合肥达兴源商业管理有限公司评估说明
合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明
第一部分关于《资产评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
北京中企华资产评估有限责任公司
二OO八年十二月十五日
北京中企华资产评估有限责任公司1
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第二部分关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由资产占有方撰写并盖章，原件附后。
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第三部分资产清查核实情况说明一、资产清查核实内容
列入本次清查范围的是合肥达兴源商业管理有限公司的所有资产和负债。包括：无形资产-土地使用权和流动负债。
现将资产清查核实的内容列表如下：
金额单位：人民币万元
项目帐面价值
A
一、流动资产10.00
二、非流动资产26629.09
其中：长期股权投资30.00
投资性房地产40.00
固定资产50.00
在建工程60.00
无形资产76629.09
长期待摊费用80.00
递延税款90.00
资产总计106629.09
三、流动负债113629.11
四、非流动负债120.00
负债总计133629.11
净资产142999.98
二、实物资产分布情况及特点
合肥达兴源商业管理有限公司的实物资产为土地使用权。
申报评估的土地使用权详细信息见下表：
宗地使用权人合肥达兴源商业管理有限公司
取得方式出让（挂牌）
宗地位置合肥市濉溪路与蒙城北路交口
土地等级二级
地号L23105
图号28.75-25.50
北京中企华资产评估有限责任公司
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土地使用权性质出让土地
土地登记用途商业用地
土地使用年限40年
土地剩余使用年限(年)35.75年
土地总面积(平方米)13523.37
东蒙城北路
四南濉溪路
至西住宅楼
北住宅楼
评估土地面积(平方米)13523.37
土地登记证书号合国用（2008）第568号
发证日期2008-11-27
三、影响资产清查的事项
无影响资产清查的事项。四、资产清查的过程与方法
接受资产评估委托后，北京中企华资产评估有限责任公司制定了详细的现场清查实施计划，分流动资产和土地小组，在企业相关人员的配合下，根据提供的资产评估申报表，于2008年11月25日至2008年12月5日对企业的资产进行了现场清查核实。
(一)清查主要步骤
1.指导企业相关人员首先进行填表与收集准备应向评估机构提供的资料
首先对企业相关的财务与资产管理人员进行培训，指导企业在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单，对列入评估范围内的资产进行细致准确的登记填报，同时收集准备被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
2.初步审查资产占有方提供的资产评估明细表
评估人员通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况，然后仔细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、北京中企华资产评估有限责任公司
合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等，同时反馈给企业要求进行补充修改完善。
3.现场实地勘察
根据委估资产的分布状况，分流动资产和土地两个现场勘察小组对申报资产进行现场勘察，并针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。
4.补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。
5.核实产权证明文件
对评估范围内的土地资产的产权进行调查，以确认作到产权清晰。
(二)清查的主要方法
在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。
1.土地使用权的清查
根据企业提供的无形资产—土地使用权相关资料，土地评估人员对土地用途、用地性质、准用年限、开发程度、面积等与土地证等权属文件逐一核对，并对纳入评估范围的土地进行了详细了解和现场勘察。
2.各类负债的清查
对列入评估范围的负债各科目，评估人员在账务核对的基础上，调查了其内容、形成原因、发生日期、合同，并重点了解各类负债是否企业评估基准日所需实际承担的债务。五、资产清查结论
评估人员对列入评估范围资产的清查工作是与资产占有方共同进行的。评估人员在资产清查过程中，重点核实评估申报表与实物资产的一致性，落实资产的真实存在。
经评估人员现场清查确认，资产清查核实情况汇总结果见下表：
金额单位：人民币万元北京中企华资产评估有限责任公司
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项目帐面价值调整后帐面值
AB
一、流动资产10.000.00
二、非流动资产26629.096629.09
其中：长期股权投资30.000.00
投资性房地产40.000.00
固定资产50.000.00
在建工程60.000.00
无形资产76629.096629.09
长期待摊费用80.000.00
递延税款90.000.00
资产总计106629.096629.09
三、流动负债113629.113629.11
四、非流动负债120.000.00
负债总计133629.113629.11
净资产142999.982999.98
六、清查调整说明
企业提供的列入评估范围的评估基准日会计报表，已由京都会计师事务所进行了审计，在审计过程中对部分会计事项已进行了相应调整。本次资产评估没有清查调整事项。北京中企华资产评估有限责任公司
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第四部分评估依据的说明
我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：一、法律法规依据
1、国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；
2、国家国有资产管理局国资办发199236号《关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知》；
3、财政部财评字199991号《关于印发<资产评估报告内容与格式的暂行规定>的通知》；
4、国务院国有资产监督管理委员会2005年第12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
5、国务院国有资产监督管理委员会国资委产权2006274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
6、《中华人民共和国土地管理法》；
7、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
8、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
9、国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
10、《城镇土地估价规程》（国标GB/T18508-2001）；
11、其它相关的法律法规文件。二、准则依据
1、财政部财企200420号文《资产评估准则-基本准则》；
2、中评协2007189号文《关于印发<资产评估准则-评估报告>等7项资产评估准则的通知》；北京中企华资产评估有限责任公司
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3、中国注册会计师协会会协200318号文《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
4、中评协2004134号文《关于印发<企业价值评估指导意见（试行）>的通知》；
5、中评协199603号《资产评估操作规范意见（试行）》。三、权属依据
1、土地使用权证。四、取价依据
1、国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析数据；
2、公司有关部门提供的未来项目开发、经营计划、措施等；
3、公司提供的未来年度预测损益表；
4、中国人民银行2008年11月30日公布执行的贷款利率；
5、WIND咨询提供的统计数据；
6、评估人员现场勘察记录及收集的其它相关估价信息资料。五、参考资料及其它
1、资产占有单位提供的资产状况调查表；
2、《资产评估常用数据与参数手册》；
3、京都会计师事务所出具的专项审计报告；
4、国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料；
5、北京中企华资产评估有限责任公司价格信息资料库。北京中企华资产评估有限责任公司
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第五部分资产基础法评估技术说明一、土地使用权评估技术说明
(一)评估范围和对象
本次评估的范围和对象为合肥达兴源商业管理有限公司所使用的一宗国有出让土地。
(二)评估对象概况
1.土地登记状况
宗地使用权人合肥达兴源商业管理有限公司
取得方式出让（挂牌）
宗地位置合肥市濉溪路与蒙城北路交口
土地等级二级
地号L23105
图号28.75-25.50
土地使用权性质出让土地
土地登记用途商业用地
土地使用年限40年
