备类清查评估明细表进行审核，对各类设备申报表填写不合理及空缺栏目要求该单位进行修改、补充；检查申报表中有无虚报、漏报，重报的设备。
根据企业设备资产的构成特点及资产评估申报明细表的内容，向企业有关资产管理部门及使用部门下发《设备状况调查表》，并指导企业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。
2.现场勘察
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评估人员依据设备申报表上项目逐项进行现场清查，现场核对设备的名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致，并及时补充和完善评估明细表。
了解设备工作条件，现有技术状况、保养情况等。
收集购置原始发票的复印件，核对产权，并了解设备使用状况。
3.评定估算
(1)根据本次评估目的，设备评估主要采用市场法。
(2)评估人员在评估作价时查阅了企业设备的历史资料，通过诸如上网询价等手段进行设备二手价询价工作。
(3)对评估明细表进行了审查和修改，然后加以初步汇总。
4.评估汇总
(1)经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增值率的合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进行复查。
(2)在审核修改的基础上，汇总评估明细表。
(3)把本次评估所用的基础资料及评估作业表、询价记录等编辑汇总，作为本次评估的工作底稿。
5.撰写报告
在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写评估技术说明。
(四)评估方法
根据本次评估目的，对于在二手市场可询到价的旧设备，采用市场法进行评估。
(五)评估结果及增减值分析
1.评估结果
单位：人民币元
科目名称账面价值评估价值增值额增值率
%原值净值原值净值原值净值原值净值固定资产--机器设备123,400.0025,170.003,700.003,700.00-119,700-21,470-97.00-85.30
设备类合计123,400.0025,170.003,700.003,700.00-119,700-21,470-97.00-85.30
2.评估增减值原因分析
评估减值原因：
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机器设备原值减值119,700.00元，减值率97%，净值减值21,470元，减值率85.30%主要是由于企业对于电脑等电子设备计提折旧年限较长，而该类设备由于技术更新非常快，市场价格有较大幅度下降，因此造成评估原值、净值减值。二、投资性房地产评估技术说明
（一）评估对象及范围
本次评估范围为江苏紫金华联综合超市有限公司的建筑物,共2项，建筑面积12,645.73平方米。该两项房产为外购，账面原值52,521,731.95元，账面净值41,419,283.42元
（二）评估对象描述
1.房屋权利及登记状况
江苏紫金华联综合超市有限公司纳入评估范围的房屋所有权证，证号为宁白权证白转字第201112号的房屋建筑面积11660.48平方米；证号为宁白权证白转字第205550号的房屋建筑面积985.25平方米；房屋所有权人都为江苏华联综合超市有限公司，房屋座落南京市白下区石门坎165
号，发证机关南京市房产管理局。
2.土地权利及登记状况
江苏紫金华联综合超市有限公司于2000年8月取得了国有土地使用证，证号为宁白国用2000字第15469号，使用权性质为出让，土地使用权面积11764.1平方米，终止日期2039年9月19日，土地使用权人为江苏紫金华联综合超市有限公司，土地座落南京市白下区石门坎165号，发证机关南京市人民政府。地上建筑物为本房屋建筑物评估范围内2项。
该房屋建筑物已经为北京华联集团投资控股有限公司在华夏银行股份有限公司于2008年1月22日至2013年1月22期间在北京东外支行的贷款提供了抵押担保。
3.现场勘察状况
江苏紫金华联综合超市有限公司的建筑物共2项，位于南京市白下区石门坎165号。其一为地上2层的房屋，框架结构，建筑面积11660.48
平方米；另一为地上6层中的1层，框架结构，建筑面积985.25平方米。
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江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明该两项房产均坐落于土地使用权证证号为宁白国用2000字第15469号的土地上，房屋占地面积11,764.10平方米。该两项房屋均为钢筋砼板式基础，现浇钢筋混凝土框架结构；现浇钢筋混凝土梁、板、柱，填充墙为
240mm厚砖墙；外墙面为抹水泥砂浆刷涂料，内墙面及大部分顶棚刷涂料，仅1层局部顶棚采用石膏板吊顶；地砖地面；屋面采用水泥焦渣找坡、水泥珍珠岩保温层、SBS防水层；门窗为外门卷帘门，个别为无框玻璃门和不锈钢框玻璃门，内门木门和玻璃门，自动扶梯；室内设生活给排水及消防给水系统，全楼设有电气照明系统、中央空调通风系统、
自动报警系统、自动烟感系统、自动温度感应系统、保安监控系统、生活给排水及消防给水系统、自动消防喷淋灭火系统。
目前该两项房屋用途为出租。根据江苏紫金华联综合超市有限公司与北京华联综合超市股份有限公司于2008年11月28日在北京签订的最
新房屋租赁合同，江苏紫金华联综合超市有限公司将商场的7500平方
米租赁给北京华联综合超市股份有限公司，该合同自2009年1月1日起生效，租赁期限为20年，租赁面积占总建筑面积的比例为59.31%。其余面积以短期租赁的形式租赁给柔婷国际事业集团有限公司、361度体育用品有些公司、南京康顺大药房、南京麦当劳餐饮食品有限公司等
71家商家。
(三)评估过程
1.核对原始资料
根据资产占有方提供的房屋建筑物申报明细表，对房屋建筑物进行了核对，对填写不符合要求之处与资产占有方有关人员共同修正，对项
目不全或错误之处予以更正。
2.市场调查
根据评估需要，评估人员通过各种方式收集该区域商铺物业市场租金资料，对收集的租金情况进行分析、综合判断。
3.现场勘察
根据资产占有单位提供的建筑物清查评估明细表所列项目的项数、面积、层数、结构类型、装饰及给排水、供电照明、采暖通风等设备情
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江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明况，详细进行现场勘察核实，对与实物不符的明细表进行修改，并对现场了解的建筑物的结构特征和各部位完损状况进行了现场记录。
在进行现场勘察中，评估人员着重观察了影响资产价值的建筑结构特征、内外装修和内部设施的完好与完善情况：
(1)结构方面
针对估价建筑物已存在的基础型式、基础材料和尺寸，咨询工程设计部门，查阅有关地质报告书，了解建筑物所在地的地震裂度、地质构造等对其使用安全的影响程度，结合查勘情况对估价对象的安全度予以合理评判。
根据结构类型和使用要求，对承重构件梁、板、柱、墙是否存在变形、开裂、露筋、麻面、有无风化和风化程度等进行较详细地观查和记录。
(2)装饰方面
主要查看内外装修使用的材质、施工质量、有无剥落、开裂和损坏以及是否陈旧和过时，并了解所用装饰材料的耐久性。
(3)内部设施
着重查看水暖电通讯设施配置的标准、购建材质、当前是否完好齐全、畅通，有无腐蚀损坏，了解能否满足使用要求。
(4)围护结构
查勘非承重墙、门窗、隔断、散水、防水和保温隔热等有无损坏、丢失、腐烂、开裂等当前的存在状况。
经现场勘察，基本情况如下：
(1)基础：根据当地地质情况及生产的需要，经现场勘察地基和基础完好，承载能力较强，未发现不均匀沉降现象。
(2)结构：房屋建筑物构件连接牢固、结构稳定。
(3)门窗：门窗一般维护较好，启闭比较灵活，个别房屋配件不够齐全。
(4)屋面：大部分房屋屋面防水、保温情况一般，基本无渗漏。
(5)内墙、外墙、地面大部分尚好，个别房屋的墙面水泥砂浆面或涂
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江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明料脱落，地面局部磨损、开裂。
(6)上下水管道、电路基本尚好，使用功能基本能得到满足。
综上所述，我们认为委托评估的资产维护保养状况较好，均可以正常持续使用。
4.评定估算
根据申报评估对象状况，选取合适的评估方法，以选定的评估方法评估作价。
(四)评估方法
根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范规定，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。待估对象属于可查询三个以上参照物交易案例的房地产，具备采用市场法评估的条件，故选择采用市场法进行评估。
市场法是将被评估的房地产和市场近期已销售的相同或相类似的房地产相比较，找出评估对象与每个参照物之间的房地产价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的交易价格进行比较调整，从而得出多个参考值，再通过综合分析，调整确定被评估房地产的评估值。
