北京华联商厦股份有限公司股权收购项目评估说明
之三：无锡奥盛通达商业管理有限公司
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无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明
第一部分关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供评估行业主管部门、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
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二零零八年十二月十五日
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第二部分关于进行资产评估有关事项的说明
此部分内容由资产占有方提供，详细资料附于本评估说明的最后部分。
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第三部分资产清查核实情况说明
评估人员根据工作整体进度，对纳入评估范围的资产进行清查核实，核实后的具体情况如下：一、资产清查核实的内容
纳入本次清查范围的资产是无锡奥盛通达商业管理有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、固定资产、在建工程和流动负债。具体账面价值如下：
单位：人民币万元
项目
账面价值
一、流动资产11831.71
二、非流动资产26773.83
其中：长期股权投资30.00
投资性房地产46083.54
固定资产50.00
在建工程6671.23
无形资产70.00
长期待摊费用80.00
递延税款919.05
资产总计108605.54
三、流动负债110.00
四、非流动负债120.00
负债总计130.00
净资产148605.54
二、实物资产的分布情况及特点
企业的实物资产主要包括分布在无锡奥盛通达商业管理有限公司办公区域的房屋建筑物。
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无锡奥盛通达商业管理有限公司的建筑物共2项，位于无锡市北大
街99号的地下一层和无锡市北大街31号的地上一至二层，建筑面积
12,094.25平方米。三、资产清查核实的过程与方法
(一)清查组织工作
接受资产评估委托后，评估人员根据各公司提供的资产评估申报表，于2008年11月24日至11月28日，在企业相关部门和人员的配合下分别对各类资产进行了清查。
(二)清查主要步骤
1、指导企业相关人员首先进行资产整理与收集准备应向评估机构提供资料的准备工作。
指导企业相关的财务与资产管理人员在资产整理的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
2、初步审查资产占有方提供的资产评估明细表
评估人员通过翻阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
3、现场实地勘察
依据资产评估明细表，评估人员对申报的固定资产进行现场勘察。针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。
4、补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。
5、核实产权证明文件
对评估范围的房屋的产权进行调查，以核实是否产权清晰。
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(三)清查的主要方法
在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。
1、流动资产的清查
企业的流动资产为银行存款，主要通过账务核对，对非实物性流动资产进行清查。
2、固定资产的清查方法
房产类资产的清查：根据企业提供的建筑物清查评估明细表，房产评估人员对表中所列各项目的房屋数量、结构类型、面积、装修情况、给排水、供电照明等情况进行了详细了解和勘察，结合企业提供的房屋图纸，对企业申报的明细表中与实物不符的面积和结构类型进行了逐项纠正，并根据房屋的技术状况和检修记录填写了房屋建筑物现场勘察记录表。
3、在建工程的清查
对于列入评估范围的在建工程资产，评估人员了解了在建工程项目的概况、付款情况、目前状态及工程形象进度。并到企业财务部查阅了各工程项目的费用支付相关原始凭证，深入在建工程施工现场对在建工程进行了现场勘察。四、资产清查结论
评估人员对列入评估范围资产的清查工作是与委托方共同进行的。通过资产清查，经修改完善后，资产清查数量与资产占有方提供的申报表相符。
评估人员资产清查过程中，重点核实评估申报表与实物资产的一致性，落实资产的真实存在。同时通过现场勘察，了解、记录房屋的技术状况、运行情况，作为评估作价的依据。通过本次清查，现有资产状况较好，可满足目前经营，资产利用程度较好。
资产清查核实情况汇总结果见下表：
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单位：人民币万元
项目账面价值调整后账面值
AB
一、流动资产11831.711831.71
二、非流动资产26773.836773.83
其中：长期股权投资30.000.00
投资性房地产46083.546083.54
固定资产50.000.00
在建工程6671.23671.23
无形资产70.000.00
长期待摊费用80.000.00
递延税款919.0519.05
资产总计108605.548605.54
三、流动负债110.000.00
四、非流动负债120.000.00
负债总计130.000.00
净资产148605.548605.54
五、清查调整说明
企业提供的列入评估范围的评估基准日会计报表，已由北京京都会计师事务所进行了审计，在审计过程中对部分会计事项已进行了相应调整，故本次评估没有清查调整事项。
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第四部分评估依据的说明
我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：一、法律法规依据
1.财政部财评字199991号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；
2.2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议颁布的《中华人民共和国企业所得税法》；
3.《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于2004年8月28日修订通过)；
4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(中华人民共和国国务院令第256号)；
5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。二、准则依据
1.财政部财企200420号《关于印发<资产评估准则—基本准则>和<资产评估职业道德准则—基本准则>的通知》；
2.中评协2007189号文《关于印发<资产评估准则-评估报告>等7项资产评估准则的通知》；
3.中国注册会计师协会会协200318号文《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
4.中评协2004134号文《关于印发<企业价值评估指导意见（试行）>的通知》；
5.中评协199603号《资产评估操作规范意见（试行）》；
6.2006年2月15日财政部第33号令修订后的《企业会计准则—基
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7.2006年2月15日财政部财会20063号《关于印发<企业会计准则第1号——存货>等38项具体准则的通知》；三、经济行为文件
1.北京华联集团投资控股有限公司拟转让北京华联商业管理有限公司等五家公司股权的决议；
2.资产评估业务约定书。四、权属依据
1.土地使用证；
2.房产证。五、取价依据
1.评估基准日现行的贷款利率和外汇汇率；
2.中企华资产评估公司价格信息资料库；
3.无锡奥盛通达商业管理有限公司会计报表；
4.无锡奥盛通达商业管理有限公司提供的未来收益预测资料；
5.咨询机构WIND提供的上海股市和深圳股市上市公司的有关资料。六、参考资料及其它
1.资产占有单位提供的资产评估明细表及资产清单；
2.《资产评估常用数据与参数手册》；
3.国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料，以及评估机构收集的其他有关资料。
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第五部分各项资产及负债的评估技术说明
根据企业纳入评估范围资产的特点，对企业的全部资产和负债的评估方法进行了阐述。具体各项资产的评估技术说明如下：一、流动资产评估说明
(一)评估范围
本次评估涉及的流动资产，具体为银行存款，评估基准日账面值和调整后账面值如下所示：