土地剩余使用年限(年)35.75年
土地总面积(平方米)13523.37
东蒙城北路
四南濉溪路
至西住宅楼
北住宅楼
评估土地面积(平方米)13523.37
土地登记证书号合国用（2008）第568号
发证日期2008-11-27
2.土地权利状况
估价对象的土地所有权属国家所有，根据资产占有方提供的资料，待估宗地的土地使用权人为合肥达兴源商业管理有限公司，土地取得方式为出让，待估宗地的土地使用权终止年期为2044年8月31日，待估宗地于评估基准日未设定他项权利。
3.建筑物和地上附着物状况
根据资产占有方提供的资料，待估宗地规划容积率不大于1.28，本次
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合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明评估设定容积率按规划容积率控制上限1.28计；根据现场勘查，宗地的开发程度为红线外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通气、通讯)，红线内场地平整。待估宗地上没有需要拆除的建（构）筑物。
(三)地价定义
根据现场勘察和企业提供的资料显示截至评估基准日该宗地的土地开发程度为宗地红线外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通气、通讯)，宗地红线内场地平整；因此本次评估的设定土地开发程度为宗地红线外“六通”，宗地红线内场地平整。
本次评估的价格是指在土地设定用途为商业用地、使用权类型为出让、于评估基准日2008年11月30日，从评估基准日至2044年8月31日剩余年限的土地使用权价格。
(四)评估过程
1.价格影响因素分析
(1)一般因素
①资源状况
合肥，安徽省省会，位于中国中部（北纬32°、东经117°），长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心,也是全国重要的科研教育基地。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4
区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为
7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里；市区总面积838.52
平方公里，其中巢湖水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为224平方公里。
②土地市场状况
合肥市土地主要用地类型包括农用地(耕地、菜地、园地等)、建设用地(包括城市建设用地和集体建设用地)及未利用地等。
根据国务院《关于加强土地资产管理的通知》(国发200115号)精神，该市进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场供北京中企华资产评估有限责任公司
合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明应，并严格按照国土资源部《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》
(国土资源部11号令)和《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部21
号令)要求，加强了对土地出让市场的管理，使该市土地市场日趋规范，有力推动了当地经济的发展。
③经济发展状况
合肥市是一座历史悠久的古城，为国务院批准的全国对外开放城市。
2008年以来，在市委、市政府的坚强领导下，全市人民全面落实科学发展观，坚持加快发展不动摇，经济发展逆势而上，继续保持又好又快的发展态势。初步核算，上半年全市生产总值为723.25亿元，同比增长18.1%，高于全国、全省7.7和3.9个百分点，为1996年以来同期最高增幅，在全国省会城市中继续保持领先。其中，第一产业实现增加值36.87亿元，增长5.5%，比一季度加快1.5个百分点，高于全国、全省2和0.6个百分点；第二产业增加值381.52亿元，增长23.3%，比一季度加快0.9个百分点，比全国和全省分别高12和4.5个百分点；第三产业增加值304.86亿元，增长
13.3%，比全国和全省分别高2.8和1.4个百分点。上半年，全社会固定资产投资为932.27亿元，增长55.4%。全市财政收入为156.08亿元，同比增长40.7%，其中地方财政收入81.28亿元，增长51.9%。地方财政收入中，税收收入为74.83亿元，占地方财政收入的92%。1—5月份，全市进出口总额为30.63亿美元，同比增长34.9%，增幅高于上年同期6.3个百分点，其中出口21.26亿美元，增长37.2%,高于上年同期8个百分点。上半年我市城镇居民人均可支配收入为8207元，增长20.7%，其中工资性收入增长
11%，经营性收入增长1.4倍，转移性收入增长28%。上半年，全市农民人均现金收入为2846元，增长23.9%，超过城市居民收入增幅3.2个百分点。
2.区域因素
①区域概况
庐阳区以合肥老城区为主体，向西北延伸与长丰县、肥西县接壤。总面积139.32平方公里，人口43万，辖1乡1镇、11个街道。作为省会城市的核心区，庐阳区是全省政治、经济、文化、金融中心。
②交通条件北京中企华资产评估有限责任公司
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区域有长江路、阜阳路、美菱大道、一环路、二环路等市政主干道，有分布合理的公交线路和站点，但北部的乡镇公交条件较差。区域路网密度大，对外交通较好。
③基础设施条件
区域内平均基础设施条件达到五通：通路、供电、供水、排水、通讯。
④环境条件
区域有“翡翠项链”之誉的环城公园，环绕着城区的四周；南淝河穿城而过。古迹名胜有三国古战场逍遥津、曹操点将台、古教弩台、历史名人李鸿章故居，还有三十岗乡三国时期的古城遗址；董辅水库和建设中的大房郢水库分别座落在本区的西部和北部。整个城区市容整洁、空气清新、水秀景美。
庐阳区是合肥市的政务、商贸、金融、文教、旅游中心。省市党政军领导机关大部座落在老城区内。区内有省黄梅剧院、京剧、徽剧团等峭务多家省市文艺团体，大中型影剧院12座，省市区各类医院18所，各类科研院所30多家，大中专院校14所，中、小学、幼儿园近200所。风格各异、功能齐全的高层建筑鳞次栉比，展示出文明繁荣、日新月异的都市风采。
⑤商业繁华及产业集聚状况
区内批发零售商业、饮食服务业、休闲娱乐业、旅游业、信息服务业兴旺发达。有“安徽商之都”、“台肥百货大楼”、“鼓楼商厦”、“乐普生商厦”等大型商业企业。有大型开放式综合性的城隍庙市场、七桂塘市场和“全国财物放心一条街”的淮河路步行街。“安徽第一街”的长江中路分布着数十家全市一流的大型商场；华侨、黄山、东怡、天都、百花等数十家饭店宾馆，以及金满楼、香格里拉一批民营餐饮服务集团。
⑥规划限制等
区域规划限制少。
3.个别因素
待估宗地地形平坦，对土地使用无影响；形状规整；地质条件好，地基承载力强，可直接建多、高层建筑；待估宗地两面临街，宗地面积为北京中企华资产评估有限责任公司
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13523.37平方米，规划容积率不大于1.28。
4.估价方法选用
根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。
考虑到待估宗地位于当地基准地价覆盖范围内，且所在区域地产市场发育程度很高，区域范围内有较多的商业用地市场交易案例可供参考，故本次评估选用基准地价系数修正法和市场比较法进行评估。
5.地价测算过程
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。
（1）基准地价成果介绍及内涵
根据《合肥市人民政府关于执行新一轮合肥市城市土地基准地价的通
知》合政200312号或《安徽省合肥市城区土地估价报告》，合肥市城区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途。
其基准地价内涵为基准日于2001年1月1日，土地开发程度为红线外“五通”(即通路、供电、供水、排水、通讯)，红线内场地平整条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。不同用途基准地价及修正体系见下表。
基准地价表
单位：元/平方米
等级商业用地住宅用地工业用地
一46212584381
二29291631319
三17181070260
四1030682214
五636485-
六408292-
七317--北京中企华资产评估有限责任公司
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根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价系数修正法评估的宗地地价(基准地价设定开发程度下的宗地地价)＝基准地价*K1*(1+∑K)*K2*K3
式中：
K1－期日修正系数
K2－土地使用年期修正系数
K3－容积率修正系数
∑K－影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定待估宗地的开发程度不一致，故需进行开发程度的修正，即：
设定开发程度条件下的待估宗地地价＝基准地价系数修正法修正后
的宗地地价±开发程度修正幅度
（2）确定待估宗地的土地级别及基准地价
待估宗地位于合肥市庐阳区濉溪路与蒙城北路交口，根据合肥市城区土地级别图，宗地属于合肥市商业用地二级地，基准地价为2929元/平方米。
（3）确定期日修正系数(K1)
合肥市基准地价基准日为2001年1月1日，而本次评估的估价基准日为2008年11月30日，根据当地的地价指数水平，确定待估宗地期日修正系数K1＝1.8。