应用市场法中的交易实例主要通过下列途径获得：
(1)查阅政府有关部门关于房地产交易的资料；
(2)查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告；
(3)查阅网上各种相同或相近房地产的出售出租及交易资料；
(4)与出售出租、地产的经办人员洽谈；
(5)从房地产交易中心获取资料；
(6)向购房方了解报价与实际成交价的折扣率。
对于搜集到的具有可比性的交易实例，主要掌握交易价格、交易时间、交易时的状况(商品房的座落位置、用途、土地状况、建筑物状况、环境条件、交易时的情况等)，然后对交易实例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，综合得出评估基准日评估对象的评估值。
计算公式为：
待估房地产价格=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易情况×
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江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明待估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值×待估房地产个别因素值/参照物房地产个别因素值×待估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数
（五）评估案例
案例：华联紫金店
1.评估对象概况
明细表序号：表5-1-1序号1及2
结构：现浇钢筋混凝土框架
账面原值：52,521,731.95元（含第2项）
账面净值：41,419,283.42元（含第2项）
房屋概况：
（1）工程名称：华联紫金店
（2）工程地点：南京市白下区石门坎165号
（3）分摊建设用地面积：11,764.10平方米
（4）建筑面积：11660.48平方米
（5）建筑层数：地上2层
（6）建筑做法：
钢筋砼板式基础，现浇钢筋混凝土框架结构；现浇钢筋混凝土梁、板、柱，填充墙为240mm厚砖墙；外墙面为抹水泥砂浆刷涂料，内墙面及大部分顶棚刷涂料，仅1层局部顶棚采用石膏板吊顶；地砖地面；屋面采用水泥焦渣找坡、水泥珍珠岩保温层、SBS防水层；门窗为外门卷帘门，个别为无框玻璃门和不锈钢框玻璃门，内门木门和玻璃门，自动扶梯；室内设生活给排水及消防给水系统，全楼设有电气照明系统、中央空调通风系统、自动报警系统、自动烟感系统、自动温度感应系统、保安监控系统、生活给排水及消防给水系统、自动消防喷淋灭火系统。
2.选择交易案例
根据替代性原则，选取近期同一供需圈内邻近地近的三个交易案例进行比较，具体条件见表一（按销售单价计算）
表一案例情况说明表
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房屋售价
案例项目名称房屋座落交易时间用途
（元/平方米）
A纯金十一铺石鼓路与丰富路交汇处2008．11商业13986
雨花玉兰路以西、丁墙
B明发商业广场2008．11商业16390
路以南
C新锐中央街区河西CBD，庐山路128号2008．11商业17000
案例A：纯金十一铺，位于白石鼓路与丰富路交汇处，交易时间2008
年11月，销售均价13986元/平方米。
东方名苑.纯金十一铺位于新街口核心区域，石鼓路与丰富路黄金交会地，比邻大洋百货、中央商场、金鹰百货等中心商业群，地段优势得天独厚。交通方便，地铁、公交等直达。
东方名苑是新街口区域较为稀缺的独立产权商铺。“商业旗舰店联合体”的定位是“纯金十一铺”的另一大特色。
东方名苑纯金十一铺为1-4层，总面积为1万平米，目前在售的是
3、4两层，面积分别为2800 、2600 ，都是整层在售，至少也要半层出售，均价在13000-14000元/ 之间。1、2层面积分别为2200 、2800
，尚未正式销售。东方名苑1层商铺层高达6米，而其他楼层层高也有4.5米高。整栋建筑共有9部电梯，其中4部专为1-4层商铺服务，还有1部货梯。
目前在售的三、四层经营构想为具有特色的餐饮名店、茶社简餐、婚纱摄影、美容美发、休闲健身等，同时均以整层出售，便于投资者统一经营。而一、二两层的商铺则可以拆分销售，主要针对银行、证券公司、品牌服饰专卖店、KTV酒吧、品牌手机售后服务中心、品牌药店等。
案例B：明发商业广场，位于雨花玉兰路以西、丁墙路以南，交易时间2008年11月，销售均价16390元/平方米。
南京明发商业广场位于宁南核心区域，玉兰路以西、丁墙路以南。
该项目系南京市政府重点项目，由中国城市运营商50强的明发集团鼎立钜献，打造成南京首家超40万 的全新体验ShoppingMall。规划用地面积约18.4万 ，总建筑面积约42.2万 ，近3000个停车位，绿地率约20％，容积率为1.6。商业地上三层，地下一层，公寓式办公分别为
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江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明六层、十一层，酒店十层。规划为集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店、旅游、游乐、公寓式办公为一体的综合性建筑。南京明发商业广场由满载式购物、家居风尚潮、欢乐休闲派、全家总动员、顶级名品街、酒店式SOHO六大主题区组成，建成后将涵盖百货主力店、五星级影院、特色美食街、大型夜总会、游乐城、大型超市、电器主力店及星级酒店等多项内容，为南京市民提供集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店、旅游、游乐、酒店式办公于一体的24小时“全时段、全业态、全客群、全龄段、全方位”的“一站式”服务。
案例C：新锐中央街区，位于河西CBD，庐山路128号。交易时间
2008年11月，销售均价17000元/平方米。
项目位于河西新城CBD中心，西临奥体中心，项目占地19亩，总建面积7万多平方米，是一个集商务、酒店式公寓和商铺为一体的综合性大楼，大楼分为主楼和裙楼两个部分，主楼22层，裙楼7层。裙楼
1-2层为商铺，一层层高4.8米，二层3米；3—7层为平层精装国际公寓，层高3.2米，单套面积从37-70 不等；8-22层为5米挑高时尚公寓。
3.房地产价格影响因素说明表
项目估价对象纯金十一铺明发商业广场新锐中央街区
交易单价
待估139861639017000
（元/平方米）
交易情况正常正常正常正常
交易日期2008.112008.112008.112008.11
17、52、37、81、82、16、1、2、31、33、
46、105路，地铁一号134路、看房班车、地铁交通便捷程度84、93、99、100等公26、46、100等多条公
线南延线一号线
交车交线路，地铁一号线
繁华程度较繁华繁华较繁华较繁华
环境质量较好较好较好较好
城市规划限制综合综合综合综合
所在楼层地上1层至2层地上3、4层地上1层地上1层
公共部分精装修,其公共部分精装修,其公共部分精装修,其余毛
装修精装修
余毛坯余毛坯坯
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电气照明系统、中央
空调系统、烟感、温
设施设备上下水、电、通讯上下水、电、通讯上下水、电、通讯
感报警装置和消防自
动喷淋系统平面布置（或
大开间，适合商业大开间，适合商业大开间，适合商业大开间，适合商业
使用功能）
工程质量优良优良优良优良
建筑结构现浇框架结构现浇框架结构现浇框架结构现浇框架结构
层高5.4米4.5米4.3米4.8米
建筑外观外墙涂料外墙石材外墙石材外墙石材
临街状况一面临街两面临街两面临街两面临街
朝向东东、北东、北东、南
土地用途综合综合综合综合
房屋新旧程度已使用9年新房新房新房
有（长期租约面积
长期租约无无无
6000平米）
4.房地产价格影响因素修正系数的确定
设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与选取的比较案例进行比较，得出房地产价格影响因素修正系数比较表及因素比较指数修正表如下：
项目实例A实例B实例C
交易单价（元/平方米）
139861639017000
交易情况
交易日期100/100100/100100/100
交通便捷程度100/99100/100100/100
繁华程度100/100100/100100/100
环境质量100/100100/100100/100
城市规划限制100/100100/100100/100
个别因素所在楼层100/101100/101100/101
装修100/95100/95100/100
设施设备100/98100/98100/99
平面布置（或使用功能）100/100100/100100/100
工程质量100/100100/100100/100
建筑结构100/100100/100100/100
层高100/97100/99100/99
建筑外观100/101100/101100/102
临街状况100/101100/101100/101