金额单位：人民币元
编号科目名称账面价值调整后账面值
1货币资金18317123.8118317123.81
2流动资产合计18317123.8118317123.81
(二)评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和资产评估明细表示范格式，按照资产评估规范化的要求，指导企业填写流动资产申报评估明细表。
第二阶段：现场调查阶段
核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表及各项资料，首先与企业提供资产负债表的相应科目核对使之相符。然后再将货币资金清单与银行对账单核对。对名称或数量不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报，做到表、实相符。
第三阶段：评定估算阶段
1、将核实调整后的流动资产评估明细表，录入计算机；
2、对各类资产，遵照国有资产评估管理办法和《资产评估操作规范意见(试行)》的规定，有针对性地采用重置成本法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评估汇总表；
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3、提交流动资产的评估技术说明。
(三)评估说明
根据无锡奥盛通达商业管理有限公司提供的2008年11月30日资产负债表，对企业申报的流动资产各项目评估申报明细表进行核对，在核实报表、评估明细表和实物的基础上，按照《资产评估操作规范意见》的要求，遵循独立性、客观性、科学性的工作原则，进行资产评估工作。
1、银行存款
银行存款账面值18,317,123.81元，系企业存放在无锡工商银行北塘支行、北京华联财务有限公司的人民币存款。对银行存款的核实采取以银行的对账单余额同企业银行存款日记账余额相核对的方式，如有未达账项，则编制银行存款余额调节表，平衡相符，并进行了银行存款的询证，经调查核实，未达账项的发生均属正常范围，未发现影响净资产事宜，故以核实后账面值18,317,123.81元作为评估值。
(四)评估结果
经评估，各项流动资产的评估结果如下表：
流动资产评估结果汇总表
金额单位：元
序号科目名称调整后账面值评估价值增减值增值率
%1货币资金18317123.8118317123.810.000.00
13流动资产合计18317123.8118317123.810.000.00
二、投资性房地产评估说明
（一）评估对象及范围
本次评估对象为无锡奥盛通达商业管理有限公司所属的位于无锡
市北大街99号的地下一层和无锡市北大街31号的地上一至二层的房屋，建筑面积12,094.25平方米。
账面原值：61,021,200.00元账面净值：60,835,398.27元
（二）评估对象描述
1.房屋权利及登记状况
无锡奥盛通达商业管理有限公司于2008年10月20日取得房屋所有
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权证。房屋所有权证证号为锡房权证北塘字第WX1000104467号的房屋建筑面积11,985.88平方米；房屋设计用途都为商业，同实际用途一致。
房屋所有权证证号为锡房权证北塘字第WX1000104436号的房屋建筑面积108.37平方米。
房屋所有权人都为无锡奥盛通达商业管理有限公司，房屋座落北大街99号、31号，发证机关无锡市房产管理局。
2．土地权利及登记状况
无锡奥盛通达商业管理有限公司于2008年10月27日取得了国有土地使用证。证号为锡国用(2008)第03005124号的土地使用权面积2771.1
平方米；证号为锡国用(2008)第03005125号的土地使用权面积25.1平方米。两块土地使用权的终止日期2034年8月30日，土地使用权人为无锡奥盛通达商业管理有限公司，土地座落北大街99号-A，发证机关无锡市人民政府。
至评估基准日该房屋及土地不存在抵押。
3.现场勘察状况
无锡奥盛通达商业管理有限公司的建筑物共2项，其中1项位于无锡市北大街99号22层钢筋混凝土房屋的地下1层，2002年建造，建筑面积11,985.88平方米，分摊土地面积2771.1平方米，内墙面和顶棚刷乳胶漆，局部石膏板吊顶棚，地面铺贴地砖，荧光灯照明，集中通风系统、给排水、消防系统齐全，有扶梯直通地面；另1项位于无锡市北大街31
号，该楼共15层，钢筋混凝土结构。评估范围的房屋位于1至2层，
2002年建造，建筑面积108.37平方米，分摊土地面积25.1平方米，内墙面和顶棚刷乳胶漆，地面铺贴地砖，荧光灯照明，给排水、消防系统齐全。
该2项房屋现空置，待整修后出租。
（三）评估依据
1.房屋建筑物所有权证及产权情况说明；
2.中国人民银行2008年11月30日贷款利率；
3.企业提供的有关财务资料及工程资料；
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4.评估人员进行的市场调查资料；
5.评估人员现场勘察及询证的相关资料；
6.其他相关资料。
（四）评估过程
1.核对原始资料
根据资产占有方提供的房屋建筑物项目申报明细表，对房屋建筑物及附属设备进行了核对，对填写不符合要求之处与资产占有方有关人员共同修正，对项目不全或错误之处予以更正。
2.市场调查
根据评估需要，评估人员调查了周边相似和相近物业的情况，包括周边环境、配套设施情况、交通状况以及房屋结构、装修、配套设备等；对于周边相似和相近物业的销售价格、销售情况，出租的租金、物业管理费、车位租金等情况进行了解；对于苏州房地产开发企业的销售情况、利润情况及销售费用、税金情况调查分析。
3.现场勘察
根据资产占有单位提供的评估明细表所列项目的项数、面积、层数、结构类型、装饰及给排水、供电照明、采暖通风等设备情况，详细进行现场勘察核实，结合查阅主要建筑物的相关图纸进行核对，对与实物不符的部分进行纠正，并对现场了解的建筑物的结构特征和各部位完损状况并行了现场记录。
4.评定估算
根据申报评估对象状况，结合调查了解的周边相近和相似物业的情况，以选定的评估方法评估作价。对不同方法的结果进行分析得到评估结果。
5.评估结果汇总
将结果与其他科目的评估结果汇总。
针对待评估房屋建筑物的特点，本次评估主要采用市场法评估。
市场法是将被评估的房地产和市场近期已销售的相同或相类似的房地产相比较，找出评估对象与每个参照物之间的房地产价值影响诸因
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无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明素方面的差异，并据此对参照物的交易价格进行比较调整，从而得出多个参考值，再通过综合分析，调整确定被评估房地产的评估值。
应用市场法中的交易实例主要通过下列途径获得:
(1)查阅政府有关部门关于房地产交易的资料;
(2)查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告;
(3)查阅网上各种相同或相近房地产的出售出租及交易资料；
(4)与出售出租、地产的经办人员洽谈;
(5)从房地产交易中心获取资料;
(6)向购房方了解报价与实际成交价的折扣率。
对于搜集到的具有可比性的交易实例，主要掌握交易价格、交易时间、交易时的状况(商品房的座落位置、用途、土地状况、建筑物状况、环境条件、交易时的情况等)，然后对交易实例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，综合得出评估基准日评估对象的评估值。
计算公式为：
待估房地产价格=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易情况×待估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值×待估房地产个别因素值/参照物房地产个别因素值×待估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数
（六）评估案例
案例：北大街99号
1.评估对象概况
明细表序号：表5-1-1序号1
结构：现浇钢筋混凝土框架
账面原值：60,519,100.00
账面净值：60,334,827.10
房屋概况
（1）工程名称：北大街99号
（2）工程地点：无锡市北大街99号
（3）分摊建设用地面积：2771.1平方米
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（4）建筑面积：11,985.88平方米
（5）建筑层数：地下1层
（5）层高：5.4米
（6）建筑做法
钢筋砼板式基础，现浇钢筋混凝土框架结构，内墙面和顶棚刷乳胶漆，局部石膏板吊顶棚，地面铺贴地砖，荧光灯照明，集中通风系统、给排水、消防系统齐全，有扶梯直通地面。
2.估价测算过程
（1）选择交易案例
根据替代性原则，选取近期同一供需圈内邻近地近的三个交易案例进行比较，具体条件见表一（按销售单价计算）
表一案例情况说明表
房屋售价
案例项目名称房屋座落交易时间用途
（元/平方米）
崇安区广益街道广丰
A广益汽配城村、江海东路东侧、丁2008．11商业9600
村立交桥堍
梁青路北侧崇安区梁青路北侧36