（4）确定土地使用权年期修正系数(K2)
由于合肥市商业用地的基准地价为40年期土地使用权价格，此次评估宗地设定的土地使用年期为35.75年，故需进行年期修正，即土地使用年限修正系数公式:
K2=1-1/(1+r)mn
/1-1/(1+r)
K2=0.9813
公式中：
K2－使用年限修正系数北京中企华资产评估有限责任公司
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r－土地还原利率8％土地还原利率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期(含一年)存款利率2.52%，再考虑一定的通货膨胀率和风险因素调整值，按8％计
n-基准地价土地使用年限
m-待估宗地设定使用年限
（5）确定容积率修正系数(K3)
待估宗地容积率为1.28，根据《容积率修正系数表》中公布的规定，需进行容积率修正，确定容积率修正系数为K3=0.993。
容积率修正系数表
容积率0.50.71.01.31.8
修正系数0.650.810.901.001.06
容积率2.43.04.05.0≧6.0
修正系数1.131.201.291.381.46
（6）编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
根据《安徽省合肥市城区土地估价报告》，二级商业用地地价影响因素说明表、修正系数表及待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表如下：
二级商业用地地价因素说明表
类性
修正因素优较优一般较劣劣
型质
区距市级商服中心
<500米500-700700-12001200-1800>1800
位距离
因商距区级商服中心
<350350-500500-700700-1200>1200
素业距离
等距小区级商服中
<200200-350350-500500-700>700
级心距离
必距街区级商服中
<100100-200200-350350-500>500
选心距离
因人口流量顾客以本
人口流量
素大，店铺密地人口为
较大，店铺
集、大型商主，店铺分人口流量人口流量
分布集中，
场分布集布比较集相对较少，较少，购
商业环境具有商业
中，有商业中，有专业地段商业物环境较
街氛围，购
广场，办公市场分布，网点齐全。差。
物方便，办
条件和购物购物比较
公集中。
环境良好。方便。北京中企华资产评估有限责任公司
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类性
修正因素优较优一般较劣劣
型质
路网稠
路网稠密,路网稠密,路网稠密,路网稠密,
密,有生
有混合型主有生活型有生活型有生活型
必道路通达度活型支
干道,停车主干道,停主干道,能次干道,停
选路,停车
方便。车较方便。够停车。车较困难。
因困难。
素公交便捷度>7路6-7路4-5路2-3路<2路
中心距火车站距离<2500米2500-40004000-45004500-6000>6000
中心距汽车站距离<1000米1000-20002000-30003000-4000>4000
供电、给供电、给
电力、给水、供电、给供电、给
水、排水等水、排水等
排水等设施水、排水设水、排水
设施齐全、设施齐全、
齐全、完备、施较为齐不甚齐
区域基础设施水平完备、等级完备、等级
等级高、保全、完备，全、完备，
较高、保障一般，保障
障率达98%保障率90%保障率低
率95%以率93%以
以上。以上。于90%。
必上。上。
选生活设施生活服务
生活设施齐生活服务生活服务
因齐全、完设施齐全、
区域生活设施水平全、完备、设施水平设施水平
素备、等级较完备、等级
等级高。较差。差。
高。一般。
文体设施文体设施
文体设施完文化娱乐文化娱乐
完备、齐完备、齐
区域文体设施水平备、齐全、设施水平设施水平
全、等级较全、等级一
等级高。较差。差。
高。般。
人口密度高较高一般较低低
宗必
容积率见容积率修正系数表。
地选
个因
别素土地开发状况该因素修正是按开发费直接加或减。
条备生活型次
件选混合型主干生活型主干道或交交通型次
临街类型支路
因道干道通型主干干道
素道
连续,高职连续，临
较连续分间断或独
店铺分布状况能店铺密近有高职连续分布
布立
集。能店铺。
距公交站点距离〈5050-100100-200200-300〉300
有大型多功有公共停
停车便利程度有停车场有停车位无停车位
能停车场车场
接近娱乐设施程度<100米100-150米150-200米200-300米>300米
接近其他公用设施程
<100米100-200米200-300米300-500米>500米
度
三、四面临不临街,距不临街,距
临街角状况二面临街一面临街
街街<5米街>5米北京中企华资产评估有限责任公司
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类性
修正因素优较优一般较劣劣
型质
规则,有基本规则,不规则,对不规则,对
长方形或正
宗地形状利于商业不影响宗利用有一利用产生
方形
利用。地利用。定影响。严重影响。
宗地周围土地利用类商业与公商业与居
商业用地居住用地其他用地
型建混合住混合
有不良地
有不良地
无不良地质现象,但
宗地地质条件很好好质现象,需
质现象无需特殊
特殊处理。
处理。
>1000平方
宗地面积1000-500500-300300-100<100
米
视情况对具体宗地有特殊影响的其他因素修正,如邻近证券营业
其他
所等有利设施或垃圾场、公共厕所等不利设施因素。
二级商业用地地价因素修正系数表
类型性质修正因素权重优较优一般较劣劣
距市级商服中心距
0.184.22.10-1.8-3.6
离
距区级商服中心距
0.082.01.00-0.8-1.6
商业等离
必选因
级距小区级商服中心
素0.030.80.40-0.3-0.6
距离
距街区级商服中心
0.010.20.10-0.1-0.2
距离
区位因素商业环境0.122.81.40-1.2-2.4
道路通达度0.102.41.20-1.0-2.0
必选因公交便捷度0.102.41.20-1.0-2.0
素中心距火车站距离0.061.40.70-0.6-1.2
中心距汽车站距离0.061.40.70-0.6-1.2
区域基础设施水平0.061.40.70-0.7-1.4
必选因区域生活设施水平0.071.80.90-0.7-1.4
素区域文体设施水平0.071.80.90-0.6-1.2
人口密度0.061.40.70-0.6-1.2
宗地个别条必选因容积率参见容积率修正系数表
件素土地开发状况依据土地开发程度直接修正
备选因临街类型/3.61.80-1.8-3.6
素店铺分布状况/3.41.70-1.7-3.4
距公交站点距离/1.80.90-0.9-1.8
停车便利程度/1.80.90-0.9-1.8
接近娱乐设施程度/1.00.50-0.5-1.0
接近其他公用设施程度/1.00.50-0.5-1.0
临街角状况/2.01.00-1.0-2.0
宗地形状/0.80.40-0.4-0.8
宗地周围土地利用类型/1.00.50-0.5-1.0
宗地地质条件/0.60.30-0.3-0.6
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合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明
类型性质修正因素权重优较优一般较劣劣
宗地面积/1.20.60-0.6-1.2
其他/2.01.00-1.0-2.0
待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
性修正
类型修正因素条件说明优劣度
质系数
距市级商服中心
500-700较优2.1
距离
距区级商服中心
<350优2.0
商业距离
等级距小区级商服中
必选<200优0.8
心距离
因素
距街区级商服中
<100优0.2
心距离
人口流量较大，店铺分布集中，具
区
商业环境有商业街氛围，购物方便，办公集较优1.4
位
中。
因
路网稠密,有混合型主干道,停车方
素道路通达度优2.4
便。
必选
公交便捷度>7路优2.4
因素
中心距火车站距离2500-4000较优0.7
中心距汽车站距离1000-2000较优0.7
电力、给水、排水等设施齐全、完
区域基础设施水平优1.4
备、等级高、保障率达98%以上。
必选
区域生活设施水平生活设施齐全、完备、等级较高。较优0.9
因素
区域文体设施水平文体设施完备、齐全、等级较高。较优0.9
人口密度较高较优0.7
小计16.6
必选容积率见容积率修正系数表。
因素土地开发状况该因素修正是按开发费直接加或减。
临街类型混合型主干道优3.6
店铺分布状况连续，临近有高职能店铺。较优1.7
距公交站点距离〈50优1.8
停车便利程度有停车场一般0
接近娱乐设施程度150-200米一般0
接近其他公用设施程度200-300米一般0
宗地个
临街角状况两面临街较优1.0
别条件备选
宗地形状规则,有利于商业利用。较优0.4
因素
宗地周围土地利用类型商业与居住混合一般0
宗地地质条件很好较优0.3
宗地面积>1000平方米优1.2
小计10
视情况对具体宗地有特殊影响的其他因素修正,如邻近
其他证券营业所等有利设施或垃圾场、公共厕所等不利设
施因素。北京中企华资产评估有限责任公司
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（7）计算基准设定开发程度条件下的宗地地价
经以上分析过程，可得到待估宗地在基准地价设定开发程度条件下的土地价格：
宗地基准地价修正后的地价＝基准地价*K1*(1+∑K)*K2*K3
＝2929*1.8*(1+26.6%)*0.9813*0.993