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江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明
朝向100/99100/101100/101
土地用途100/100100/100100/100
房屋新旧程度100/111100/111100/113
长期租约100/112100/112100/106
合计（修正系数积）0.87060.88210.8387
比准价格12175.9014457.1314257.31
5.计算结果：
比较案例影响因素因素修正后，以三个比准价格的算术平均值作为市场比较法的评估结果即13630.11元/平方米。
房地产单价(取整)＝13630元/平方米
建筑面积=11660.48平方米
房地产总价=13630×11660.48=158932342.40元
(六)评估结论
投资性房地产评估增值130270568.61元，增值率314.52%。
房地合一（包含土地使用权）的评估增值116,102,082.98元，增值率
208.86%。
增值原因为房屋建筑物建成于1999年，其账面价值较低，近年房屋建筑物市场价格呈上涨的趋势以及由于房屋建筑物评估值包含土地的评估值所致。三、无形资产土地使用权评估技术说明
(一)评估范围
本次土地评估范围为江苏紫金华联综合超市有限公司座落南京市白下区石门坎165号的国有土地使用权。
江苏紫金华联综合超市有限公司于2000年8月取得了该国有土地使用证，证号为宁白国用2000字第15469号，使用权性质为出让，土地用途为商业，土地使用权面积11764.1平方米，终止日期2039年9月19日，土地使用权人为江苏紫金华联综合超市有限公司，发证机关南京市人民政府。
该土地地上建筑物有两项，证号分别为宁白权证白转字第201112号，
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江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明房屋建筑面积11660.48平方米；宁白权证白转字第205550号，房屋建筑面积985.25平方米。
(二)评估方法
本次评估对该土地地上建筑物采用收益法评估，评估值包含了该土地使用权的价值，因此将该土地使用权评估为零。
(三)评估结果
单位：人民币元
科目名称调整后账面值评估价值增值额增值率
%土地使用权14,168,485.630.00-14,168,485.63-100.00
土地使用权评估减值14,168,485.63元，减值原因为土地使用权评估值含在房屋评估值中，此处评估为零所致。四、递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面值83,896.41元。
递延所得税资产主要是由于企业按会计制度要求计提的和按税法规定允许抵扣的折旧及其他资产减值准备不同而形成的应交所得税差额。本次评估是在审计后的账面值基础上，对企业各类准备计提的合理性、递延税款借项形成及计算的合理性和正确性进行了调查核实。
从目前江苏紫金资产盈利水平以及资产质量变化趋势看，未来产生的税前利润能够实现账面提取的递延所得税，因而确认递延所得税资产是适当的，递延所得税是具有实质的权利的资产，故确认其账面值为评估值。
递延所得税资产评估值83,896.41元。五、流动负债评估技术说明
(一)评估范围
评估范围为企业评估申报的流动负债，具体为其他应付款。
上述流动负债在评估基准日账面值和调整后账面值如下所示：
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江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明
金额单位：人民币元
科目名称账面价值调整后账面值
其他应付款2,064,463.842,064,463.84
流动负债合计2,064,463.842,064,463.84
(二)评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内的流动负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求，指导企业填写负债评估明细表；
第二阶段：现场调查阶段
1.根据企业提供的流动负债评估申报资料，首先对财务台账和评估明细表进行互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报，作到账表相符；
2.由企业财务部门的有关人员介绍流动负债的形成原因、记账原则等情况；
3.对流动负债原始凭据抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证，确保债务情况属实。
第三阶段：评定估算阶段
1.将核实调整后的流动负债评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；
2.对各类流动负债，采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表；
3.提交流动负债的评估技术说明。
(三)评估方法及说明
其他应付款
其他应付款是除主营业务以外，与外单位及之间经济往来所发生的应付款项，核算内容为与母公司往来款，账面值2,064,463.84元。
经查阅与关联单位的对账协议及相关的文件说明，关联单位往来款
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江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明核对一致，评估值按核实后的账面值确定评估值。
经过上述评估，其他应付款调整后账面值为2,064,463.84元，评估值为2,064,463.84元。
(四)评估结果及增减值分析
流动负债评估结果汇总表
单位：人民币元
科目名称账面价值调整后账面值评估价值增值额增值率
%其他应付款2,064,463.842,064,463.842,064,463.840.000.00
流动负债合计2,064,463.842,064,463.842,064,463.840.000.00
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江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明
第六部分整体资产收益法评估说明一、收益法评估方法
收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法中常用的两种方法是未来收益折现法和收益资本化法。
未来收益折现法，又称收益还原法，是通过估算被评估企业将来的预期经济收益，并以一定的折现率折现得出其价值。常用的评估模型为折现现金流量模型(DCF模型)。此次采用权益自由现金流量的DCF模型来进行江苏紫金华联综合超市有限公司的评估。
1.基本公式介绍
根据本次选定的评估模型，得到计算公式如下：
股东全部权益价值＝n权益自由现金流量t+非经营性资产和溢余资产价值
∑t
t1(1+股权资本成本)
2.权益自由现金流量
权益自由现金流量是归属于股东的现金流量，是扣除还本付息以及用于维持现有生产和建立将来增长所需的新资产的资本支出和营运资金变动后剩余的现金流量，其计算公式如下：
权益自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-追加营运资金+有息负债的净增加额
税后净利润=营业收入-营业税金及附加-营业成本-营业费用-管理费用-财务费用+投资收益-所得税
3.预测期限及连续价值
预测期限取决于权益自由现金流量的持续年数。该企业唯一的经营业务是出租位于南京市白下区石门坎的房地产，并获取房地产出租收入。该房屋建筑物于1999年建成，耐用年限为60年，该房屋建筑物寿
命期至2059年。受该房屋建筑物寿命期限的限制，此次评估取预测期
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江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明限为自评估基准日至2058年共51年。
假设权益自由现金流量在年度内均匀流入企业，上述基本公式中的权益自由现金流量现值计算公式进一步细化为：
51FCFF
E＝FCFF/(1+r)1/24+t
0∑0.51/12
t1(1+r)t-+
式中：E–权益自由现金流量折现值
FCFF0－评估基准日至2008年12月31日的权益自由现金流量
FCFFt－2009年至2059年中第t年权益自由现金流量
r－股权资本成本，即折现率
4.折现率
折现率是现金流量风险的函数，风险越大则折现率越大。按照收益额与折现率协调配比的原则，股权自由现金流量只能用股权资本成本来折现。股权资本成本用资本资产定价模型(CAPM模型)确定。
5.溢余资产和非经营性资产
权益自由现金流量是营业活动产生的现金流量，不包含溢余资产和非经营性资产所产生的现金流量。评估股东全部权益价值时，还必须考虑溢余资产和非经营性资产的价值。