B2008．11商业8000
商业用房号地块
新区坊前镇规划太湖
新世界国际
C大道两侧、规划锡沪路2008．11住宅底商8000
纺织服装城
南侧、坊和路
案例A：广益汽配城，位于崇安区广益街道广丰村、江海东路东侧、丁村立交桥堍，交易时间2008年11月，销售均价9600元/平方米。
无锡广益汽配城是28万平方米超现代汽配航母，是无锡市政府倾力规划的三大主题市场之首要工程。广益汽配城超大规模及现代前瞻的规划设计，是一座以汽配零件为主体的，融汽车美容、快修、二手车交易、汽车文化及商业配套服务为一体的超大型汽配综合区。项目总建筑面积60840.79平米，总用地56053.6平米，容积率1.08，绿化率25%.交通便利，公交3、55、52、61、17路可抵达，配套齐全。
案例B：梁青路北侧商业用房，位于梁青路北侧商业用房，交易时间2008年11月，销售均价8000元/平方米。
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占地面积:43630.30平方米，总建筑面积:43630.30平方米，开发商:无锡市河埒房屋建设发展总公司，物业管理公司:梁湖物业管理有限公司。梁青路北侧小区内部配套有育红小学新校区、公益中学、青山中学等中学；有滨湖区实验幼儿园；有大润发超市、大统华超市、河埒口商圈等商场；有第四人民医院、滨湖区人民医院、手外科医院等。
案例C：新世界国际纺织服装城，位于新区坊前镇规划太湖大道两侧、规划锡沪路南侧、坊和路。交易时间2008年11月，销售均价8000
元/平方米。
中国无锡新世界国际纺织服装城，由深圳市新世界集团开发，该项
目位于无锡高新技术开发区沪宁高速公路无锡东出口麦德龙向东约500
米，总占地面积约65万平方米，总建筑面积达到130多万平方米，项
目容积率0.88，绿化率12%，可容纳2-3万商家入场经营。项目内设产品交易区、新品展示区、会议洽谈区、仓储货流区、商务办公区、餐饮住宿区、咨询服务区、推广活动区等八大分区。
项目内部配套有TOP10政务一条龙服务中心、大型SHOPPINGMALL、酒店、写字楼等。乘坐公交28、42路可直抵该案。
（2）房地产价格影响因素说明表
项目估价对象广益汽配城梁青路北侧商业用房新世界国际纺织服装城
交易单价
待估960080008000
（元/平方米）
交易情况正常正常正常正常
交易日期2008.112008.112008.112008.11
附近有29、31、33、52、公交3、55、52、61、公交1、20、33、40、
交通便捷程公交28、42路公交车交通
85、210、313、501等17、21路等至丁村下，89、204路等公交车交
度较方便
公交车交通便捷通较方便
繁华程度较繁华较繁华较繁华，商业较差较繁华
周围有建设中的无锡配套有育红小学新校
周围有黄金海岸大酒
市规模最大、品种最区、公益中学等中学；
店、莲蓉园、荷花里等
齐的装饰装潢家居产有滨湖区实验幼儿
住宅小区；有黄金海岸周边有赛维拉商业广场、
公共配套设品专业市场华夏佳居园；有大润发超市、
大酒店、钱塘人家茶百安居、红星美凯龙、麦
施港、有建设中的崇安大统华超市、河埒口
楼、好有多超市、第一德龙大超市等
新城广益片区行政中商圈等商场；有第四
百货商店、北塘人民医
心、莫家庄睦邻中心人民医院、滨湖区人
院、、国信大厦等。
等。民医院等。
城市规划限
综合综合综合综合
制
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项目估价对象广益汽配城梁青路北侧商业用房新世界国际纺织服装城
所在楼层地下1层地上1-2层地上1层地上1层
装修精装修毛坯毛坯毛坯
上下水、电、集中空调、
设施设备上下水、电设施齐全上下水、电设施齐全上下水、电设施齐全
通风设施齐全平面布置（或
大开间，适合商业大开间，适合商业大开间，适合商业大开间，适合商业
使用功能）
工程质量优良优良优良优良
建筑结构现浇框架结构现浇框架结构现浇框架结构现浇框架结构
层高4.7至6.6米4.8米3.8米3.6米
建筑外观外墙条形面砖外墙面砖外墙面砖玻璃幕墙
临街状况一面临街环型、4面临街两面临街一面临街
朝向北东、西、南、北西、北南
土地用途商业综合综合综合
房屋新旧程
已使用14年已使用2年新房已使用2年
度
（3）房地产价格影响因素修正系数的确定
设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与选取的比较案例进行比较，得出房地产价格影响因素修正系数比较表及因素比较指数修正表如下：
项目实例A实例B实例C
交易单价（元/平方米）960080008000
交易情况100/100100/100100/100
交易日期100/100100/100100/100
交通便捷程度100/100100/100100/99
区域因繁华程度100/100100/99100/100
素公共配套设施100/100100/100100/100
城市规划限制100/100100/100100/100
个别因所在楼层100/120100/130100/130
素
装修100/92100/92100/92
设施设备100/96100/96100/96
平面布置
100/100100/100100/100
（或使用功能）
工程质量100/100100/100100/100
建筑结构100/100100/100100/100
层高100/99100/98100/98
建筑外观100/100100/100100/101
临街状况100/101100/101100/100
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项目实例A实例B实例C
朝向100/102100/101100/103
土地用途100/100100/100100/100
房屋新旧程度100/115100/120100/115
合计（修正系数积）0.79580.71820.7423
比准单价(取整)772358086003
比准价格6511.33
（4）计算结果：
比较案例影响因素因素修正后，以三个比准价格的算术平均值作为市场比较法的评估结果即6511.33元/平方米。
房地产单价(取整)＝6511元/平方米
建筑面积=11,985.88平方米
房地产总价=6511×11,985.88=78,040,060.00元
（七）评估结果
评估结果见下表
调整后账面值评估值增值率(%)
项目
原值净值原值净值原值净值
建筑物61,021,200.0060,835,398.2778,710,330.0078,710,330.0028.9929.38
合计61,021,200.0060,835,398.2778,710,330.0078,710,330.0028.9929.38
增减值原因：
投资性房地产评估增值17,874,931.73元，增值率29.38%，主要为无锡地区最近几年商用物业大幅升值所致。三、在建工程评估技术说明
(一)评估范围
无锡奥盛通达商业管理有限公司在建工程共1项，为北京华联江苏无锡店装修改造工程的预付款，账面值6712308.75元，施工方为深圳市中鑫建筑装饰工程有限公司，现已与该单位签定了施工合同，其装修改造工程的内容为装饰工程、电气安装工程、空调工程及相关拆除项目，预算工程造价22,458,808元，开工日期2008年12月10日，预计完工日期2009
年6月10日，并于2008年11月20日已付款6712308.75元。
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建筑物建筑面积开工预计完形象进度付款概算数账面价值
结构
2(元)(元)
名称(M)日期工日期(%)比例北大街
99号钢混11,985.882008-12-102009-6-10030%22,458,808.006,712,308.75
建筑物
(二)评估过程
1.检查资产评估明细表各项内容填写情况，并核实资产评估明细表合计数与财务报表在建工程账面数量是否一致。
2.根据申报的在建工程项目，审查其合同内容，并通过与财务人员交谈了解工程实际进度情况及工程款项支付情况，分析账面值的构成及其合理性。
3.现场实地勘察在建工程的形象进度，核实是否按照合同条款执行。
4.通过现场了解，确定评估方法，测算在建工程评估值。
5.撰写在建工程评估技术说明。
(三)评估方法
此次在建工程采用成本法评估。本次在建工程为为北京华联江苏无锡店装修改造工程的预付款，经查阅付款凭证及工程合同，付款日期距评估基准日不足半年，所以不计资金成本，以核实后账面价值作为评估值。
(四)评估结论
在建工程评估值为6,712,308.75元。
四、递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面值190,547.77元。
递延所得税资产主要是由于企业按会计制度要求计提的和按税法规定允许抵扣的折旧及其他资产减值准备不同而形成的应交所得税差额。本次评估是在审计后的账面值基础上，对企业各类准备计提的合理性、递延税款借项形成及计算的合理性和正确性进行了调查核实。
从目前无锡奥盛通达公司资产盈利水平以及资产质量变化趋势看，未来产生的税前利润能够实现账面提取的递延所得税，因而确认递延所