＝6503.94(元/平方米)
（8）设定开发程度条件下的宗地地价
本次所使用的基准地价设定的开发程度为红线外“五通”(即通路、供电、供水、排水、通讯)，红线内场地平整，与本次评估设定待估宗地的开发程度红线外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通气、通讯)，红线内场地平整不一致，故需进行开发程度的修正，确定开发程度修正幅度为10
元/平方米。
即：设定开发程度条件下的待估宗地地价＝基准地价系数修正法修正
后的宗地地价±开发程度修正幅度
基准地价修正后的地价＝6513.94(元/平方米)
市场比较法是根据市场中的替代原则，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格做适当修正，以此来估算待估宗地土地客观合理价格的方法。其基本公式为：
V=VB×A×B×D×E
式中：
V—待估宗地价格
VB—比较案例价格
A—待估宗地情况指数/比较案例情况指数
B—待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数（1）比较实例选择北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明通过调查分析，我们选择了与待估宗地条件类似的3个比较案例，具体条件描述如下：实例A：该地块位于合肥市蒙城北路，用途为商业用地，用地面积6146.30平方米，建筑容积率为1.47。交易期日为2007年2月，基础设施开发程度达到宗地红线外“六通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供气）及红线内“场地平整”的市场交易价格为7733元/平方米。实例B：该地块位于合肥市阜阳北路，用途为商业用地，用地面积10529.97平方米，建筑容积率1.55。交易期日为2007年5月，基础设施开发程度达到宗地红线外“六通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供气）及红线内“场地平整”的市场交易价格7796元/平方米。实例C：该地块位于合肥市濉溪路，用途为商业用地，用地面积6337.81平方米，建筑容积率1.30。交易期日为2007年3月，基础设施开发程度达到宗地红线外“六通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供气）及红线内“场地平整”的市场交易价格为7580元/平方米。（2）因素选择与因素说明结合评估对象与比较案例的具体情况，我们选择影响待估宗地地价的主要因素有：A、交易时间：进行交易期日差别修正；B、交易情况：是否为正常、客观、公正的交易；C、土地使用年限：指自评估基准日起的土地使用有效年限差别修正；D、区域因素：主要有交通便捷度、距市中心距离、基础设施状况、环境质量、产业聚集规模等（与实际选择相匹配）；E、个别因素：主要有宗地面积、形状、容积率、规划条件等（与实际选择相匹配）。比较实例与待估宗地各因素及其条件说明如下：北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明待估宗地因素条件说明表内容待估宗地案例A案例B案例C用途商业商业商业商业交易类型转让出让出让出让交易情况正常正常正常正常交易期日2008-11-302007-22007-52007-3土地使用年期情况35.75404040交易价格（元/平方米）待估773377967580交距市级商服中心距离约600米1000米1000米1000米距区级商服中心距离约200米300米300米200米通距小区级商服中心距约100米100米100米100米离区状距街区级商服中心距约100米100米100米100米域况离道路通达度主干道主干道主干道主干道因距火车站距离约3000米4000米30004000米素距汽车站距离约1000米1000米10001500米容积率1.281.471.551.30土地开发状态六通一平六通一平六通一平六通一平个宗地临路条件主干道主干道主干道主干道别因宗地距公交站点距离约50米150米100米100米素停车便利程度方便方便较方便较方便接近娱乐设施程度约150米约150米约150米约150米接近其他公用设施程度约200米约200米约200米约200米宗地地质条件很好很好很好很好（3）编制比较因素条件指数表①交易类型一般的交易类型有买卖（协议、招标、拍卖）、租赁、抵押、作价入股等。调查不同交易类型，地价的差别，确定交易类型修正指数。此次不需要进行交易类型修正。②交易情况修正指数应尽量选择正常交易下的比较案例，一般不进行交易情况修正。如确定调查的案例是非正常交易，可通过分析正常与不正常交易情况下的地价北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明差别，确定修正指数，如以正常交易情况下交易情况修正指数定为100，非正常情况下为105或98等。③交易期日修正指数根据待估宗地所在地的地价指数、房地产价格指数或调查到的地价变化情况确定期日修正指数。④土地使用年限修正指数mn利用年期修正公式K=1－1/（1＋r）/1－1/(1＋r)进行修正。待估宗地设定的土地使用年期为35.75年，三个比较案例的土地使用年限均为40年，故待估宗地与三个案例的土地使用年限修正指数均为0.9813。⑤区域因素条件指数A、距商服中心距离指数将待估宗地距市级商服中心距离指数定为1000，每增加或减少500米，因素修正指数减少或增加1%。B、将待估宗地距区级商服中心距离指数定为100，每增加或减少500米，因素修正指数减少或增加1%。C、将待估宗地距小区、街区级商服中心距离指数定为100，每增加或减少100米，因素修正指数减少或增加1%。D、道路通达度指数将道路划分为主干道、次干道、支路、胡同四个级别，因素指数增加或减少1％。E、距火车站距离指数将待估宗地距区级商服中心距离指数定为100，每增加或减少1000米，因素修正指数减少或增加1%。F、距汽车站距离指数将待估宗地距区级商服中心距离指数定为100，每增加或减少500米，因素修正指数减少或增加1%。G、基础设施状况将市区公用基础设施定为七通一平、六通一平、五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平、达到开工条件等（注：结合当地基础设北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明施情况及所选案例的开发程度确定），说明每增加一通或减少一通，因素指数的修正幅度为1%。⑥个别因素条件指数A、容积率条件指数根据合肥市已有的基准地价评定报告，容积率修正系数表如下：容积率修正系数表容积率0.5≦0.71.01.31.8修正系数0.650.810.901.001.06容积率2.43.04.05.0≧6.0修正系数1.131.201.291.381.46估价对象容积率1.28，则容积率修正系数取0.993；案例A容积率为1.47，则容积率修正系数为1.02；案例B容积率为1.55，则容积率修正系数为1.03；案例C的容积率为1.30，则容积率修正系数为1.00。B、临路状况指数将道路划分为主干道、次干道、支路、胡同四个级别，因素指数增加或减少1％。C、宗地距公交站点距离指数将待估宗地距区级商服中心距离指数定为100，每增加或减少50米，因素修正指数减少或增加1%。D、接近娱乐设施程度和接近其他公用设施程度指数将待估宗地距娱乐设施和接近其他公用设施指数定为100，每增加或减少100米，因素修正指数减少或增加1%。E、地质条件指数将地质条件按地基承载力的大小分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级（划分标准：地基承载力大于25吨/平方米属优，在20－25吨/平方米属较优，在12－20吨/平方米属一般，在8－12吨/平方米属较劣，小于8吨/平方米属劣），每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降2%。确定比较因素条件指数如下：待估宗地比较因素条件指数表北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明内容待估宗地案例A案例B案例C交易价格（元/平方米）待估773377967580用途100100100100交易类型100100100100交易情况100100100100交易期日100959595土地使用年期情况98.13100100100交距市级商服中心距离100999999距区级商服中心距离100100100100通距小区级商服中心距100100100100离区状距街区级商服中心距100100100100域况离道路通达度100100100100因距火车站距离1009910099素距汽车站距离10010010099容积率0.9931.021.031.00土地开发状态100100100100宗地临路条件100100100100宗地距公交站点距离100989999个停车便利程度1001009999别接近娱乐设施程度100100100100因接近其他公用设施程度100100100100素宗地地质条件100100100100（4）确定比较因素修正系数根据比较因素条件指数，可得到待估宗地的比较因素修正系数表如下：待估宗地因素修正系数表内容案例A案例B案例C交易价格（元/平方米）773377967580用途100/100100/100100/100交易类型100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100交易期日100/95100/95100/95土地使用年期情况98.13/10098.13/10098.13/100交距市级商服中心距离100/99100/99100/99距区级商服中心距离100/100100/100100/100北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明区通距小区级商服中心距100/100100/100100/100离域状距街区级商服中心距100/100100/100100/100因况离道路通达度100/100100/100100/100素距火车站距离100/99100/100100/99距汽车站距离100/100100/100100/99容积率0.993/1.020.993/1.030.993/1.00土地开发状态100/100100/100100/100宗地临路条件100/100100/100100/100宗地距公交站点距离100/98100/99100/99个停车便利程度100/100100/99100/99别接近娱乐设施程度100/100100/100100/100因素接近其他公用设施程度100/100100/100100/100宗地地质条件100/100100/100100/100修正后比准价格（元/平方米）8542.428608.608291.29市场比较法最终价格8480.77元/平方米（5）实例修正后的地价计算估价对象经过比较分析，三个比准价格中案例A、案例B和案例C与待估宗地的区域条件相对而言都比较接近，故取三个案例的修正后的价格的算术平均值作为待估宗地的最终市场比较法评估结果。