溢余资产是与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多余资产。非经营性资产是与企业的生产经营活动无直接关系的资产。二、宏观经济发展状况
（一）世界经济发展概况
2007以来，由美国次债危机引发的全球金融危机仍在不断蔓延和深化，并已威胁到实体经济的发展，在短短的几个月中，全球经济前景已经明显恶化。尤其是发达国家经济，似乎正在从浅度衰退朝着更深的低迷发展。有迹象显示，目前决策者对美国消费者的担忧正在加重，美国财政部和美联储已经将救助重点转向了汽车、高校和信用卡贷款。前一段时间一直非常担心通胀的中央银行现在也以令人瞠目的速度激进降
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江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明息，以阻止通胀增幅下降过快。尽管如此，从现在了解的种种信息来分析，明年发达国家陷入通缩的可能性正在增大。
（1）世界经济出现下行趋势
国际货币基金组织（IMF）2008年10月8日发表的最新一期《世界经济展望》报告说，受严峻金融危机冲击，世界经济正进入“严重低迷”时期。为此，IMF将今明两年世界经济增长预期分别下调至3.9％和3％，为2008年以来最低增速。报告预测，今明两年发达经济体的经济增速分别为1.5%和0.5％，远低于去年的2.6％。其中，此次金融危机的发源地——美国今年的经济增长预计为1.6％，明年则只有0.1％。意大利经济今明两年都将为负增长，德国经济明年的增长率为零，西班牙和英国经济明年的增长率均为负值。
报告指出，金融危机也使新兴和发展中经济体深受影响，这些国家的经济增速也开始明显放缓。据预测，新兴和发展中经济体今明两年的经济增速分别为6.9％和6.1％，低于去年的8％。其中，中国今明两年的经济增速分别为9.7％和9.3％。
以下表格数据为IMF对世界经济和贸易增长的最新预测(%):
项目2008年2009年
全球经济3.93
发达经济体1.50.5
美国1.60.1
欧元区1.30.2
日本0.70.5
英国1-0.1
新兴市场和发展中国家6.96.1
亚洲新兴工业化经济体43.2
中国9.79.3
（2）商品价格暴跌改变通胀预期
其实，在目前通胀仍处于较高水平的时候谈论通缩的可能性似乎很奇怪。数据显示，美国7月份通胀率高达5.6%，为1991年以来的最高
水平；同期欧元区的通胀率为4%。9月份英国消费者价格上升5.2%，
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江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明大大超过央行制定的目标上限2%。如此高的通胀主要是今年上半年商品价格上涨造成的，剔除波动较大的食品和能源价格的核心通胀则非常稳定。
但是，今年夏天商品价格的见顶回落使通胀预期出现了戏剧性的转变。目前原油价格已经从7月份创纪录的每桶147美元暴跌至60美元以下，英国《经济学家》杂志的非原油商品价格指数已跌去了40%。分析家认为，如果原材料价格继续保持在目前水平，发达国家食品和燃料
的零售价格同比增幅将在2009年急剧下滑成为负值，这将增大通胀的下行压力。因经济陷入衰退和开支急剧收缩，企业将不得不竞相低价甩卖产品。在美国就业市场，目前供给过剩已经相当明显，10月份失业率已从一年前的4.8%升至6.5%。下降的食品价格也迅速对中国的通胀产生影响，中国10月份消费者价格同比增幅已经从2月份的8.7%下滑至
4%。
（3）通缩更有可能在美国出现
英国《经济学家》杂志认为，在发达国家，通缩似乎更有可能在美国而不是欧洲出现。主要原因是：首先，原油成本占美国消费者支付的汽油价格的更大一部分，销售税和燃料关税的降低意味着石油市场的波动对成品油零售价格的影响更大。其次，汽车燃料占据了美国人开支的更大份额，油价的下降将更多地抑制通胀。第三，因市场比欧洲的更加灵活，美国的价格对经济状况的反应更迅速。第四，近期美元的走强在缓和其他地方压力的同时会增大美国的通缩压力。
高盛经济学家预计，因高基数的影响，明年第三季度油价的同比降幅可能会最大，届时美国的通胀率会变为负值。欧元区的通胀似乎也会
在那时达到一个低点，即使价格实际上并未下降。其实，就在11月6
日宣布降息0.5个百分点之后，欧洲央行行长特里谢也承认明年欧元区的通胀率将回落到央行2%的目标之下。不过，他表示这种下降将是“短
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江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明暂的”，因此与利率决定无关。欧盟统计局14日公布的修正数据显示，欧元区10月份通货膨胀率回落至3.2%，为9个月以来的最低水平。再看英国，英格兰银行似乎也并未将通缩视为一个“遥远的风险”。在11月
12日公布的季度通胀报告中，该央行预计英国通胀率将回落至远低于
2%的目标水平之下，并在两年内降至1%以下，未来两年的通胀率区间为-1%至3%。
（4）债务型通缩风险增大
一般来说，由商品价格引发的通胀回落对发达经济体来说应该是一个好消息，它会增加消费者的实际收入和企业的边际利润。然而，通胀下降过快、过多却对经济有害。这种情形可能会引发美国经济学家欧文·费雪在1933年所描述的“债务型通缩”(debtdeflation)，也就是上世纪90
年代日本经历的情形。在这种情况下，因信用枯竭，债台高筑的企业和消费者争相偿还所借的贷款，这会损害需求并导致削价，通缩反过来又增加债务的实际成本。“债务型通缩”还意味着实际利率不可能为负值或者特别高，这会刺激更多地偿还贷款。用费雪的话来说，就是债务清偿自己打败了自己。
根据最近美联储和欧洲央行进行的信贷调查显示，10月份收紧贷款
标准的银行已经比7月份的更多。该现象已经在美国受到关注。11月
12日，美国的监管者表示将仔细审查并未增加信贷的银行红利政策。调查还显示银行不愿意借贷。另外，数据显示，9月份德国资本货物的海外订单减少了14%，意味着全球企业正在削减投资；美国和欧洲的汽车销售正在直线下降，美国的一些零售商最近也宣布了10月份销售同比出现了两位数下滑；英国的零售数据也黯淡无光。分析家预计，如果销售数据不能很快对英格兰央行最近的大幅降息作出回应，有些零售商可能会求助于圣诞节假期临近的大幅折扣。
据有关资料预测，目前债券市场已预计未来两年美国的消费者价格
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江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明最多会下跌2%，欧元区通胀将接近于零。当价格迅速上涨时，中央银行担心消费者的通胀预期会相应上升。现在，他们将同样希望防止通胀下降过多。分析家认为，这意味着发达国家的利率可能很快将下降至零。
但是，通缩还不是目前市场的惟一担心。期权市场交易结果显示，通胀的不确定性已经急速上升。分析家认为，这反映了市场对决策者在采取激进措施应对通缩时将走得过远的担心。
（5）全球物业租赁行业有增温趋势
尽管经济正在衰退，目前零售业的发展态势依然保持相对向好。世邦魏理仕调查发现，在过去的一年中（截止到2008年第三季度），全球半数市场的商铺租金上涨。且在过去的半年间，65％的市场商铺租金看涨。受经济形势退化影响，尽管租金增长放缓，但随着市场对优质商铺的需求，尤其在纽约和伦敦等时尚之都的带动下，很多城市租金依然出现上涨。目前，大量零售商正努力在主要的商铺市场选择优质地段，确保业务能够在充满不确定性的环境中获得最佳的长期效益。很多私营零售商仍持有现金，实施扩张计划；奢侈品和高端品牌零售商仍然拥有积极的销售增长，并将继续采取战略性扩张；另外，大量零售商正在捕捉商机，在瞬息万变的市场中拓展新的领域。尽管市场环境非常严峻，但那些具备某一独特差异性（无论基于产品，还是基于价格）的零售商则更有可能取得成功。这些零售商将最终抢占市场份额，并有助于维护主要城市的租金水平。
（二）我国经济发展概况
1、我国经济发展回顾
改革开放之前，经济不稳定是我国经济发展的核心问题之一，1953
年－1978年期间，我国GDP增长率波动系数高达154％。改革开放以来，我国GDP年增长率的波动系数明显下降为33％，其中“八五”期间为17
％，“九五”期间则降为12％。这表明，改革开放以后我国经济增长基本
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江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明上走上无经济波动的经济增长阶段。1997年亚洲金融风暴影响了亚洲和其他国家，但我国成功地抵御了亚洲金融风暴冲击，保持了持续增长。进入2000年，人们开始担心，中国经济是否能够一直保持旺盛的增长，因为在这一时期，日本和亚洲一些发达国家（地区）遭遇到经济发展困境，而中国经济在这个时期仍然保持7%～8%的增长速度。2003年以来，中国GDP连续4年保持10%以上的增速，并且年度最高、最低增幅间差
距仅1.1个百分点，CPI（消费者物价指数）年平均上涨2.1%。2006年，中国人均国民收入达2010美元，比2002年翻了近一番，步入了中等收