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无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明得税资产是适当的，递延所得税是具有实质的权利的资产，故确认其账面值为评估值。
递延所得税资产评估值190,547.77元。
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第六部分整体资产收益法评估说明一、收益法评估方法
收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法中常用的两种方法是未来收益折现法和收益资本化法。
未来收益折现法，又称收益还原法，是通过估算被评估企业将来的预期经济收益，并以一定的折现率折现得出其价值。常用的评估模型为折现现金流量模型(DCF模型)。此次采用权益自由现金流量的DCF模型来进行无锡奥盛通达商业管理有限公司的评估。
1.基本公式介绍
根据本次选定的评估模型，得到计算公式如下：
股东全部权益价值＝n权益自由现金流量t+非经营性资产和溢余资产价值
∑t
t1(1+股权资本成本)
2.权益自由现金流量
权益自由现金流量是归属于股东的现金流量，是扣除还本付息以及用于维持现有生产和建立将来增长所需的新资产的资本支出和营运资金变动后剩余的现金流量，其计算公式如下：
权益自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-追加营运资金+有息负债的净增加额
税后净利润=营业收入-营业税金及附加-营业成本-营业费用-管理费用-财务费用+投资收益-所得税
3.预测期限及连续价值
预测期限取决于权益自由现金流量的持续年数。该企业唯一的经营业务是出租位于无锡市北大街的房地产，并获取房地产出租收入。该房屋建筑物建成于2002年，耐用年限为60年，受该房屋建筑物耐用年限的限制，本次评估取预测期限为自评估基准日至2062年。
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假设权益自由现金流量在年度内均匀流入企业，上述基本公式中的权益自由现金流量现值计算公式进一步细化为：
54FCFF
E＝FCFF/(1+r)1/24+t
0∑t-+
t1(1+r)0.51/12
式中：E–权益自由现金流量折现值
FCFF0－评估基准日至2008年12月31日的权益自由现金流量
FCFFt－2009年至2062年中第t年权益自由现金流量
r－股权资本成本，即折现率
4.折现率
折现率是现金流量风险的函数，风险越大则折现率越大。按照收益额与折现率协调配比的原则，股权自由现金流量只能用股权资本成本来折现。股权资本成本用资本资产定价模型(CAPM模型)确定。
5.溢余资产和非经营性资产
权益自由现金流量是营业活动产生的现金流量，不包含溢余资产和非经营性资产所产生的现金流量。评估股东全部权益价值时，还必须考虑溢余资产和非经营性资产的价值。
溢余资产是与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多余资产。非经营性资产是与企业的生产经营活动无直接关系的资产。二、宏观经济发展状况
（一）世界经济发展概况
2007以来，由美国次债危机引发的全球金融危机仍在不断蔓延和深化，并已威胁到实体经济的发展，在短短的几个月中，全球经济前景已经明显恶化。尤其是发达国家经济，似乎正在从浅度衰退朝着更深的低迷发展。有迹象显示，目前决策者对美国消费者的担忧正在加重，美国财政部和美联储已经将救助重点转向了汽车、高校和信用卡贷款。前一段时间一直非常担心通胀的中央银行现在也以令人瞠目的速度激进降息，以阻止通胀增幅下降过快。尽管如此，从现在了解的种种信息来分
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无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明析，明年发达国家陷入通缩的可能性正在增大。
（1）世界经济出现下行趋势
国际货币基金组织（IMF）2008年10月8日发表的最新一期《世界经济展望》报告说，受严峻金融危机冲击，世界经济正进入“严重低迷”时期。为此，IMF将今明两年世界经济增长预期分别下调至3.9％和3％，
为2008年以来最低增速。报告预测，今明两年发达经济体的经济增速分别为1.5%和0.5％，远低于去年的2.6％。其中，此次金融危机的发源地——美国今年的经济增长预计为1.6％，明年则只有0.1％。意大利经济今明两年都将为负增长，德国经济明年的增长率为零，西班牙和英国经济明年的增长率均为负值。
报告指出，金融危机也使新兴和发展中经济体深受影响，这些国家的经济增速也开始明显放缓。据预测，新兴和发展中经济体今明两年的经济增速分别为6.9％和6.1％，低于去年的8％。其中，中国今明两年的经济增速分别为9.7％和9.3％。
以下表格数据为IMF对世界经济和贸易增长的最新预测(%):
项目2008年2009年
全球经济3.93
发达经济体1.50.5
美国1.60.1
欧元区1.30.2
日本0.70.5
英国1-0.1
新兴市场和发展中国家6.96.1
亚洲新兴工业化经济体43.2
中国9.79.3
（2）商品价格暴跌改变通胀预期
其实，在目前通胀仍处于较高水平的时候谈论通缩的可能性似乎很奇怪。数据显示，美国7月份通胀率高达5.6%，为1991年以来的最高
水平；同期欧元区的通胀率为4%。9月份英国消费者价格上升5.2%，大大超过央行制定的目标上限2%。如此高的通胀主要是今年上半年商
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无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明品价格上涨造成的，剔除波动较大的食品和能源价格的核心通胀则非常稳定。
但是，今年夏天商品价格的见顶回落使通胀预期出现了戏剧性的转变。目前原油价格已经从7月份创纪录的每桶147美元暴跌至60美元以下，英国《经济学家》杂志的非原油商品价格指数已跌去了40%。分析家认为，如果原材料价格继续保持在目前水平，发达国家食品和燃料
的零售价格同比增幅将在2009年急剧下滑成为负值，这将增大通胀的下行压力。因经济陷入衰退和开支急剧收缩，企业将不得不竞相低价甩卖产品。在美国就业市场，目前供给过剩已经相当明显，10月份失业率已从一年前的4.8%升至6.5%。下降的食品价格也迅速对中国的通胀产生影响，中国10月份消费者价格同比增幅已经从2月份的8.7%下滑至
4%。
（3）通缩更有可能在美国出现
英国《经济学家》杂志认为，在发达国家，通缩似乎更有可能在美国而不是欧洲出现。主要原因是：首先，原油成本占美国消费者支付的汽油价格的更大一部分，销售税和燃料关税的降低意味着石油市场的波动对成品油零售价格的影响更大。其次，汽车燃料占据了美国人开支的更大份额，油价的下降将更多地抑制通胀。第三，因市场比欧洲的更加灵活，美国的价格对经济状况的反应更迅速。第四，近期美元的走强在缓和其他地方压力的同时会增大美国的通缩压力。
高盛经济学家预计，因高基数的影响，明年第三季度油价的同比降幅可能会最大，届时美国的通胀率会变为负值。欧元区的通胀似乎也会
在那时达到一个低点，即使价格实际上并未下降。其实，就在11月6
日宣布降息0.5个百分点之后，欧洲央行行长特里谢也承认明年欧元区的通胀率将回落到央行2%的目标之下。不过，他表示这种下降将是“短暂的”，因此与利率决定无关。欧盟统计局14日公布的修正数据显示，
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无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明欧元区10月份通货膨胀率回落至3.2%，为9个月以来的最低水平。再看英国，英格兰银行似乎也并未将通缩视为一个“遥远的风险”。在11月
12日公布的季度通胀报告中，该央行预计英国通胀率将回落至远低于
2%的目标水平之下，并在两年内降至1%以下，未来两年的通胀率区间为-1%至3%。
（4）债务型通缩风险增大
一般来说，由商品价格引发的通胀回落对发达经济体来说应该是一个好消息，它会增加消费者的实际收入和企业的边际利润。然而，通胀下降过快、过多却对经济有害。这种情形可能会引发美国经济学家欧文·费雪在1933年所描述的“债务型通缩”(debtdeflation)，也就是上世纪90
年代日本经历的情形。在这种情况下，因信用枯竭，债台高筑的企业和消费者争相偿还所借的贷款，这会损害需求并导致削价，通缩反过来又增加债务的实际成本。“债务型通缩”还意味着实际利率不可能为负值或者特别高，这会刺激更多地偿还贷款。用费雪的话来说，就是债务清偿自己打败了自己。
根据最近美联储和欧洲央行进行的信贷调查显示，10月份收紧贷款
标准的银行已经比7月份的更多。该现象已经在美国受到关注。11月
12日，美国的监管者表示将仔细审查并未增加信贷的银行红利政策。调查还显示银行不愿意借贷。另外，数据显示，9月份德国资本货物的海外订单减少了14%，意味着全球企业正在削减投资；美国和欧洲的汽车销售正在直线下降，美国的一些零售商最近也宣布了10月份销售同比出现了两位数下滑；英国的零售数据也黯淡无光。分析家预计，如果销售数据不能很快对英格兰央行最近的大幅降息作出回应，有些零售商可能会求助于圣诞节假期临近的大幅折扣。