故待估宗地市场比较法最终评估结果为8480.77平方米。(五)估价结果确定1.评估结果确定的方法采用基准地价系数修正法和市场比较法测算出的待估宗地的单价分别为6513.94元/平方米和8480.77元/平方米。两种方法的结果相差较大，本次采用市场比较法评估值作为本次土地的评估结果，主要基于以下考虑：本次评估采用的基准地价成果，其基准地价内涵基准日为2001年1月1日，与本次评估基准日相差近8年，其测算的结果难以准确把握地价水平。采用市场比较法测算的结果比较客观、合理，对待估宗地的市场价格进行了真实的反映，其结果比较符合待估宗地所处区域的地价水平。北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明2.估价结果我们在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序和评估方法，确定待估宗地在设定用途及土地开发程度下，于评估基准日2008年11月30日的土地使用权价格，即：剩余土地使用年限：35.75年；土地面积:13523.37平方米；单位面积地价:8480.77元/平方米；总地价:114,688,590.59元。3.评估结果增减值分析土地评估值114,688,590.59元，评估增值48,397,705.37元，增值率73.01%。增值原因主要是因为2004年华联集团通过招拍挂程序取得该土地时的成本较低，最终土地管理部门于2008年11月27日将此土地依法办理至合肥达兴源公司名下。使得公司土地成本较低。而合肥市近几年随着城市建设的加快，土地价格涨幅较大。二、流动负债评估技术说明（一）评估范围流动负债包括应付账款、其他应付款。上述负债在评估基准日账面值和清查调整后账面值如下所示：单位：人民币元科目名称帐面价值调整后帐面值应付帐款8,965,000.008,965,000.00其他应付款27,326,095.2227,326,095.22流动负债合计36,291,095.2236,291,095.22（二）评估说明1、应付账款应付账款账面值8,965,000.00元，主要为应付土地款和拆迁款。评估人员核对了企业应付账款发生的日期及其所对应的项目，核查其发票、合北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明同，在确认其真实性的基础上，以核实后的账面值确认评估值。应付账款评估值为8,965,000.00元。2、其他应付款其他应付款是指除主营业务以外，与外单位及本单位职工个人之间经济往来所发生的应付款项。其他应付款账面值27,326,095.22元，为应付北京华联集团投资控股有限公司购土地垫款。评估人员核查了应付款项的有关单据和协议，了解其他应付款的形成原因和是否需要支付的情况，账面余额均为应承担的负债，在确认其真实性及正确性后以调整后账面值确认评估值。其他应付款评估值为27,326,095.22元。（三）评估结果流动负债评估结果如下所示：流动负债评估结果汇总表单位：人民币元增值率科目名称调整后帐面值评估价值增值额%应付帐款8,965,000.008,965,000.000.000.00其他应付款27,326,095.2227,326,095.220.000.00流动负债合计36,291,095.2236,291,095.220.000.00北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明第六部分收益法评估说明一、收益法评估方法收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法中常用的两种方法是未来收益折现法和收益资本化法。未来收益折现法，又称收益还原法，是通过估算被评估企业将来的预期经济收益，并以一定的折现率折现得出其价值。常用的评估模型为折现现金流量模型(DCF模型)。此次采用权益自由现金流量的DCF模型来进行合肥达兴源商业管理有限公司的评估。1.基本公式介绍根据本次选定的评估模型，得到计算公式如下：股东全部权益价值＝n权益自由现金流量t+非经营性资产和溢余资产价值∑tt1(1+股权资本成本)2.权益自由现金流量权益自由现金流量是归属于股东的现金流量，是扣除还本付息以及用于维持现有生产和建立将来增长所需的新资产的资本支出和营运资金变动后剩余的现金流量，其计算公式如下：权益自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-追加营运资金+有息负债的净增加额税后净利润=营业收入-营业税金及附加-营业成本-营业费用-管理费用-财务费用+投资收益-所得税3.预测期限及连续价值预测期限取决于权益自由现金流量的持续年数。该企业唯一的经营业务是出租位于合肥市蒙城路的合肥三店房地产，并获取房地产出租收入。该房屋建筑物预计将于2010年初建成，耐用年限为60年，该房屋建筑物寿命期至2069年。受该房屋建筑物寿命期限的限制，此次评估取预测期限为自评估基准日至2069年共61年。北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明假设权益自由现金流量在年度内均匀流入企业，上述基本公式中的权益自由现金流量现值计算公式进一步细化为：nFCFFE＝FCFF/(1+r)1/24+t0∑t-0.5+1/12t1(1+r)式中：E–权益自由现金流量折现值FCFF0－评估基准日至2008年12月31日的权益自由现金流量FCFFt－2009年至预测期最后一年中第t年权益自由现金流量r－股权资本成本，即折现率4.折现率折现率是现金流量风险的函数，风险越大则折现率越大。按照收益额与折现率协调配比的原则，股权自由现金流量只能用股权资本成本来折现。股权资本成本用资本资产定价模型(CAPM模型)确定。5.溢余资产和非经营性资产权益自由现金流量是营业活动产生的现金流量，不包含溢余资产和非经营性资产所产生的现金流量。评估股东全部权益价值时，还必须考虑溢余资产和非经营性资产的价值。溢余资产是与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多余资产。非经营性资产是与企业的生产经营活动无直接关系的资产。二、宏观经济发展状况（一）世界经济发展概况2007以来，由美国次债危机引发的全球金融危机仍在不断蔓延和深化，并已威胁到实体经济的发展，在短短的几个月中，全球经济前景已经明显恶化。尤其是发达国家经济，似乎正在从浅度衰退朝着更深的低迷发展。有迹象显示，目前决策者对美国消费者的担忧正在加重，美国财政部和美联储已经将救助重点转向了汽车、高校和信用卡贷款。前一段时间一直非常担心通胀的中央银行现在也以令人瞠目的速度激进降息，以阻止通胀增幅下降过快。尽管如此，从现在了解的种种信息来分析，明年发达国家陷入通缩的可能性正在增大。北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明（1）世界经济出现下行趋势国际货币基金组织（IMF）2008年10月8日发表的最新一期《世界经济展望》报告说，受严峻金融危机冲击，世界经济正进入“严重低迷”时期。为此，IMF将今明两年世界经济增长预期分别下调至3.9％和3％，为2008年以来最低增速。报告预测，今明两年发达经济体的经济增速分别为1.5%和0.5％，远低于去年的2.6％。其中，此次金融危机的发源地——美国今年的经济增长预计为1.6％，明年则只有0.1％。意大利经济今明两年都将为负增长，德国经济明年的增长率为零，西班牙和英国经济明年的增长率均为负值。报告指出，金融危机也使新兴和发展中经济体深受影响，这些国家的经济增速也开始明显放缓。据预测，新兴和发展中经济体今明两年的经济增速分别为6.9％和6.1％，低于去年的8％。其中，中国今明两年的经济增速分别为9.7％和9.3％。以下表格数据为IMF对世界经济和贸易增长的最新预测(%):项目2008年2009年全球经济3.93发达经济体1.50.5美国1.60.1欧元区1.30.2日本0.70.5英国1-0.1新兴市场和发展中国家6.96.1亚洲新兴工业化经济体43.2中国9.79.3（2）商品价格暴跌改变通胀预期其实，在目前通胀仍处于较高水平的时候谈论通缩的可能性似乎很奇怪。数据显示，美国7月份通胀率高达5.6%，为1991年以来的最高水平；同期欧元区的通胀率为4%。9月份英国消费者价格上升5.2%，大大超过央行制定的目标上限2%。如此高的通胀主要是今年上半年商品价格上涨造成的，剔除波动较大的食品和能源价格的核心通胀则非常稳定。北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明但是，今年夏天商品价格的见顶回落使通胀预期出现了戏剧性的转变。