入国家的行列；财政收入达38731亿元，比2002年增长105%，4年内翻了一番多；全国规模以上工业企业实现利润19504亿元，比2002年的5784亿元多13720亿元，4年年均增速高达35.5%；进出口贸易总额为17604亿美元，世界排名由2002年的第六位跃升到第三位；外汇储备达10663亿美元，位居世界第一位。2007年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%，加快0.3个百分点，连续五年增速达到或超过10%。2008年前8个月，虽然发达国家尤其是美国经济受次债危机经济出现下滑，但我国国内却表现为物价指数高企，政府加大紧缩政策政策力度以防经济由偏快转为过热发展。2、当前我国经济发展概况受全球经济衰退加深的影响，从国内环境看，进入9月后，中国经济确面临着周期性调整与转型的双重压力，而外部需求的进一步减弱是我国经济更是雪上加霜。但国务院日前公布了关于拉动内需的十项新举措。可以说，此举意味着中国新一轮宏观经济政策的调整拉开了序幕。（1）金融危机对中国实体经济影响①外需放缓，出口企业遇“寒流”。商务部新闻发言人姚申洪日前在广交会上表示,近期受国内外多种不利因素影响,中国外贸出口增幅从去年8月份起,开始呈逐步放缓态势。尤其是今年在全球金融危机影响下,北京中企华资产评估有限责任公司31江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明中国外贸出口增幅明显回落。最新统计数字显示,前三季度中国外贸出口10740亿美元,同比增长22.3%,增速比去年同期减缓4.8个百分点。而这种影响在明年上半年会变得比较严重,不能掉以轻心。如美国5月份的消费价格指数在前三个月大幅上升之后转而下降了0.1%,传递到中国,要到11、12月才能看出美国的消费下降对中国出口的显著影响。②直接投资受到影响,但不是想象中的那么大。2000年全球的直接投资是1.4万亿美元,是一个高点,2001年全球经济衰退时直接投资是8170亿美元,跌幅达58%。而2007年全球单边资本流动是1.53万亿美元,创历史新高。尽管美国下半年发生了次贷危机,但全球资本流动依然很好,也没出现很大跌幅。从中国方面看,2008年上半年中国实际使用外资同比增长45.55%,达524亿美元;今年上半年我国非金融类对外直接投资更是迅猛增长,对外直接投资额已远远超过去年全年,达到256.6亿美元,较去年同期增长了229%。③国内金融受到的影响明显大于贸易和投资。今年9、10两个月,美国的金融危机波及到商业银行,商业银行为了自保开始收缩银根。母银行紧缩银根,使在华的分银行和支银行的投资大幅收紧。而中资银行在此次全球性金融危机中也不可避免的在其涉外业务中受到牵连，资产减值或缩水不同程度得到体现。④第四,信心预期对中国的波及比较大。美国股市大跌,虽然中国经济的基本面向好,但中国股市基本上每天都在跟着美国股市波动,中国股市狂跌很大部分受到美国的传染。总之，目前美国的金融危机已经很严重,早晚会影响到美国的实体经济,这是没有悬念的事实。美国经济毫无疑问是影响全球经济增长最重要的因素,如果美国出现经济危机,全球出现经济危机的可能性非常大。当美国经济步入负增长,新兴市场国家很难完全避免受到冲击。而中国作为当今最大的新兴市场，此次全球危机对我国实体经济的影响不可忽视。北京中企华资产评估有限责任公司32江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明（2）中国政府积极应对全球危机对我国经济的影响近日，中央政府出台积极的财政政策与适度宽松的货币政策的“组合拳”，从政策取向上看，新政的目标就是刺激经济的增长。国务院“十措施”具有三个特点：力度大、方向准、兼顾近期和中远期的发展。所谓力度大，是指计划两年之内投入4万亿元来拉动内需，这是一项震惊世界的政策措施。为应对1997年亚洲金融危机，中国自1998年至2002年五年总投入才只有6150亿元中央财政预算资金，用于扩大内需（1998年至2000年每年1050亿元，2001年、2002年各1500亿元）。本次扩大内需两年即投入4万亿元，这是非常庞大的支出，力度极大。在国务院提出的十项措施中，至少有5项直接关系民生，在其余几项中则直接和间接地将投资指向铁路、城市基础设施、环保等见效较快又属于过去30年改革发展中结构性欠账方面的需求扩张。除了直接用提高收入增加投资扩张有效需求的短期措施外，“十措施”中还包含了增值税转型和支持企业加大研发投入等有利于中国经济中长期发展的政策设计。这是一个鼓舞人心、意义超出“罗斯福新政”的经济刺激计划。（3）扩大内需，中国经济前景广阔①政策措施运用空间大近中央采取了一些积极的财政政策，这些财政政策的中心内容之一是照顾一些弱势群体。其实除此以外我们还有许多政策可以运用，比如，放松行业管制，这几年电信行业快速的增长，说明放松管制给中国经济确实带来强劲的增长。还有服务业，现在仅占中国经济的41%，美国占了82%，发达国家占了70%，我们的潜力非常大。如果在医疗卫生、电信、金融，通过一系列的放松管制，甚至引入更多的民营企业参与发展的话，中国经济的内需会有强劲的增长。从这一点来讲，应该对中国抗衡全球经济危机充满信心。北京中企华资产评估有限责任公司33江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明②“10项措施”扩大内需力度大日前，国务院常务会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的10项措施。落实这些措施的投资额到2010年底约需4万亿元。这充分显示了政府促经济增长的决心。这些措施最大的亮点，一是真正关心民生工程，关心弱势群体。二是比较关注基础设施的建设。第三，尤其在环保方面，既要促进经济增长，又要推动结构调整；既要拉动当前经济增长，又要增强经济发展后劲；既要有效扩大投资，又要积极拉动消费。这些基础设施的建设对于增加经济增长后劲打下一个良好的基础。③金融危机在重创世界经济的同时，也给中国发展经济带来了机会比如，金融危机导致全球主要资本市场公司股价下跌，市值大幅缩水。许多优质跨国公司的估值，已处于相当低的水平。按照“以全球应对全球”和“链条对链条的竞争”思维，中国可考虑战略性选择几个主流行业，全面参股行业内领先的跨国公司。首先，参股全球产业链两端企业，由此可解决“中国制造”对外部市场资源的单边依赖性。同时，将“中国制造”的价值链向“微笑曲线”的两端延伸，解决产品附加值低、发展受制于人等问题。在产业链上游，可重点参股石油和天然气、铁矿石、有色金属等行业内跨国公司，以及拥有产业核心技术的跨国公司。在产业链下游，参股品牌价值突出和全球渠道优势明显的跨国公司；其次，参股国际顶尖金融机构。三、中国物业租赁行业的发展概况物业租赁是租赁业务的一个重要方面。改革开发以来，随着经济的发展、国家相关政策环境的逐步放宽,物业租赁业务在商业企业中迅速发展。但是整个社会物业租赁业务发展过程中仍面临很多共性问题。这些问题的存在,造成物业租赁业盈利率低,租赁业务始终处于小而分散的状态,物业租赁市场长期停留在低档次的竞争上,并促成了物业租赁北京中企华资产评估有限责任公司34江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明隐性市场的发展,影响了物业租赁业务的健康发展。（一）我国物业租赁行业的发展九十年代我国经济的快速发展,促进对房产物业租赁需求的急剧增长。新千年开始,我国经济又进入了新一轮的发展高潮,大量外国企业和知名品牌进入中国寻求发展机会,产生了对商业铺位、写字楼的市场需求;与此同时,社会商业发展迅速,特别是区域性商业街、专业性市场大量出现,产生了对商业铺位、写字楼的市场需求。此外，不断升值的房产物业,使人们对物业价值有了一个全新的认识,经济利益原则成为推动物业租赁业务快速发展的内在动力。物业作为最基本的生产资料,是企业开展生产经营的先决条件。当前，物业租赁已成为租赁业中最普遍的一项业务,不仅经营额大,且经营企业数量众多。从百货企业集团公司来看,有大部分企业涉足物业租赁经营业务,用于租赁经营的物业包括仓库、厂房、办公楼、商场用房等,其中大部分集中于商场用房,一些企业还将处于商业旺地的宿舍改造成商场出租。物业租赁经营的形式从最初普遍采用与外资、合资企业进行合作、联营的形式,逐步过渡到出租物业;并从单一的出租物业给他人经营,发展为既有纯粹出租物业也有通过自办专业市场后再出租铺位等形式。一些企业还发展了与物业租赁、市场经营业务相配套的储运、加工、送货服务,取得了良好的经济效益。部分企业从物业租赁经营中所获得的收入已超过其传统主营业务收入,成为企业经济收入的重要支柱。此外，我国物业租赁日趋市场化的同时，也带来了房屋租赁物业价格的市场化发展，以下房屋租赁和物业管理价格指数汇总了近几年我国物业租赁市场的各项价格平均趋势：北京中企华资产评估有限责任公司35江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明从上表可以看出，从2004到2008年房屋租赁和物业管理价格指数有上升趋势，其中房屋租赁价格指数中非住宅部分有下行趋势，物业价格指数中非住宅部分有上升趋势。北京中企华资产评估有限责任公司36江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明(二)我国物业租赁经营业务中存在的问题与发展障碍1、企业开展物业租赁业务还存在一些认识上的误区。