据有关资料预测，目前债券市场已预计未来两年美国的消费者价格最多会下跌2%，欧元区通胀将接近于零。当价格迅速上涨时，中央银
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无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明行担心消费者的通胀预期会相应上升。现在，他们将同样希望防止通胀下降过多。分析家认为，这意味着发达国家的利率可能很快将下降至零。
但是，通缩还不是目前市场的惟一担心。期权市场交易结果显示，通胀的不确定性已经急速上升。分析家认为，这反映了市场对决策者在采取激进措施应对通缩时将走得过远的担心。
（5）全球物业租赁行业有增温趋势
尽管经济正在衰退，目前零售业的发展态势依然保持相对向好。世邦魏理仕调查发现，在过去的一年中（截止到2008年第三季度），全球半数市场的商铺租金上涨。且在过去的半年间，65％的市场商铺租金看涨。受经济形势退化影响，尽管租金增长放缓，但随着市场对优质商铺的需求，尤其在纽约和伦敦等时尚之都的带动下，很多城市租金依然出现上涨。目前，大量零售商正努力在主要的商铺市场选择优质地段，确保业务能够在充满不确定性的环境中获得最佳的长期效益。很多私营零售商仍持有现金，实施扩张计划；奢侈品和高端品牌零售商仍然拥有积极的销售增长，并将继续采取战略性扩张；另外，大量零售商正在捕捉商机，在瞬息万变的市场中拓展新的领域。尽管市场环境非常严峻，但那些具备某一独特差异性（无论基于产品，还是基于价格）的零售商则更有可能取得成功。这些零售商将最终抢占市场份额，并有助于维护主要城市的租金水平。
（二）我国经济发展概况
1、我国经济发展回顾
改革开放之前，经济不稳定是我国经济发展的核心问题之一，1953
年－1978年期间，我国GDP增长率波动系数高达154％。改革开放以来，我国GDP年增长率的波动系数明显下降为33％，其中“八五”期间为17
％，“九五”期间则降为12％。这表明，改革开放以后我国经济增长基本上走上无经济波动的经济增长阶段。1997年亚洲金融风暴影响了亚洲和
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无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明其他国家，但我国成功地抵御了亚洲金融风暴冲击，保持了持续增长。进入2000年，人们开始担心，中国经济是否能够一直保持旺盛的增长，因为在这一时期，日本和亚洲一些发达国家（地区）遭遇到经济发展困境，而中国经济在这个时期仍然保持7%～8%的增长速度。2003年以来，中国GDP连续4年保持10%以上的增速，并且年度最高、最低增幅间差
距仅1.1个百分点，CPI（消费者物价指数）年平均上涨2.1%。2006年，中国人均国民收入达2010美元，比2002年翻了近一番，步入了中等收
入国家的行列；财政收入达38731亿元，比2002年增长105%，4年内
翻了一番多；全国规模以上工业企业实现利润19504亿元，比2002年
的5784亿元多13720亿元，4年年均增速高达35.5%；进出口贸易总额为17604亿美元，世界排名由2002年的第六位跃升到第三位；外汇储备达10663亿美元，位居世界第一位。2007年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%，加快0.3个百分点，连续五年增速达到或超过10%。
2008年前8个月，虽然发达国家尤其是美国经济受次债危机经济出现下滑，但我国国内却表现为物价指数高企，政府加大紧缩政策政策力度以防经济由偏快转为过热发展。
2、当前我国经济发展概况
受全球经济衰退加深的影响，从国内环境看，进入9月后，中国经济确面临着周期性调整与转型的双重压力，而外部需求的进一步减弱是我国经济更是雪上加霜。但国务院日前公布了关于拉动内需的十项新举措。可以说，此举意味着中国新一轮宏观经济政策的调整拉开了序幕。
（1）金融危机对中国实体经济影响
①外需放缓，出口企业遇“寒流”。商务部新闻发言人姚申洪日前在广交会上表示,近期受国内外多种不利因素影响,中国外贸出口增幅从去年8月份起,开始呈逐步放缓态势。尤其是今年在全球金融危机影响下,中国外贸出口增幅明显回落。最新统计数字显示,前三季度中国外贸出口
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10740亿美元,同比增长22.3%,增速比去年同期减缓4.8个百分点。而这种影响在明年上半年会变得比较严重,不能掉以轻心。如美国5月份的消费价格指数在前三个月大幅上升之后转而下降了0.1%,传递到中国,要到
11、12月才能看出美国的消费下降对中国出口的显著影响。
②直接投资受到影响,但不是想象中的那么大。2000年全球的直接
投资是1.4万亿美元,是一个高点,2001年全球经济衰退时直接投资是
8170亿美元,跌幅达58%。而2007年全球单边资本流动是1.53万亿美元,创历史新高。尽管美国下半年发生了次贷危机,但全球资本流动依然很好,
也没出现很大跌幅。从中国方面看,2008年上半年中国实际使用外资同比增长45.55%,达524亿美元;今年上半年我国非金融类对外直接投资更
是迅猛增长,对外直接投资额已远远超过去年全年,达到256.6亿美元,较去年同期增长了229%。
③国内金融受到的影响明显大于贸易和投资。今年9、10两个月,美国的金融危机波及到商业银行,商业银行为了自保开始收缩银根。母银行紧缩银根,使在华的分银行和支银行的投资大幅收紧。而中资银行在此次全球性金融危机中也不可避免的在其涉外业务中受到牵连，资产减值或缩水不同程度得到体现。
④第四,信心预期对中国的波及比较大。美国股市大跌,虽然中国经济的基本面向好,但中国股市基本上每天都在跟着美国股市波动,中国股市狂跌很大部分受到美国的传染。
总之，目前美国的金融危机已经很严重,早晚会影响到美国的实体经济,这是没有悬念的事实。美国经济毫无疑问是影响全球经济增长最重要的因素,如果美国出现经济危机,全球出现经济危机的可能性非常大。当美国经济步入负增长,新兴市场国家很难完全避免受到冲击。而中国作为当今最大的新兴市场，此次全球危机对我国实体经济的影响不可忽视。
（2）中国政府积极应对全球危机对我国经济的影响
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近日，中央政府出台积极的财政政策与适度宽松的货币政策的“组合拳”，从政策取向上看，新政的目标就是刺激经济的增长。国务院“十措施”具有三个特点：力度大、方向准、兼顾近期和中远期的发展。所谓力度大，是指计划两年之内投入4万亿元来拉动内需，这是一项震惊世界的政策措施。为应对1997年亚洲金融危机，中国自1998年至2002
年五年总投入才只有6150亿元中央财政预算资金，用于扩大内需（1998
年至2000年每年1050亿元，2001年、2002年各1500亿元）。本次扩大内需两年即投入4万亿元，这是非常庞大的支出，力度极大。在国务院提出的十项措施中，至少有5项直接关系民生，在其余几项中则直接和间接地将投资指向铁路、城市基础设施、环保等见效较快又属于过去30
年改革发展中结构性欠账方面的需求扩张。
除了直接用提高收入增加投资扩张有效需求的短期措施外，“十措施”中还包含了增值税转型和支持企业加大研发投入等有利于中国经济中长期发展的政策设计。这是一个鼓舞人心、意义超出“罗斯福新政”的经济刺激计划。
（3）扩大内需，中国经济前景广阔
①政策措施运用空间大
近中央采取了一些积极的财政政策，这些财政政策的中心内容之一是照顾一些弱势群体。其实除此以外我们还有许多政策可以运用，比如，放松行业管制，这几年电信行业快速的增长，说明放松管制给中国经济确实带来强劲的增长。还有服务业，现在仅占中国经济的41%，美国占了82%，发达国家占了70%，我们的潜力非常大。如果在医疗卫生、电信、金融，通过一系列的放松管制，甚至引入更多的民营企业参与发展的话，中国经济的内需会有强劲的增长。从这一点来讲，应该对中国抗衡全球经济危机充满信心。