目前原油价格已经从7月份创纪录的每桶147美元暴跌至60美元以下，英国《经济学家》杂志的非原油商品价格指数已跌去了40%。分析家认为，如果原材料价格继续保持在目前水平，发达国家食品和燃料的零售价格同比增幅将在2009年急剧下滑成为负值，这将增大通胀的下行压力。因经济陷入衰退和开支急剧收缩，企业将不得不竞相低价甩卖产品。在美国就业市场，目前供给过剩已经相当明显，10月份失业率已从一年前的4.8%升至6.5%。下降的食品价格也迅速对中国的通胀产生影响，中国10月份消费者价格同比增幅已经从2月份的8.7%下滑至4%。（3）通缩更有可能在美国出现英国《经济学家》杂志认为，在发达国家，通缩似乎更有可能在美国而不是欧洲出现。主要原因是：首先，原油成本占美国消费者支付的汽油价格的更大一部分，销售税和燃料关税的降低意味着石油市场的波动对成品油零售价格的影响更大。其次，汽车燃料占据了美国人开支的更大份额，油价的下降将更多地抑制通胀。第三，因市场比欧洲的更加灵活，美国的价格对经济状况的反应更迅速。第四，近期美元的走强在缓和其他地方压力的同时会增大美国的通缩压力。高盛经济学家预计，因高基数的影响，明年第三季度油价的同比降幅可能会最大，届时美国的通胀率会变为负值。欧元区的通胀似乎也会在那时达到一个低点，即使价格实际上并未下降。其实，就在11月6日宣布降息0.5个百分点之后，欧洲央行行长特里谢也承认明年欧元区的通胀率将回落到央行2%的目标之下。不过，他表示这种下降将是“短暂的”，因此与利率决定无关。欧盟统计局14日公布的修正数据显示，欧元区10月份通货膨胀率回落至3.2%，为9个月以来的最低水平。再看英国，英格兰银行似乎也并未将通缩视为一个“遥远的风险”。在11月12日公布的季度通胀报告中，该央行预计英国通胀率将回落至远低于2%的目标水平之下，北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明并在两年内降至1%以下，未来两年的通胀率区间为-1%至3%。（4）债务型通缩风险增大一般来说，由商品价格引发的通胀回落对发达经济体来说应该是一个好消息，它会增加消费者的实际收入和企业的边际利润。然而，通胀下降过快、过多却对经济有害。这种情形可能会引发美国经济学家欧文·费雪在1933年所描述的“债务型通缩”(debtdeflation)，也就是上世纪90年代日本经历的情形。在这种情况下，因信用枯竭，债台高筑的企业和消费者争相偿还所借的贷款，这会损害需求并导致削价，通缩反过来又增加债务的实际成本。“债务型通缩”还意味着实际利率不可能为负值或者特别高，这会刺激更多地偿还贷款。用费雪的话来说，就是债务清偿自己打败了自己。根据最近美联储和欧洲央行进行的信贷调查显示，10月份收紧贷款标准的银行已经比7月份的更多。该现象已经在美国受到关注。11月12日，美国的监管者表示将仔细审查并未增加信贷的银行红利政策。调查还显示银行不愿意借贷。另外，数据显示，9月份德国资本货物的海外订单减少了14%，意味着全球企业正在削减投资；美国和欧洲的汽车销售正在直线下降，美国的一些零售商最近也宣布了10月份销售同比出现了两位数下滑；英国的零售数据也黯淡无光。分析家预计，如果销售数据不能很快对英格兰央行最近的大幅降息作出回应，有些零售商可能会求助于圣诞节假期临近的大幅折扣。据有关资料预测，目前债券市场已预计未来两年美国的消费者价格最多会下跌2%，欧元区通胀将接近于零。当价格迅速上涨时，中央银行担心消费者的通胀预期会相应上升。现在，他们将同样希望防止通胀下降过多。分析家认为，这意味着发达国家的利率可能很快将下降至零。但是，通缩还不是目前市场的惟一担心。期权市场交易结果显示，通胀的不确定性已经急速上升。分析家认为，这反映了市场对决策者在采取激进措施应对通缩时将走得过远的担心。北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明（5）全球物业租赁行业有增温趋势尽管经济正在衰退，目前零售业的发展态势依然保持相对向好。世邦魏理仕调查发现，在过去的一年中（截止到2008年第三季度），全球半数市场的商铺租金上涨。且在过去的半年间，65％的市场商铺租金看涨。受经济形势退化影响，尽管租金增长放缓，但随着市场对优质商铺的需求，尤其在纽约和伦敦等时尚之都的带动下，很多城市租金依然出现上涨。目前，大量零售商正努力在主要的商铺市场选择优质地段，确保业务能够在充满不确定性的环境中获得最佳的长期效益。很多私营零售商仍持有现金，实施扩张计划；奢侈品和高端品牌零售商仍然拥有积极的销售增长，并将继续采取战略性扩张；另外，大量零售商正在捕捉商机，在瞬息万变的市场中拓展新的领域。尽管市场环境非常严峻，但那些具备某一独特差异性（无论基于产品，还是基于价格）的零售商则更有可能取得成功。这些零售商将最终抢占市场份额，并有助于维护主要城市的租金水平。（二）我国经济发展概况1、我国经济发展回顾改革开放之前，经济不稳定是我国经济发展的核心问题之一，1953年－1978年期间，我国GDP增长率波动系数高达154％。改革开放以来，我国GDP年增长率的波动系数明显下降为33％，其中“八五”期间为17％，“九五”期间则降为12％。这表明，改革开放以后我国经济增长基本上走上无经济波动的经济增长阶段。1997年亚洲金融风暴影响了亚洲和其他国家，但我国成功地抵御了亚洲金融风暴冲击，保持了持续增长。进入2000年，人们开始担心，中国经济是否能够一直保持旺盛的增长，因为在这一时期，日本和亚洲一些发达国家（地区）遭遇到经济发展困境，而中国经济在这个时期仍然保持7%～8%的增长速度。2003年以来，中国GDP连续4年保持10%以上的增速，并且年度最高、最低增幅间差距仅1.1个百分点，CPI（消费者物价指数）年平均上涨2.1%。2006年，中国人均国民收入达2010北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明美元，比2002年翻了近一番，步入了中等收入国家的行列；财政收入达38731亿元，比2002年增长105%，4年内翻了一番多；全国规模以上工业企业实现利润19504亿元，比2002年的5784亿元多13720亿元，4年年均增速高达35.5%；进出口贸易总额为17604亿美元，世界排名由2002年的第六位跃升到第三位；外汇储备达10663亿美元，位居世界第一位。2007年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%，加快0.3个百分点，连续五年增速达到或超过10%。2008年前8个月，虽然发达国家尤其是美国经济受次债危机经济出现下滑，但我国国内却表现为物价指数高企，政府加大紧缩政策政策力度以防经济由偏快转为过热发展。2、当前我国经济发展概况受全球经济衰退加深的影响，从国内环境看，进入9月后，中国经济确面临着周期性调整与转型的双重压力，而外部需求的进一步减弱是我国经济更是雪上加霜。但国务院日前公布了关于拉动内需的十项新举措。可以说，此举意味着中国新一轮宏观经济政策的调整拉开了序幕。（1）金融危机对中国实体经济影响①外需放缓，出口企业遇“寒流”。商务部新闻发言人姚申洪日前在广交会上表示,近期受国内外多种不利因素影响,中国外贸出口增幅从去年8月份起,开始呈逐步放缓态势。尤其是今年在全球金融危机影响下,中国外贸出口增幅明显回落。最新统计数字显示,前三季度中国外贸出口10740亿美元,同比增长22.3%,增速比去年同期减缓4.8个百分点。而这种影响在明年上半年会变得比较严重,不能掉以轻心。如美国5月份的消费价格指数在前三个月大幅上升之后转而下降了0.1%,传递到中国,要到11、12月才能看出美国的消费下降对中国出口的显著影响。②直接投资受到影响,但不是想象中的那么大。2000年全球的直接投资是1.4万亿美元,是一个高点,2001年全球经济衰退时直接投资是8170亿美元,跌幅达58%。而2007年全球单边资本流动是1.53万亿美元,创历史北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明新高。尽管美国下半年发生了次贷危机,但全球资本流动依然很好,也没出现很大跌幅。从中国方面看,2008年上半年中国实际使用外资同比增长45.55%,达524亿美元;今年上半年我国非金融类对外直接投资更是迅猛增长,对外直接投资额已远远超过去年全年,达到256.6亿美元,较去年同期增长了229%。③国内金融受到的影响明显大于贸易和投资。今年9、10两个月,美国的金融危机波及到商业银行,商业银行为了自保开始收缩银根。母银行紧缩银根,使在华的分银行和支银行的投资大幅收紧。而中资银行在此次全球性金融危机中也不可避免的在其涉外业务中受到牵连，资产减值或缩水不同程度得到体现。④第四,信心预期对中国的波及比较大。美国股市大跌,虽然中国经济的基本面向好,但中国股市基本上每天都在跟着美国股市波动,中国股市狂跌很大部分受到美国的传染。总之，目前美国的金融危机已经很严重,早晚会影响到美国的实体经济,这是没有悬念的事实。美国经济毫无疑问是影响全球经济增长最重要的因素,如果美国出现经济危机,全球出现经济危机的可能性非常大。当美国经济步入负增长,新兴市场国家很难完全避免受到冲击。而中国作为当今最大的新兴市场，此次全球危机对我国实体经济的影响不可忽视。（2）中国政府积极应对全球危机对我国经济的影响近日，中央政府出台积极的财政政策与适度宽松的货币政策的“组合拳”，从政策取向上看，新政的目标就是刺激经济的增长。国务院“十措施”具有三个特点：力度大、方向准、兼顾近期和中远期的发展。所谓力度大，是指计划两年之内投入4万亿元来拉动内需，这是一项震惊世界的政策措施。为应对1997年亚洲金融危机，中国自1998年至2002年五年总投入才只有6150亿元中央财政预算资金，用于扩大内需（1998年至2000年每年1050亿元，2001年、2002年各1500亿元）。