传统观念中物业租赁是一个无本生利的行业,靠租赁谋生相当于“食利”阶层,名声不佳。尽管这样的看法如今已基本消失,但对物业功能与作用的认识还远远没有完全从传统观念中摆脱出来,企业对所拥有的物业仍着重于其使用功能和自身的利用,而忽视其投资功能和赢利能力。特别是传统企业在物业经营收入成为主要经济来源后,一部分人认为这是不务正业。使得一些企业在如何充分挖掘利用现有物业的问题上顾虑重重。类似的看法在政府的相关政策、税收法规、银行贷款等方面也有所体现,对物业经营业务课以较高的税负,反映了对租赁的不足认识。因此,一些企业即使通过物业出租取得收益,也不愿对外声张,尽可能保持低调,使物业经营业务始终不能大张旗鼓地宣传和开展起来,这在一定程度上影响了企业闲置物业的充分利用,阻碍了物业租赁业务的进一步发展。2、缺乏必要的政策支持,相关税收沉重妨碍租赁市场的发育。物业租赁业务目前并没有列入国家鼓励发展的行业,不能得到任何现有政策的支持,租赁业务既没有得到国家的任何投资,也没有得到银行的专项贷款,更没有明确的税收优惠政策。现行税收制度对物业出租征收12%的房产税,加上各种营业税附加5.168%,物业租赁业务至少要承当17.168%的营业性税费,较其他行业的经营税负为重,这在很大程度上影响了企业开展物业租赁业务的积极性,并给租赁经营业务增添了额外的风险,带来了一系列的不良后果。3、存在多头管理现象,市场管理欠规范。目前物业租赁管理涉及到工商、房管、街道、税务、公安、规划、城监等众多部门,各部门都拥有各自的职权,加上市、区、街道多级管理,多头收费,使国有企业开展物业租赁经营的成本增大。有关物业租赁、管理政策不够明晰,缺乏统一的管理协调机构和有效的社会管理与北京中企华资产评估有限责任公司37江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明引导,影响专业市场的正常营运。4、缺乏专业经营人才,物业租赁经营管理整体水平低。物业租赁作为一个新兴的行业,客观上面临着人才短缺、经验欠缺等先天不足。目前无论国有企业还是私营企业开展物业租赁业务仍处于初级状态,以单纯租赁物业或通过开办专业市场出租铺位形式为主,实行粗放型管理,服务水平低,经营档次不高,市场的需求面较窄。更高级的形式如中高级写字楼,以及相关的配套服务发展不起来。而相关中介机构发育不完善,操作不规范,行业信誉差,又进一步制约了这一行业的规模发展,使各个企业单纯依靠自我经营,难以走向横向合作和集约化经营之路。5、相关法规不健全增大物业租赁经营的市场风险。当前,承租单位拖欠租金的情况比较普遍,但由于相关法律对租赁业务的规定不够明晰,特别是对专业市场的经营者和专业市场中各业主经营责任的划分上,有关对经营商品、服务的范围、责任界定不明确,有关的保证措施不完善,易发生租赁纠纷。另外,一些租金诉讼案件判决后难以执行,使物业出租方的合法权利难以得到维护。（三）商用物业租赁市场需要重点强调分析的问题：招商定位分析中国房地产市场商品化历程仅短短十余年,多数商用物业投资者进入房地产领域还不到五年。众多发展商在凭借生活的经验开发住宅时已经倍感艰辛,而在决定商用物业的开发时,除了直观感受,基本没有足够的专业指导,甚至朴素地认为商用物业与住宅一样,存在长期性短缺的趋向,或者天真地认为商品只要放在柜台上就能销货赚钱,而对于商用物业所处的商业环境如何、适合经营什么商品、租赁目标客户在哪、潜在的消费群在哪等都缺少专业的分析。这样的商用物业经营不佳或者空置的风险非常高,因此在项目开发前,就对物业未来租赁市场进行准确分析和招商定位,是成功租赁的先决条件。其中具体可以从以下几方面进行完善：北京中企华资产评估有限责任公司38江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明1、商用物业租赁市场调查具体包括：区域内人口数量和特征，政策法律环境调查，经济环境调查，区域内基础设施状况调查，区域内现有商业设施调查，区域内竞争物业调查，当地优势产业及消费需求调查。其中区域内现有商业设施调查应包括：区域内总营业面积、商业类型的调查、经营品种的调查、经营档次和经营方式调、商业客户群调查、物业租金的调查。2、项目经营业态的确定包括商用物业自身的建筑结构属性，项目周边商业设施情况，以及区域内消费人口构成状况。3、项目租赁招商对象的确定就独立商业经营企业而言，对于百货型商业设施,包括百货商场和超级市场,其成功经营通常都需要有统一的经营管理,从商场形象、货品采购、卖场布置、销售方式、收银及售后服务等各个方面实行致的规章与管理制度。因此对一个百货型商业物业,除非发展商想自己涉足商业经营业务,一般招商的目标对象均为独立的商业企业,事先通过市场调查,弄清本地区大中型商业企业的经营模式、经营状况、区域内布局规划等,向符合本物业定位的商业企业发出招商邀请。而对于分散小商家，百货型商业物业经常只需面对几个知名的大商家进行租赁营销推广即可,而对于临街型独立店铺、专业店和批发市场来说，招商将要面对的可能是成千上万可供选择的目标对象。对于临街型独立店铺,可面向服装类、化妆品类、电信类、饮食类、日常用品类等各种类型的连锁或专卖品牌商进行租赁招商。四、公司基本情况介绍1、历史沿革：江苏紫金华联综合超市有限公司1999年2月13日由江苏华联综合超市有限公司、南京中远航修配件厂、海南民族科技投资有限公司三家北京中企华资产评估有限责任公司39江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明联合设立，注册资本6888万元。其中江苏华联综合超市有限公司货币出资1300万元、实物出资1322万元，合计投入2622万元，占注册资本比例为38.1%；南京中远航修配件厂以实物（房产）作价655.77万元，以土地使用权作价1610.23万元，合计投入2266.44万元，占注册资本比例为32.9%；海南民族科技投资有限公司以货币资金投入2000万元，占注册资本比例为29％。2004年12月27日，南京中远航修配件厂将其持有的全部2266万元出资，占注册资本的比例为32.9%，转让给江苏华联综合超市有限公司，转让价格为2432.636763万元。2005年7月12日，江苏华联综合超市有限公司将其持有的全部4888万元出资，占注册资本的比例为71%，转让给华联集团，转让价格为4888万元。2006年11月16日，海南民族科技投资有限公司将其持有的全部2000万元出资，占注册资本的比例为29%，转让给华联集团，转让价格为2000万元。至此华联集团为江苏公司的唯一股东。2、主要历史财务指标项目2008年11月30日2007年12月31日2006年12月31日总资产（元）56,369,375.7761,874,170.2661,929,523.70负债总额（元）2,064,463.847,942,006.528,154,259.14股东权益（元）54,304,911.9353,932,163.7453,775,264.56资产负债率（％）3.65%12.83%13.16%项目2008年1—11月2007年2006年主营业务收入（元）2,574,078.152,098,438.1695,840.96利润总额（元）424,528.6269,666.06-98,937.13净利润（元）424,528.6269,666.06-98,937.133、主营业务情况江苏紫金华联综合超市有限公司于2002年9月与华联综超签署《房屋租赁合同》（以下称“原租赁合同”），江苏紫金华联综合超市有限公司向华联综超整体出租其拥有的紫金店全部商业用房作为经营用房，经营大型商业项目（含华联综超用于综合超市经营的10327.13平方北京中企华资产评估有限责任公司40江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明米）。江苏紫金华联综合超市有限公司于2008年11月30日重新与华联综超签署新的《房屋租赁合同》，约定自2009年1月1日起20年，仅向华联综超出租用于综合超市经营的7500平方米，剩余5145.73平方米由江苏公司自行出租。根据企业规划，将于2010年对房屋建筑物进行改造，在原房屋建筑物基础上加盖第三层，建筑面积5000平方米，预计在2011年投入使用。因此从2011年起，外租区的面积变为10145.73平方米。五、权益自由现金流量的预测(一)预测的基本假设前提1.本评估报告的结论是以在产权明确的情况下，以企业持续经营为前提条件；2.在未来可预见的时间内企业按提供给评估师的发展规划进行发展，经营政策不做重大调整，预测的收入、成本及费用在未来经营中能如期实现；3.江苏紫金华联综合超市有限公司遵循的国家和地方现行法律、法规、政策和所处社会经济环境在预测期内无重大改变；4.赋税基准及税率无不可预见的重大改变；5.国内房地产租赁市场在未来年度不会有重大的变化；6.江苏紫金华联综合超市有限公司现有长期租赁协议不会中途发生变化；7.企业对房屋建筑物加盖第三层（建筑面积5000平方米）的规划能够如期实现；8.无不可抗力或不可预见因素对江苏紫金华联综合超市有限公司造成的重大不利影响。(二)权益自由现金流量的预测北京中企华资产评估有限责任公司41江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明1.