②“10项措施”扩大内需力度大北京中企华资产评估有限责任公司30无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明日前，国务院常务会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的10项措施。落实这些措施的投资额到2010年底约需4万亿元。这充分显示了政府促经济增长的决心。这些措施最大的亮点，一是真正关心民生工程，关心弱势群体。二是比较关注基础设施的建设。第三，尤其在环保方面，既要促进经济增长，又要推动结构调整；既要拉动当前经济增长，又要增强经济发展后劲；既要有效扩大投资，又要积极拉动消费。这些基础设施的建设对于增加经济增长后劲打下一个良好的基础。③金融危机在重创世界经济的同时，也给中国发展经济带来了机会比如，金融危机导致全球主要资本市场公司股价下跌，市值大幅缩水。许多优质跨国公司的估值，已处于相当低的水平。按照“以全球应对全球”和“链条对链条的竞争”思维，中国可考虑战略性选择几个主流行业，全面参股行业内领先的跨国公司。首先，参股全球产业链两端企业，由此可解决“中国制造”对外部市场资源的单边依赖性。同时，将“中国制造”的价值链向“微笑曲线”的两端延伸，解决产品附加值低、发展受制于人等问题。在产业链上游，可重点参股石油和天然气、铁矿石、有色金属等行业内跨国公司，以及拥有产业核心技术的跨国公司。在产业链下游，参股品牌价值突出和全球渠道优势明显的跨国公司；其次，参股国际顶尖金融机构。三、中国物业租赁行业的发展概况物业租赁是租赁业务的一个重要方面。改革开发以来，随着经济的发展、国家相关政策环境的逐步放宽,物业租赁业务在商业企业中迅速发展。但是整个社会物业租赁业务发展过程中仍面临很多共性问题。这些问题的存在,造成物业租赁业盈利率低,租赁业务始终处于小而分散的状态,物业租赁市场长期停留在低档次的竞争上,并促成了物业租赁隐性市场的发展,影响了物业租赁业务的健康发展。北京中企华资产评估有限责任公司31无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明（一）我国物业租赁行业的发展九十年代我国经济的快速发展,促进对房产物业租赁需求的急剧增长。新千年开始,我国经济又进入了新一轮的发展高潮,大量外国企业和知名品牌进入中国寻求发展机会,产生了对商业铺位、写字楼的市场需求;与此同时,社会商业发展迅速,特别是区域性商业街、专业性市场大量出现,产生了对商业铺位、写字楼的市场需求。此外，不断升值的房产物业,使人们对物业价值有了一个全新的认识,经济利益原则成为推动物业租赁业务快速发展的内在动力。物业作为最基本的生产资料,是企业开展生产经营的先决条件。当前，物业租赁已成为租赁业中最普遍的一项业务,不仅经营额大,且经营企业数量众多。从百货企业集团公司来看,有大部分企业涉足物业租赁经营业务,用于租赁经营的物业包括仓库、厂房、办公楼、商场用房等,其中大部分集中于商场用房,一些企业还将处于商业旺地的宿舍改造成商场出租。物业租赁经营的形式从最初普遍采用与外资、合资企业进行合作、联营的形式,逐步过渡到出租物业;并从单一的出租物业给他人经营,发展为既有纯粹出租物业也有通过自办专业市场后再出租铺位等形式。一些企业还发展了与物业租赁、市场经营业务相配套的储运、加工、送货服务,取得了良好的经济效益。部分企业从物业租赁经营中所获得的收入已超过其传统主营业务收入,成为企业经济收入的重要支柱。此外，我国物业租赁日趋市场化的同时，也带来了房屋租赁物业价格的市场化发展，以下房屋租赁和物业管理价格指数汇总了近几年我国物业租赁市场的各项价格平均趋势：北京中企华资产评估有限责任公司32无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明从上表可以看出，从2004到2008年房屋租赁和物业管理价格指数有上升趋势，其中房屋租赁价格指数中非住宅部分有下行趋势，物业价格指数中非住宅部分有上升趋势。北京中企华资产评估有限责任公司33无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明(二)我国物业租赁经营业务中存在的问题与发展障碍1、企业开展物业租赁业务还存在一些认识上的误区。传统观念中物业租赁是一个无本生利的行业,靠租赁谋生相当于“食利”阶层,名声不佳。尽管这样的看法如今已基本消失,但对物业功能与作用的认识还远远没有完全从传统观念中摆脱出来,企业对所拥有的物业仍着重于其使用功能和自身的利用,而忽视其投资功能和赢利能力。特别是传统企业在物业经营收入成为主要经济来源后,一部分人认为这是不务正业。使得一些企业在如何充分挖掘利用现有物业的问题上顾虑重重。类似的看法在政府的相关政策、税收法规、银行贷款等方面也有所体现,对物业经营业务课以较高的税负,反映了对租赁的不足认识。因此,一些企业即使通过物业出租取得收益,也不愿对外声张,尽可能保持低调,使物业经营业务始终不能大张旗鼓地宣传和开展起来,这在一定程度上影响了企业闲置物业的充分利用,阻碍了物业租赁业务的进一步发展。2、缺乏必要的政策支持,相关税收沉重妨碍租赁市场的发育。物业租赁业务目前并没有列入国家鼓励发展的行业,不能得到任何现有政策的支持,租赁业务既没有得到国家的任何投资,也没有得到银行的专项贷款,更没有明确的税收优惠政策。现行税收制度对物业出租征收12%的房产税,加上各种营业税附加5.168%,物业租赁业务至少要承当17.168%的营业性税费,较其他行业的经营税负为重,这在很大程度上影响了企业开展物业租赁业务的积极性,并给租赁经营业务增添了额外的风险,带来了一系列的不良后果。3、存在多头管理现象,市场管理欠规范。目前物业租赁管理涉及到工商、房管、街道、税务、公安、规划、城监等众多部门,各部门都拥有各自的职权,加上市、区、街道多级管理,多头收费,使国有企业开展物业租赁经营的成本增大。有关物业租赁、管理政策不够明晰,缺乏统一的管理协调机构和有效的社会管理与北京中企华资产评估有限责任公司34无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明引导,影响专业市场的正常营运。4、缺乏专业经营人才,物业租赁经营管理整体水平低。物业租赁作为一个新兴的行业,客观上面临着人才短缺、经验欠缺等先天不足。目前无论国有企业还是私营企业开展物业租赁业务仍处于初级状态,以单纯租赁物业或通过开办专业市场出租铺位形式为主,实行粗放型管理,服务水平低,经营档次不高,市场的需求面较窄。更高级的形式如中高级写字楼,以及相关的配套服务发展不起来。而相关中介机构发育不完善,操作不规范,行业信誉差,又进一步制约了这一行业的规模发展,使各个企业单纯依靠自我经营,难以走向横向合作和集约化经营之路。5、相关法规不健全增大物业租赁经营的市场风险。当前,承租单位拖欠租金的情况比较普遍,但由于相关法律对租赁业务的规定不够明晰,特别是对专业市场的经营者和专业市场中各业主经营责任的划分上,有关对经营商品、服务的范围、责任界定不明确,有关的保证措施不完善,易发生租赁纠纷。另外,一些租金诉讼案件判决后难以执行,使物业出租方的合法权利难以得到维护。（三）商用物业租赁市场需要重点强调分析的问题：招商定位分析中国房地产市场商品化历程仅短短十余年,多数商用物业投资者进入房地产领域还不到五年。众多发展商在凭借生活的经验开发住宅时已经倍感艰辛,而在决定商用物业的开发时,除了直观感受,基本没有足够的专业指导,甚至朴素地认为商用物业与住宅一样,存在长期性短缺的趋向,或者天真地认为商品只要放在柜台上就能销货赚钱,而对于商用物业所处的商业环境如何、适合经营什么商品、租赁目标客户在哪、潜在的消费群在哪等都缺少专业的分析。这样的商用物业经营不佳或者空置的风险非常高,因此在项目开发前,就对物业未来租赁市场进行准确分析和招商定位,是成功租赁的先决条件。其中具体可以从以下几方面进行完善：北京中企华资产评估有限责任公司35无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明1、商用物业租赁市场调查具体包括：区域内人口数量和特征，政策法律环境调查，经济环境调查，区域内基础设施状况调查，区域内现有商业设施调查，区域内竞争物业调查，当地优势产业及消费需求调查。其中区域内现有商业设施调查应包括：区域内总营业面积、商业类型的调查、经营品种的调查、经营档次和经营方式调、商业客户群调查、物业租金的调查。2、项目经营业态的确定包括商用物业自身的建筑结构属性，项目周边商业设施情况，以及区域内消费人口构成状况。3、项目租赁招商对象的确定就独立商业经营企业而言，对于百货型商业设施,包括百货商场和超级市场,其成功经营通常都需要有统一的经营管理,从商场形象、货品采购、卖场布置、销售方式、收银及售后服务等各个方面实行致的规章与管理制度。因此对一个百货型商业物业,除非发展商想自己涉足商业经营业务,一般招商的目标对象均为独立的商业企业,事先通过市场调查,弄清本地区大中型商业企业的经营模式、经营状况、区域内布局规划等,向符合本物业定位的商业企业发出招商邀请。而对于分散小商家，百货型商业物业经常只需面对几个知名的大商家进行租赁营销推广即可,而对于临街型独立店铺、专业店和批发市场来说,招商将要面对的可能是成千上万可供选择的目标对象。对于临街型独立店铺,可面向服装类、化妆品类、电信类、饮食类、日常用品类等各种类型的连锁或专卖品牌商进行租赁招商。四、公司未来发展前景及主要经营风险1、公司未来经营策略：以商业物业出租管理为主业，加强商户管理，不断提升盈利空间。2、公司未来发展前景及主要经营风险分析：北京中企华资产评估有限责任公司36无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明前景分析：以经营、管理、合作等不同形式在中国重点城市发展大型城市型购物中心、综合型社区购物中心及便利型社区邻里中心，并建立一只专业的管理团队，不断开租户资源，优化购物中心物业资源，塑造一个中国大型购物中心连锁品牌。随着城市的不断发展，人口居住的不断集中，消费水平的不断提高，消费观念的不断变化，传统的食品超市、百货公司等单一商业形态已无法满足消费者日益追求的购物、休闲、娱乐、方便的一站式消费需求，所以发展大型购物中心是多业态组合的商业形态，也是未来城市商业规划发展的必然，目前在中国的城市中有广泛的发展空间。主要经营风险：1）开发商盲目上马，盲目追求规模，违背市场规则。2）城市商业开发过度，导致恶性竞争。3）市场商业物业供给过大，导致租户资源匮乏。五、权益自由现金流量的预测(一)预测的基本假设前提1.本评估报告的结论是以在产权明确的情况下，以企业持续经营为前提条件；2.