本次扩大内需两年即投入4万北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明亿元，这是非常庞大的支出，力度极大。在国务院提出的十项措施中，至少有5项直接关系民生，在其余几项中则直接和间接地将投资指向铁路、城市基础设施、环保等见效较快又属于过去30年改革发展中结构性欠账方面的需求扩张。除了直接用提高收入增加投资扩张有效需求的短期措施外，“十措施”中还包含了增值税转型和支持企业加大研发投入等有利于中国经济中长期发展的政策设计。这是一个鼓舞人心、意义超出“罗斯福新政”的经济刺激计划。（3）扩大内需，中国经济前景广阔①政策措施运用空间大近中央采取了一些积极的财政政策，这些财政政策的中心内容之一是照顾一些弱势群体。其实除此以外我们还有许多政策可以运用，比如，放松行业管制，这几年电信行业快速的增长，说明放松管制给中国经济确实带来强劲的增长。还有服务业，现在仅占中国经济的41%，美国占了82%，发达国家占了70%，我们的潜力非常大。如果在医疗卫生、电信、金融，通过一系列的放松管制，甚至引入更多的民营企业参与发展的话，中国经济的内需会有强劲的增长。从这一点来讲，应该对中国抗衡全球经济危机充满信心。②“10项措施”扩大内需力度大日前，国务院常务会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的10项措施。落实这些措施的投资额到2010年底约需4万亿元。这充分显示了政府促经济增长的决心。这些措施最大的亮点，一是真正关心民生工程，关心弱势群体。二是比较关注基础设施的建设。第三，尤其在环保方面，既要促进经济增长，又要推动结构调整；既要拉动当前经济增长，又要增强经济发展后劲；既要有效扩大投资，又要积极拉动消费。这些基础设施的建设对于增加经济增长后劲打下一个良好的基础。北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明③金融危机在重创世界经济的同时，也给中国发展经济带来了机会比如，金融危机导致全球主要资本市场公司股价下跌，市值大幅缩水。许多优质跨国公司的估值，已处于相当低的水平。按照“以全球应对全球”和“链条对链条的竞争”思维，中国可考虑战略性选择几个主流行业，全面参股行业内领先的跨国公司。首先，参股全球产业链两端企业，由此可解决“中国制造”对外部市场资源的单边依赖性。同时，将“中国制造”的价值链向“微笑曲线”的两端延伸，解决产品附加值低、发展受制于人等问题。在产业链上游，可重点参股石油和天然气、铁矿石、有色金属等行业内跨国公司，以及拥有产业核心技术的跨国公司。在产业链下游，参股品牌价值突出和全球渠道优势明显的跨国公司；其次，参股国际顶尖金融机构。三、中国物业租赁行业的发展概况物业租赁是租赁业务的一个重要方面。改革开发以来，随着经济的发展、国家相关政策环境的逐步放宽,物业租赁业务在商业企业中迅速发展。但是整个社会物业租赁业务发展过程中仍面临很多共性问题。这些问题的存在,造成物业租赁业盈利率低,租赁业务始终处于小而分散的状态,物业租赁市场长期停留在低档次的竞争上,并促成了物业租赁隐性市场的发展,影响了物业租赁业务的健康发展。（一）我国物业租赁行业的发展九十年代我国经济的快速发展,促进对房产物业租赁需求的急剧增长。新千年开始,我国经济又进入了新一轮的发展高潮,大量外国企业和知名品牌进入中国寻求发展机会,产生了对商业铺位、写字楼的市场需求;与此同时,社会商业发展迅速,特别是区域性商业街、专业性市场大量出现,产生了对商业铺位、写字楼的市场需求。此外，不断升值的房产物业,使人们对物业价值有了一个全新的认识,经济利益原则成为推动物业租赁业务快速发展的内在动力。物业作为最基本的生产资料,是企业开展生产经营的先决条件。北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明当前，物业租赁已成为租赁业中最普遍的一项业务,不仅经营额大,且经营企业数量众多。从百货企业集团公司来看,有大部分企业涉足物业租赁经营业务,用于租赁经营的物业包括仓库、厂房、办公楼、商场用房等,其中大部分集中于商场用房,一些企业还将处于商业旺地的宿舍改造成商场出租。物业租赁经营的形式从最初普遍采用与外资、合资企业进行合作、联营的形式,逐步过渡到出租物业;并从单一的出租物业给他人经营,发展为既有纯粹出租物业也有通过自办专业市场后再出租铺位等形式。一些企业还发展了与物业租赁、市场经营业务相配套的储运、加工、送货服务,取得了良好的经济效益。部分企业从物业租赁经营中所获得的收入已超过其传统主营业务收入,成为企业经济收入的重要支柱。此外，我国物业租赁日趋市场化的同时，也带来了房屋租赁物业价格的市场化发展，以下房屋租赁和物业管理价格指数汇总了近几年我国物业租赁市场的各项价格平均趋势：北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明从上表可以看出，从2004到2008年房屋租赁和物业管理价格指数有上升趋势，其中房屋租赁价格指数中非住宅部分有下行趋势，物业价格指数中非住宅部分有上升趋势。(二)我国物业租赁经营业务中存在的问题与发展障碍北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明1、企业开展物业租赁业务还存在一些认识上的误区。传统观念中物业租赁是一个无本生利的行业,靠租赁谋生相当于“食利”阶层,名声不佳。尽管这样的看法如今已基本消失,但对物业功能与作用的认识还远远没有完全从传统观念中摆脱出来,企业对所拥有的物业仍着重于其使用功能和自身的利用,而忽视其投资功能和赢利能力。特别是传统企业在物业经营收入成为主要经济来源后,一部分人认为这是不务正业。使得一些企业在如何充分挖掘利用现有物业的问题上顾虑重重。类似的看法在政府的相关政策、税收法规、银行贷款等方面也有所体现,对物业经营业务课以较高的税负,反映了对租赁的不足认识。因此,一些企业即使通过物业出租取得收益,也不愿对外声张,尽可能保持低调,使物业经营业务始终不能大张旗鼓地宣传和开展起来,这在一定程度上影响了企业闲置物业的充分利用,阻碍了物业租赁业务的进一步发展。2、缺乏必要的政策支持,相关税收沉重妨碍租赁市场的发育。物业租赁业务目前并没有列入国家鼓励发展的行业,不能得到任何现有政策的支持,租赁业务既没有得到国家的任何投资,也没有得到银行的专项贷款,更没有明确的税收优惠政策。现行税收制度对物业出租征收12%的房产税,加上各种营业税附加5.168%,物业租赁业务至少要承当17.168%的营业性税费,较其他行业的经营税负为重,这在很大程度上影响了企业开展物业租赁业务的积极性,并给租赁经营业务增添了额外的风险,带来了一系列的不良后果。3、存在多头管理现象,市场管理欠规范。目前物业租赁管理涉及到工商、房管、街道、税务、公安、规划、城监等众多部门,各部门都拥有各自的职权,加上市、区、街道多级管理,多头收费,使国有企业开展物业租赁经营的成本增大。有关物业租赁、管理政策不够明晰,缺乏统一的管理协调机构和有效的社会管理与引导,影响专业市场的正常营运。4、缺乏专业经营人才,物业租赁经营管理整体水平低。北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明物业租赁作为一个新兴的行业,客观上面临着人才短缺、经验欠缺等先天不足。目前无论国有企业还是私营企业开展物业租赁业务仍处于初级状态,以单纯租赁物业或通过开办专业市场出租铺位形式为主,实行粗放型管理,服务水平低,经营档次不高,市场的需求面较窄。更高级的形式如中高级写字楼,以及相关的配套服务发展不起来。而相关中介机构发育不完善,操作不规范,行业信誉差,又进一步制约了这一行业的规模发展,使各个企业单纯依靠自我经营,难以走向横向合作和集约化经营之路。5、相关法规不健全增大物业租赁经营的市场风险。当前,承租单位拖欠租金的情况比较普遍,但由于相关法律对租赁业务的规定不够明晰,特别是对专业市场的经营者和专业市场中各业主经营责任的划分上,有关对经营商品、服务的范围、责任界定不明确,有关的保证措施不完善,易发生租赁纠纷。另外,一些租金诉讼案件判决后难以执行,使物业出租方的合法权利难以得到维护。（三）商用物业租赁市场需要重点强调分析的问题：招商定位分析中国房地产市场商品化历程仅短短十余年,多数商用物业投资者进入房地产领域还不到五年。众多发展商在凭借生活的经验开发住宅时已经倍感艰辛,而在决定商用物业的开发时,除了直观感受,基本没有足够的专业指导,甚至朴素地认为商用物业与住宅一样,存在长期性短缺的趋向,或者天真地认为商品只要放在柜台上就能销货赚钱,而对于商用物业所处的商业环境如何、适合经营什么商品、租赁目标客户在哪、潜在的消费群在哪等都缺少专业的分析。这样的商用物业经营不佳或者空置的风险非常高,因此在项目开发前,就对物业未来租赁市场进行准确分析和招商定位,是成功租赁的先决条件。其中具体可以从以下几方面进行完善：1、商用物业租赁市场调查具体包括：区域内人口数量和特征，政策法律环境调查，经济环境调查，区域内基础设施状况调查，区域内现有商业设施调查，区域内竞争物业调查，当地优势产业及消费需求调查。其中区域内现有商业设施调查北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明应包括：区域内总营业面积、商业类型的调查、经营品种的调查、经营档次和经营方式调、商业客户群调查、物业租金的调查。2、项目经营业态的确定包括商用物业自身的建筑结构属性，项目周边商业设施情况，以及区域内消费人口构成状况。3、项目租赁招商对象的确定就独立商业经营企业而言，对于百货型商业设施,包括百货商场和超级市场,其成功经营通常都需要有统一的经营管理,从商场形象、货品采购、卖场布置、销售方式、收银及售后服务等各个方面实行致的规章与管理制度。因此对一个百货型商业物业,除非发展商想自己涉足商业经营业务,一般招商的目标对象均为独立的商业企业,事先通过市场调查,弄清本地区大中型商业企业的经营模式、经营状况、区域内布局规划等,向符合本物业定位的商业企业发出招商邀请。