营业收入的预测江苏紫金华联综合超市有限公司所从事的经营业务为将所拥有的房地产租赁给华联综超以及其他商户使用，并收取租赁费，故营业收入全部为位于南京市白下区石门坎的房地产出租所获得的收入，从出租客户上区分，营业收入分为对华联综超的租赁收入和其他商户的租赁收入共两部分。(1)对华联综超的租赁收入的预测根据江苏紫金华联综合超市有限公司与北京华联综合超市股份有限公司于2008年11月28日在北京签订的最新房屋租赁合同及补充合同，江苏紫金华联综合超市有限公司将商场的7500平米租赁给北京华联综合超市股份有限公司，租金水平为每建筑平米每天1元，租金标准每年（自起租日计算）递增一次，增幅为上期租金的1%。该合同自2009年1月1日起生效，租赁期限为20年。内租部分未来年度租赁收入根据江苏紫金华联综合超市有限公司与北京华联综合超市股份有限公司签订的以上房屋租赁合同，租赁面积为7500平米，合同期内的租金每年递增1%；由于目前内租部分租金水平较低，合同期满后该部分按正常客观的租金水平进行预测，正常客观的租金参考外租部分租金水平确定。(2)对其他商户的租赁收入的预测2009-2010年，外租部分面积为5145.73平米，年度租金收入按2008年外租部分平均租金水平进行预测。根据企业规划，将于2010年对房屋建筑物进行改造，在原房屋建筑物基础上加盖第三层，建筑面积5000平方米，预计在2011年投入使用。因此从2011年起，外租区的面积变为10145.73平方米。将预测的前述2项营业收入相加，即可得到预测各年度江苏紫金华联综合超市有限公司的营业收入。预测结果详见附表2“营业收入分析预测表”。2．营业成本的预测北京中企华资产评估有限责任公司42江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明江苏紫金华联综合超市有限公司预测期的营业成本核算内容为所出租房屋建筑物的折旧，具体预测方法及过程详见固定资产折旧预测说明部分。3．营业税金及附加的预测营业税金及附加包括企业应缴纳的营业税、城建税和教育费附加。企业按照营业收入的5%缴纳营业税，并按照营业税的7%缴纳城建税，营业税的3%缴纳教育费附加，三项合计为营业收入的5.5%。此次评估按照营业收入的5.5%进行营业税金及附加的预测。4．营业费用的预测企业日常经营管理所发生的职工工资、各项福利、差旅费、办公费、业务招待费等各项日常支出均在营业费用中进行预测。营业费用各项目的预测原则如下：(1)工资：按照预测期维持日常经营所需要的职工人数及预计工资水平进行预测。工资预测结果详见附表5“工资费用分析预测表”。(2)工资附加费：为以职工工资为基础计提并缴纳的各项社会保险、福利等附加费用，未来年度的工资附加费用结合企业未来业务发展以当地工资附加费占职工工资的平均水平进行预测。(3)折旧：在营业费用中核算的折旧为企业所购置的经营管理用的机器设备的折旧额。折旧的具体预测方法及过程详见固定资产折旧预测说明部分。(4)广告宣传费、差旅费、业务招待费等各项费用根据公司未来预计水平来进行测算。营业费用预测结果详见附表3“营业费用分析预测表”。5．财务费用的预测江苏紫金华联综合超市有限公司预测期无银行借款，无借款利息支出，故预测期的财务费用仅包括存款利息收入一个项目。对于存款利息收入，此次评估根据预测期必备现金预测值及央行最新公布的活期存款利率0.36%来进行预测。必备现金预测结果详见营运资金预测说明部分。6.所得税的预测北京中企华资产评估有限责任公司43江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明根据我国现行法律规定，企业分年度获得的经营利润需依法缴纳企业所得税。根据2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》，企业所得税的税率规定为25%。此次评估取未来所得税率为25%。7．折旧及摊销的预测(1)折旧的预测①折旧金额的预测区分建筑物、设备两大类固定资产，分别按照其分类折旧率计算折旧金额。假设每年的维持原有规模资本性支出规模与该年度固定资产报废规模相同，即维持原有规模资本性支出不会增加固定资产原值，仅扩大生产规模资本性支出增加固定资产原值。扩大生产规模资本性支出形成相应的固定资产，增加固定资产原值并相应计提折旧。据此测算的江苏紫金华联综合超市有限公司未来各年度年末固定资产原值及所计提的折旧额见附表4“固定资产折旧分析预测表”。②折旧的分配此次评估将房屋建筑物折旧分摊计入营业成本，机器设备折旧分摊计入营业费用。(2)摊销的预测企业预测期无无形资产或长期待摊费用的摊销。8．资本性支出的预测(1)房屋建筑物为商业用途，通常五年进行一次基本的装修维护。按照60元/平米测算的每年的装修费用为75.87万元，作为预测年度每年的资本性支出。(2)根据企业规划，将于2010年对房屋建筑物进行改造，在原房屋建筑物基础上加盖第三层，建筑面积5000平方米，预计总投资1500万元，2010年投入1000万元，2011年投入500万元。(3)待估企业房地产的土地使用权期限至2039年9月19日。土地使北京中企华资产评估有限责任公司44江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明用权到期后，房屋建筑物还有20年的尚可使用年限，企业需要于2039年缴纳该20年的土地出让金。该地属于五级商业用地，该级别土地评估基准日时的基准地价约为6700元/平米，根据南京市相关规定，对于需要征收土地出让金的项目，其土地出让金应按基准地价的40%征收，据此测算该土地20年的土地出让金为2,595.84万元。该土地出让金构成企业2039年当年的资本性支出。9．追加营运资金的预测追加营运资金预测的计算公式为：当年追加营运资金=当年末营运资金-上年末营运资金期末营运资金=期末流动资产-期末无息流动负债企业的经营业务非常单一，仅是将所拥有的南京市白下区石门坎的房地产出租给商户用于商业经营，且主要的商户是华联综超。由于这些特点，评估人员认为企业一般不会形成应收账款、应付账款等形式的营运资金占用，取必备现金数作为预测期的营运资金。必备现金根据企业预测期三个月付现成本的水平确定。付现成本按照企业预测期营业成本、营业税金及附加、营业费用、管理费用、财务费用、所得税费用等合计成本费用扣除折旧及摊销后计算得到。营运资金预测结果详见附表6“营运资金分析预测表”。10．有息负债净增加额的预测江苏紫金华联综合超市有限公司评估基准日无有息负债，预测期也不需要通过追加有息负债来维持生产经营，故预测期有息负债净增加额均为零。11．权益自由现金流的预测权益自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-追加营运资金+有息负债的净增加额税后净利润=营业收入-营业税金及附加-营业成本-营业费用-管理费用-财务费用-所得税权益自由现金流预测结果详见附表1“未来收益预测表”。北京中企华资产评估有限责任公司45江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明六、折现率的确定折现率是现金流量风险的函数，风险越大则折现率越大。按照收益额与折现率协调配比的原则，股权自由现金流量只能用股权资本成本来折现。股权资本成本用资本资产定价模型(CAPM模型)确定，公式如下：r=r+E(r)-r×β＋Rspfmf式中：r－折现率，即股权资本成本rf－无风险收益率E(rm)－整个市场证券组合的预期收益率E(r)-r－市场风险溢价mfβ－系统风险Rsp－特有风险(1)无风险收益率：取Wind资讯查询的到期日距离评估基准日10年以上的中长期国债到期收益率作为无风险收益率rf。计算结果rf为3.62%。(2)市场风险溢价：市场风险溢价是预期市场证券组合收益率与无风险利率之间的差额。市场风险溢价的确定既可以依靠历史数据，又可以基于事前估算。具体分析国内A股市场的风险溢价，1995年后国内股市规模才扩大，上证指数测算1995年至2006年的市场风险溢价，约为10％，1995年至2007年6月的市场风险溢价约为15％，1995年至2005年的市场风险溢价约为4％。由于2001年至2005股市下跌较大，2006年至2007年股市上涨又较大，2008年又大幅下跌，各年度国内A股市场的风险溢价变动幅度较大。国内A股市场动幅度较大，相应各期间国内A股市场的风险溢价变动幅度也较大。直接通过历史数据得出的股权风险溢价不具有可信度。以下是国际市场风险溢价的经验数据：序号金融市场特点市场风险溢价(%)1有政治风险正在形成的市场(南美、东欧)8.5北京中企华资产评估有限责任公司46江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明序号金融市场特点市场风险溢价(%)2发展中的市场(日本以外的亚洲、墨西哥)7.53规模较大的发达市场(美国、日本、英国)5.54规模较小的发达市场(德国、瑞士以外的西欧市场)4.5-5.55规模小经济稳定的发达市场(德国、瑞士)3.5-4综合上述资料，市场风险溢价在5％-8％之间比较合适，本次评估市场风险溢价E(rm)-rf取6%。(3)风险系数：查阅同行业上市公司的有财务杠杆风险系数，根据该对应上市公司的资本结构将其还原为无财务杠杆风险系数。以该无财务杠杆风险系数为基础，根据被评估企业预测资本结构折算为被评估企业的有财务杠杆风险系数，作为此次评估的β值。