在未来可预见的时间内企业按提供给评估师的发展规划进行发展，经营政策不做重大调整，预测的收入、成本及费用在未来经营中能如期实现；3.无锡奥盛通达商业管理有限公司遵循的国家和地方现行法律、法规、政策和所处社会经济环境在预测期内无重大改变；4.赋税基准及税率无不可预见的重大改变；5.国内房地产租赁市场在未来年度不会有重大的变化；6.无不可抗力或不可预见因素对无锡奥盛通达商业管理有限公司造成的重大不利影响。北京中企华资产评估有限责任公司37无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明(二)权益自由现金流量的预测1.营业收入的预测无锡奥盛通达商业管理有限公司所从事的经营业务为将所拥有的房地产租赁给商户使用，并收取租赁费，故营业收入全部为位于无锡市北大街的房地产出租所获得的收入。无锡奥盛通达商业管理有限公司的房屋建筑物建筑面积12094.25平米，目前正在进行装修改造。根据规划，将于2009年6月装修完毕，7月开始投入使用，对外出租。此次评估按照企业目前的招商洽谈情况，考虑随着房屋出租率的提高、购物中心的成熟，出租收入将逐年增长，至2015年达到稳定的水平，在此基础上参考企业市场部提供的营业收入预算来进行未来年度营业收入的预测。预测结果详见附表2“营业收入分析预测表”。2．营业成本的预测无锡奥盛通达商业管理有限公司预测期的营业成本核算内容为所出租房屋建筑物的折旧，具体预测方法及过程详见固定资产折旧预测说明部分。3．营业税金及附加的预测营业税金及附加包括企业应缴纳的营业税、城建税、教育费附加和地方教育费附加。企业按照营业收入的5%缴纳营业税，并按照营业税的7%缴纳城建税，营业税的3%缴纳教育费附加，营业税的1%缴纳地方教育费附加，三项合计为营业收入的5.55%。此次评估按照营业收入的5.55%进行营业税金及附加的预测。4．营业费用的预测企业日常经营管理所发生的职工工资、各项福利、差旅费、办公费、业务招待费等各项日常支出均在营业费用中进行预测。营业费用各项目的预测原则如下：(1)工资：按照预测期维持日常经营所需要的职工人数及预计工资水平进行预测。工资预测结果详见附表5“工资费用分析预测表”。北京中企华资产评估有限责任公司38无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明(2)工资附加费：为以职工工资为基础计提并缴纳的各项社会保险、福利等附加费用，未来年度的工资附加费用结合企业未来业务发展以当地工资附加费占职工工资的平均水平进行预测。(3)企业所出租物业用于商业经营，物业装修的寿命期一般在5年左右，故维修改造费用将构成企业的预测期的一项重要支出。企业2009年刚刚建成并投入使用，故预计2010年至2014年均不需要重新装修。从2015年开始，按照每平米每年60元来预测维修改造费用，据此测算从2014年开始每年的维修改造费用为72.57万元。(4)差旅费、业务招待费等各项费用根据公司未来预计水平来进行测算。营业费用预测结果详见附表3“营业费用分析预测表”。5．财务费用的预测无锡奥盛通达商业管理有限公司预测期无银行借款，无借款利息支出，故预测期的财务费用仅包括存款利息收入一个项目。对于存款利息收入，此次评估根据预测期必备现金预测值及央行最新公布的活期存款利率0.36%来进行预测。必备现金预测结果详见营运资金预测说明部分。6.所得税的预测根据我国现行法律规定，企业分年度获得的经营利润需依法缴纳企业所得税。根据2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》，企业所得税的税率规定为25%。此次评估取未来所得税率为25%。7．折旧及摊销的预测(1)折旧的预测①折旧金额的预测区分建筑物、设备两大类固定资产，分别按照其分类折旧率计算折旧金额。假设每年的维持原有规模资本性支出规模与该年度固定资产报废规模相同，即维持原有规模资本性支出不会增加固定资产原值，仅扩大北京中企华资产评估有限责任公司39无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明生产规模资本性支出增加固定资产原值。扩大生产规模资本性支出形成相应的固定资产，增加固定资产原值并相应计提折旧。据此测算的无锡奥盛通达商业管理有限公司未来各年度年末固定资产原值及所计提的折旧额见附表4“固定资产折旧分析预测表”。②折旧的分配此次评估将房屋建筑物折旧分摊计入营业成本，机器设备折旧分摊计入营业费用。(2)摊销的预测企业预测期无无形资产或长期待摊费用的摊销。8．资本性支出的预测企业预测期的资本性支出由下述项目构成：(1)企业正在对房屋建筑物进行装修改造，改造总预算为2245.88万元，评估基准日之前已经发生671.23万元，剩余的1574.65万元预计将在2009年发生，预计将构成企业2009年的资本性支出。(2)企业目前的固定资产仅包括已出租的房屋建筑物。根据企业的经营机构设置计划，预计企业2009年需要购置机器设备类固定资产30万元，预计将构成企业2009年的资本性支出。(3)企业房屋建筑物为商业用途，通常五年进行一次基本的装修。由于2009年刚刚进行过改造装修，因此预测从2015年起，每年按照60元/平米测算装修费用为72.57万元，作为预测年度每年的资本性支出。(4)待估企业房地产的土地使用权期限至2034年8月30日。土地使用权到期后，房屋建筑物还有29年的尚可使用年限，企业需要于2034年缴纳该29年的土地出让金。该地属于三级商业用地，该级别土地评估基准日时的基准地价约为9800元/平米，根据无锡市相关规定，对于需要征收土地出让金的项目，其土地出让金应按基准地价的40%征收，据此测算该土地29年的土地出让金为1,025.68万元。该土地出让金构成企业2034年当年的资本性支出。9．追加营运资金的预测追加营运资金预测的计算公式为：北京中企华资产评估有限责任公司40无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明当年追加营运资金=当年末营运资金-上年末营运资金期末营运资金=期末流动资产-期末无息流动负债企业评估基准日的营运资金中仅包括货币资金，无其他形式的营运资金。企业的经营业务非常单一，仅是将所拥有的无锡市北大街的房地产出租给商户用于商业经营，且主要的商户是华联综超。由于这些特点，评估人员认为企业一般不会形成应收账款、应付账款等形式的营运资金占用，取必备现金数作为预测期的营运资金。必备现金根据企业预测期三个月付现成本的水平确定。付现成本按照企业预测期营业成本、营业税金及附加、营业费用、管理费用、财务费用、所得税费用等合计成本费用扣除折旧及摊销后计算得到。评估基准日的必备现金参考企业2008年12月的付现成本水平确定，计算结果为12.38万元。营运资金预测结果详见附表6“营运资金分析预测表”。10．有息负债净增加额的预测无锡奥盛通达商业管理有限公司评估基准日无有息负债，预测期也不需要通过追加有息负债来维持生产经营，故预测期有息负债净增加额均为零。11．权益自由现金流的预测权益自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-追加营运资金+有息负债的净增加额税后净利润=营业收入-营业税金及附加-营业成本-营业费用-管理费用-财务费用-所得税权益自由现金流预测结果详见附表1“未来收益预测表”。六、折现率的确定折现率是现金流量风险的函数，风险越大则折现率越大。按照收益额与折现率协调配比的原则，股权自由现金流量只能用股权资本成本来折现。股权资本成本用资本资产定价模型(CAPM模型)确定，公式如下：r=r+E(r)-r×β＋Rspfmf北京中企华资产评估有限责任公司41无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明式中：r－折现率，即股权资本成本rf－无风险收益率E(rm)－整个市场证券组合的预期收益率E(r)-r－市场风险溢价mfβ－系统风险Rsp－特有风险(1)无风险收益率：取Wind资讯查询的到期日距离评估基准日10年以上的中长期国债到期收益率作为无风险收益率rf。计算结果rf为3.62%。(2)市场风险溢价：市场风险溢价是预期市场证券组合收益率与无风险利率之间的差额。市场风险溢价的确定既可以依靠历史数据，又可以基于事前估算。具体分析国内A股市场的风险溢价，1995年后国内股市规模才扩大，上证指数测算1995年至2006年的市场风险溢价，约为10％，1995年至2007年6月的市场风险溢价约为15％，1995年至2005年的市场风险溢价约为4％。由于2001年至2005股市下跌较大，2006年至2007年股市上涨又较大，2008年又大幅下跌，各年度国内A股市场的风险溢价变动幅度较大。国内A股市场动幅度较大，相应各期间国内A股市场的风险溢价变动幅度也较大。直接通过历史数据得出的股权风险溢价不具有可信度。以下是国际市场风险溢价的经验数据：序号金融市场特点市场风险溢价(%)1有政治风险正在形成的市场(南美、东欧)8.52发展中的市场(日本以外的亚洲、墨西哥)7.53规模较大的发达市场(美国、日本、英国)5.54规模较小的发达市场(德国、瑞士以外的西欧市场)4.5-5.55规模小经济稳定的发达市场(德国、瑞士)3.5-4综合上述资料，市场风险溢价在5％-8％之间比较合适，本次评估北京中企华资产评估有限责任公司42无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明市场风险溢价E(rm)-rf取6%。