此次评估分别对A股上市公司房地产行业和商业百货行业的β系数进行了测算，测算结果房地产行业无财务杠杆风险系数为0.7642，商业百货行业无财务杠杆风险系数为0.6844。由于待估企业同时受上述两个行业经营风险的影响，此次评估取房地产行业和商业百货行业无财务杠杆风险系数的平均值0.7243作为待估企业的无财务杠杆风险系数。待估企业资本结构D/E值为零，故最终确定待估企业的有财务杠杆风险系数为0.7243。(4)特有风险：特有风险调整系数为根据待估企业与所选择的对比企业在企业特殊经营环境、企业规模、经营管理、抗风险能力、特殊因素所形成的优劣势等方面的差异进行的调整系数。待估企业在筹融资、抵抗行业风险等方面不及上市公司，综合分析待估企业特有风险取0.5%。(5)折现率的确定确定折现率的计算公式为：r=r+E(r)-r×β＋Rspfmf=8.40%七、股东全部权益价值的确定1．营业性资产评估值的确定北京中企华资产评估有限责任公司47江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明(1)将江苏紫金华联综合超市有限公司各期的营业现金流折现并求和为17302.22(万元)(2)2059年年底企业关停资产价值回收及处置资产价值确定2059年年底营运资金为136.61万元，全部为占用的货币资金。本部分占用的营运资金直接按照2059年年底136.61万元计算折现值。房屋建筑物由于在2059年达到使用寿命60年，土地使用权也到期，因此，在2059年该两项资产无回收价值。上述营运资金折现后现值为15.41万元。营业性资产评估值=17302.22+15.41=17317.63万元2．溢余资产价值的确定江苏紫金华联综合超市有限公司评估基准日无溢余资产。3．非经营性资产价值的确定经对江苏紫金华联综合超市有限公司资产的清查核实发现，江苏紫金华联综合超市有限公司评估基准日的一笔其他应付款，应付华联集团206.45万元为非经营性负债，非经营性资产评估值为-206.45万元。4．江苏紫金华联综合超市有限公司股东全部权益价值的确定江苏紫金华联综合超市有限公司股东全部权益价值=营业性资产评估值+溢余资产价值+非经营性资产价值=17111.18(万元)采用收益法评估后的股东全部权益价值为17111.18万元，收益法评估增值11747.95万元，增值率为219.05%。收益法评估增值原因为江苏紫金华联综合超市有限公司未来预期出租收益较好，未来预期收益折现值高于其账面价值，导致出现了评估增值。八、附表(一)未来收益预测表。北京中企华资产评估有限责任公司48江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明第七部分评估结论及其分析一、评估结论北京中企华资产评估有限责任公司受北京华联商厦股份有限公司的委托，依据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则，按照必要的评估程序，对北京华联集团投资控股有限公司持有的江苏紫金华联综合超市有限公司100%的股东权益价值进行了评估。本次评估采用的评估方法为收益法和资产基础法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008年11月30日持续经营前提下，江苏紫金华联综合超市有限公司提供的总资产账面价值为5,569.68万元，总负债为206.45万元，净资产为5,363.23万元；调整后的总资产账面价值为5,569.68万元，总负债为206.45万元，净资产为5,363.23万元。采用资产基础法评估后总资产为17,177.74万元，总负债为206.45万元，净资产为16,971.29万元，评估增值11,608.06万元，增值率216.44%。成本法资产评估结果汇总表评估基准日：2008年11月30日单位：人民币万元账面调整后项目评估价值增减值增值率%价值账面值ABCD=C-BE=(C-B)/B*100%一、流动资产10.000.000.000.00二、非流动资产25,569.685,569.6817,177.7411,608.06208.42其中：长期股权投资3投资性房地产44,141.934,141.9317,168.9913,027.06314.52固定资产52.522.520.37-2.15-85.32在建工程6无形资产71,416.851,416.850.00-1,416.85-100.00长期待摊费用8递延税款98.398.398.39--资产总计105,569.685,569.6817,177.7411,608.06208.42北京中企华资产评估有限责任公司49江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明账面调整后项目评估价值增减值增值率%价值账面值ABCD=C-BE=(C-B)/B*100%三、流动负债11206.45206.45206.450.000.00四、非流动负债12负债总计13206.45206.45206.450.000.00净资产145,363.235,363.2316,971.2911,608.06216.44采用收益法评估后的股东全部权益价值为17111.18万元，收益法评估增值11747.95万元，增值率为219.05%。江苏紫金华联综合超市有限公司列入评估范围的主要资产是投资性房地产。由于通过资产基础法评估已经得到了各项资产的公允价值，资产基础法评估结论的可参考性较高，综合分析此次评估选择采用资产基础法结论作为最终的评估结果。评估结论具体如下：在评估基准日2008年11月30日持续经营前提下，江苏紫金华联综合超市有限公司经评估后的总资产为17,177.74万元，总负债为206.45万元，净资产为16,971.29万元，评估增值11,608.06万元，增值率216.44%。在评估基准日2008年11月30日持续经营前提下，北京华联集团投资控股有限公司持有的江苏紫金华联综合超市有限公司100%的股权评估值为16,971.29万元。二、评估增减值原因分析运用资产基础法对江苏紫金华联综合超市有限公司的全部资产及负债进行评估后，部分资产的评估结果与调整后账面值发生了变动，其变动情况及原因为：(一)机器设备原值减值119,700.00元，减值率97%，净值减值21,470元，减值率85.30%主要是由于企业对于电脑等电子设备计提折旧年限较长，而该类设备由于技术更新非常快，市场价格有较大幅度下降，因此造成评估原值、净值减值。(二)投资性房地产评估增值130270568.61元，增值率314.52%。增值原因为房屋建筑物建成于1999年，其账面价值较低，近年房屋北京中企华资产评估有限责任公司50江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明建筑物市场价格呈上涨的趋势以及由于房屋建筑物评估值包含土地的评估值所致。(三)土地使用权评估减值14,168,485.63元，减值原因为土地使用权评估值含在房屋评估值中，此处评估为零所致。三、评估结论成立的条件(一)评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序而得出，只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立；(二)评估结论仅为本评估目的服务；(三)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结论一般会失效；(四)由江苏紫金华联综合超市有限公司提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的基础，资产占有方应对所提供资料的其真实性负责；(五)本次评估未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；(六)评估结论是北京中企华资产评估有限责任公司出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。四、评估结论的瑕疵事项对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。江苏紫金华联综合超市有限公司评估范围内的房屋建筑物已经为北京华联集团投资控股有限公司在华夏银行股份有限公司于2008年1月22日至2013年1月22期间在北京东外支行的贷款提供了抵押担保。北京中企华资产评估有限责任公司51江苏紫金华联综合超市有限公司资产评估说明评估人员在评估过程中未发现其他可能影响评估结论的瑕疵事项。五、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。六、评估结论的效力、使用范围与有效期(一)本评估报告的结论是以在产权明确的情况下，以持续经营为前提条件；(二)本报告所揭示的评估结论仅对被评估资产和委托方本次评估目的有效，有效期自评估基准日起一年；(三)本评估报告在评估机构盖章和注册资产评估师签字后，具有法律效力；(四)本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，我公司不会随意向他人提供或公开。北京中企华资产评估有限责任公司52
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