(3)风险系数：查阅同行业上市公司的有财务杠杆风险系数，根据该对应上市公司的资本结构将其还原为无财务杠杆风险系数。以该无财务杠杆风险系数为基础，根据被评估企业预测资本结构折算为被评估企业的有财务杠杆风险系数，作为此次评估的β值。此次评估分别对A股上市公司房地产行业和商业百货行业的β系数进行了测算，测算结果房地产行业无财务杠杆风险系数为0.7642，商业百货行业无财务杠杆风险系数为0.6844。由于待估企业同时受上述两个行业经营风险的影响，此次评估取房地产行业和商业百货行业无财务杠杆风险系数的平均值0.7243作为待估企业的无财务杠杆风险系数。待估企业资本结构D/E值为零，故最终确定待估企业的有财务杠杆风险系数为0.7243。(4)特有风险：特有风险调整系数为根据待估企业与所选择的对比企业在企业特殊经营环境、企业规模、经营管理、抗风险能力、特殊因素所形成的优劣势等方面的差异进行的调整系数。待估企业在筹融资、抵抗行业风险等方面不及上市公司，综合分析待估企业特有风险取0.5%。(5)折现率的确定确定折现率的计算公式为：r=r+E(r)-r×β＋Rspfmf=8.40%七、股东全部权益价值的确定1．营业性资产评估值的确定（1）将无锡奥盛通达商业管理有限公司各期的营业现金流折现并求和为8618.28(万元)（2）2062年年底企业关停资产价值回收及处置资产价值确定2062年年底营运资金为171.17万元，全部为占用的货币资金。本部分占用的营运资金直接按照2062年年底171.17万元计算折现值。北京中企华资产评估有限责任公司43无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明房屋建筑物由于在2062年达到使用寿命60年，土地使用权也到期，因此，在2062年该两项资产无回收价值。上述营运资金折现后现值为2.52万元。营业性资产评估值=8618.28+2.52=8620.80万元2．溢余资产价值的确定无锡奥盛通达商业管理有限公司评估基准日账面货币资金1831.71万元。参考企业2008年12月的付现成本水平确定，评估基准日必备现金为12.38万元，据此测算企业溢余现金为1819.33万元。除溢余现金外，无锡奥盛通达商业管理有限公司无其他形式的溢余资产。3．非经营性资产价值的确定经对无锡奥盛通达商业管理有限公司资产的清查核实发现，无锡奥盛通达商业管理有限公司评估基准日无非经营性资产，非经营性资产评估值为零。4．无锡奥盛通达商业管理有限公司股东全部权益价值的确定无锡奥盛通达商业管理有限公司股东全部权益价值=营业性资产评估值+溢余资产价值+非经营性资产价值=10440.13(万元)经采用收益法评估，无锡奥盛通达商业管理有限公司股东全部权益价值为10440.13万元，收益法评估增值1834.59万元，增值率为21.32%。收益法评估增值原因为无锡奥盛通达商业管理有限公司未来预期出租收益较好，未来预期收益折现值高于其账面价值，导致出现了评估增值。八、附表(一)未来收益预测表。北京中企华资产评估有限责任公司44无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明第七部分评估结论及其分析一、评估结论北京中企华资产评估有限责任公司受北京华联商厦股份有限公司的委托，依据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则，按照必要的评估程序，对北京华联集团投资控股有限公司持有的无锡奥盛通达商业管理有限公司100%股东权益价值进行了评估。本次评估采用的评估方法为资产基础法和收益法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008年11月30日持续经营前提下，无锡奥盛通达商业管理有限公司提供的总资产账面价值为8,605.54万元，总负债为0.00万元，净资产为8,605.54万元；调整后的总资产账面价值为8,605.54万元，总负债为0.00万元，净资产为8,605.54万元。采用资产基础法评估后评估后总资产为10,393.03万元，总负债为0.00万元，净资产为10,393.03万元，评估增值1,787.49万元，增值率20.77%。资产基础法资产评估结果汇总表评估基准日：2008年11月30日单位：人民币万元账面调整后项目评估价值增减值增值率%价值账面值ABCD=C-BE=(C-B)/B*100%一、流动资产11831.711831.711831.710.000.00二、非流动资产26773.836773.838561.321787.4926.39其中：长期股权投资30.000.000.000.00#DIV/0!投资性房地产46083.546083.547871.031787.4929.38固定资产50.000.000.000.00#DIV/0!在建工程6671.23671.23671.230.000.00无形资产70.000.000.000.00#DIV/0!长期待摊费用80.000.000.000.00#DIV/0!北京中企华资产评估有限责任公司45无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明账面调整后项目评估价值增减值增值率%价值账面值ABCD=C-BE=(C-B)/B*100%递延税款919.0519.0519.050.000.00资产总计108605.548605.5410393.031787.4920.77三、流动负债110.000.000.000.00#DIV/0!四、非流动负债120.000.000.000.00#DIV/0!负债总计130.000.000.000.00#DIV/0!净资产148605.548605.5410393.031787.4920.77经采用收益法评估，无锡奥盛通达商业管理有限公司股东全部权益价值为10440.13万元，收益法评估增值1834.59万元，增值率为21.32%。无锡奥盛通达商业管理有限公司列入评估范围的主要资产是房屋建筑物及货币资金。由于通过资产基础法评估已经得到了各项资产的公允价值，资产基础法评估结论的可参考性较高，综合分析此次评估选择采用资产基础法结论作为最终的评估结果。评估结论具体如下：在评估基准日2008年11月30日持续经营前提下，无锡奥盛通达商业管理有限公司经评估后总资产为10,393.03万元，总负债为0.00万元，净资产为10,393.03万元，评估增值1,787.49万元，增值率20.77%。在评估基准日2008年11月30日持续经营前提下，北京华联集团投资控股有限公司持有的无锡奥盛通达商业管理有限公司100%的股权价值评估值为10,393.03万元。二、评估增减值原因分析运用资产基础法对无锡奥盛通达商业管理有限公司的各项资产评估后，仅房屋建筑物资产的评估结果与调整后账面值相比发生了变动，其变动情况及原因具体为：投资性房地产评估增值17,874,931.73元，增值率29.38%，主要为无锡地区最近几年商用物业大幅升值所致。北京中企华资产评估有限责任公司46无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明三、评估结论成立的条件(一)评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序而得出，只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立；(二)评估结论仅为本评估目的服务；(三)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结论一般会失效；(四)由无锡奥盛通达商业管理有限公司提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的基础，资产占有方应对所提供资料的其真实性负责；(五)本次评估未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；(六)评估结论是北京中企华资产评估有限责任公司出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。四、评估结论的瑕疵事项对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。五、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。北京中企华资产评估有限责任公司47无锡奥盛通达商业管理有限公司资产评估说明六、评估结论的效力、使用范围与有效期(一)本评估报告的结论是以在产权明确的情况下，以持续经营为前提条件；(二)本报告所揭示的评估结论仅对被评估资产和委托方本次评估目的有效，有效期自评估基准日起一年；(三)本评估报告在评估机构盖章和注册资产评估师签字后，具有法律效力；(四)本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，我公司不会随意向他人提供或公开。北京中企华资产评估有限责任公司48
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