而对于分散小商家，百货型商业物业经常只需面对几个知名的大商家进行租赁营销推广即可,而对于临街型独立店铺、专业店和批发市场来说，招商将要面对的可能是成千上万可供选择的目标对象。对于临街型独立店铺,可面向服装类、化妆品类、电信类、饮食类、日常用品类等各种类型的连锁或专卖品牌商进行租赁招商。四、权益自由现金流量的预测(一)预测的基本假设前提1.本评估报告的结论是以在产权明确的情况下，以企业持续经营为前提条件。2.在未来可预见的时间内企业按提供给评估师的发展规划进行发展，经营政策不做重大调整，预测的收入、成本及费用在未来经营中能如期实现。3.合肥达兴源商业管理有限公司遵循的国家和地方现行法律、法规、政策和所处社会经济环境在预测期内无重大改变；北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明4.赋税基准及税率无不可预见的重大改变；5.国内房地产租赁市场在未来年度不会有重大的变化；6.无不可抗力或不可预见因素对合肥达兴源商业管理有限公司造成的重大不利影响。(二)权益自由现金流量的预测1.营业收入的预测合肥达兴源商业管理有限公司评估基准日正处于建设期，房地产主体工程目前刚刚开始开工建设，预计将于2010年初建成。房地产建成后将作为大型购物中心招商使用，并于2010年初开始营业。合肥达兴源商业管理有限公司营业收入为该房地产项目的出租收入。此次评估按照企业目前的招商洽谈情况，考虑随着房屋出租率的提高、购物中心的成熟，出租收入将逐年增长，从2011年至2013年出租收入每年递增10%，至2013年达到稳定的水平，在此基础上参考企业市场部提供的营业收入预算来进行未来年度营业收入的预测。2．营业成本的预测合肥达兴源商业管理有限公司预测期的营业成本核算内容为所出租房屋建筑物的折旧，具体预测方法及过程详见固定资产折旧预测说明部分。3．营业税金及附加的预测营业税金及附加包括企业应缴纳的营业税、城建税和教育费附加。企业按照营业收入的5%缴纳营业税，并按照营业税的7%缴纳城建税，营业税的3%缴纳教育费附加，营业税的1%缴纳地方教育费附加，4项合计为营业收入的5.55%。此次评估按照营业收入的5.55%进行营业税金及附加的预测。4．营业费用的预测企业进行营业活动所发生的职工工资及福利费、差旅费、办公费、业务招待费等各项费用均在营业费用中进行预测。营业费用各项目的预测原则如下：(1)工资：按照预测期维持销售部门日常经营所需要的职工人数及预计北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明工资水平进行预测。工资预测结果详见附表6“工资费用分析预测表”。(2)工资附加费：为以职工工资为基础计提并缴纳的各项社会保险、福利等附加费用，未来年度的工资附加费用结合企业未来业务发展以当地工资附加费占职工工资的平均水平进行预测。(3)企业所出租物业用于大型超市，物业装修的寿命期一般在5年左右，故维修改造费用将构成企业的预测期的一项重要支出。企业2010年初刚刚建成并投入使用，故预计2010年至2013年均不需要重新装修。从2014年开始，按照每平米每年60元来预测维修改造费用，据此测算从2014年开始每年的维修改造费用为290.44万元。(4)广告宣传费、差旅费、业务招待费等各项费用根据公司未来预计水平来进行测算。营业费用预测结果详见附表2“营业费用分析预测表”。5．管理费用的预测企业管理部门所发生的职工工资及福利费、差旅费、办公费、业务招待费等各项费用均在管理费用中进行预测。管理费用各项目的预测原则如下：(1)工资：按照预测期维持管理部门日常经营所需要的职工人数及预计工资水平进行预测。工资预测结果详见附表6“工资费用分析预测表”。(2)工资附加费：为以职工工资为基础计提并缴纳的各项社会保险、福利等附加费用，未来年度的工资附加费用结合企业未来业务发展以当地工资附加费占职工工资的平均水平进行预测。(3)折旧：在管理费用中核算的折旧为企业所购置的经营管理用的机器设备的折旧额。折旧的具体预测方法及过程详见固定资产折旧预测说明部分。(4)差旅费、业务招待费等各项费用根据公司未来预计水平来进行测算。管理费用预测结果详见附表3“管理费用分析预测表”。6．财务费用的预测合肥达兴源商业管理有限公司的财务费用分为银行贷款利息支出和北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明银行存款利息收入共两部分。分别预测如下：(1)利息支出的预测企业评估基准日无银行借款。评估基准日后，为了建设合肥三店物业，企业预计需要筹集资金2亿元。根据企业的资金筹集计划，企业预计将向国家开发银行贷款1亿元，另外的1亿元由北京华联商厦股份有限公司比照同期贷款利率提供。上述资金根据约定的还款期限自2009年至2020年分期偿还，各期银行借款余额详见附表8“偿还有息负债本金分析预测表”。此次评估根据各期银行借款平均余额，以及评估报告出具前央行公布的最新的同期银行贷款利率6.12%进行预测期利息支出的预测。(2)利息收入的预测对于存款利息收入，此次评估根据预测期必备现金预测值及央行最新公布的活期存款利率0.36%来进行预测。必备现金预测结果详见营运资金预测说明部分。财务费用预测结果详见附表4“财务费用分析预测表”。7.所得税的预测根据我国现行法律规定，企业分年度获得的经营利润需依法缴纳企业所得税。根据2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》，企业所得税的税率规定为25%。此次评估取未来所得税率为25%。8．折旧及摊销的预测(1)折旧的预测①折旧金额的预测区分建筑物、设备两大类固定资产，分别按照其分类折旧率计算折旧金额。假设每年的维持原有规模资本性支出规模与该年度固定资产报废规模相同，即维持原有规模资本性支出不会增加固定资产原值，仅扩大生产规模资本性支出增加固定资产原值。扩大生产规模资本性支出形成相应的固定资产，增加固定资产原值并相应计提折旧。据此测算的合肥达兴源商北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明业管理有限公司未来各年度年末固定资产原值及所计提的折旧额见附表5“固定资产折旧分析预测表”。②折旧的分配此次评估将房屋建筑物折旧分摊计入营业成本，机器设备折旧分摊计入管理费用。(2)摊销的预测企业预测期无无形资产或长期待摊费用的摊销。9．资本性支出的预测企业预测期的资本性支出由下述项目构成：(1)企业正在进行合肥三店物业的建设，预计将于2010年年初建成并投入使用。合肥三店总投资额为2.8亿元，评估基准日前已经支出6354.09万元，剩余部分21645.91万元预计将在2009年发生，预计将构成企业2009年的资本性支出。(2)企业目前的固定资产仅包括已出租的房屋建筑物。根据企业的经营机构设置计划，预计企业2009年需要购置机器设备类固定资产40万元，预计将构成企业2009年的资本性支出。(3)企业房屋建筑物为商业用途，通常五年进行一次基本的装修。由于2009年刚刚建成，因此预测从2015年起，每年按照60元/平米测算装修费用为290.44万元，作为预测年度每年的资本性支出。(4)待估企业房地产的土地使用权期限为自评估基准日至2044年8月31日。土地使用权到期后，房屋建筑物还有25年的尚可使用年限，企业需要于2044年缴纳该25年的土地出让金。此次评估参考成本法中该土地的评估结果，根据合肥市当地的相关规定，按照土地评估值的40%来测算土地出让金。据此测算该土地25年的土地出让金为4106.72万元。该土地出让金构成企业2044年当年的资本性支出。10．追加营运资金的预测追加营运资金预测的计算公式为：当年追加营运资金=当年末营运资金-上年末营运资金期末营运资金=期末流动资产-期末无息流动负债北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明企业的经营业务非常单一，仅是将所拥有的合肥三店的房地产出租给商户用于商业经营，且主要的商户是华联综超。由于这些特点，评估人员认为企业一般不会形成应收账款、应付账款等形式的营运资金占用，取必备现金数作为预测期的营运资金。必备现金根据企业预测期三个月付现成本的水平确定。付现成本按照企业预测期营业成本、营业税金及附加、营业费用、管理费用、财务费用、所得税费用等合计成本费用扣除折旧及摊销后计算得到。营运资金预测结果详见附表7“营运资金分析预测表”。11．有息负债净增加额的预测合肥达兴源商业管理有限公司评估基准日无有息负债。评估基准日后，为了建设合肥三店物业，企业预计需要外部借款2亿元，并根据约定的还款期限自2009年至2020年分期偿还，各期有息负债净增加额的预测结果详见附表8“偿还有息负债本金分析预测表”。12．权益自由现金流的预测权益自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-追加营运资金+有息负债的净增加额税后净利润=营业收入-营业税金及附加-营业成本-营业费用-管理费用-财务费用-所得税权益自由现金流预测结果详见附表1“未来收益预测表”。五、折现率的确定折现率是现金流量风险的函数，风险越大则折现率越大。按照收益额与折现率协调配比的原则，股权自由现金流量只能用股权资本成本来折现。股权资本成本用资本资产定价模型(CAPM模型)确定，公式如下：r=r+E(r)-r×β＋Rspfmf式中：r－折现率，即股权资本成本rf－无风险收益率E(rm)－整个市场证券组合的预期收益率E(r)-r－市场风险溢价mf北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明β－系统风险Rsp－特有风险(1)无风险收益率：取Wind资讯查询的到期日距离评估基准日10年以上的中长期国债到期收益率作为无风险收益率r。计算结果r为3.62%。ff(2)市场风险溢价：市场风险溢价是预期市场证券组合收益率与无风险利率之间的差额。市场风险溢价的确定既可以依靠历史数据，又可以基于事前估算。具体分析国内A股市场的风险溢价，1995年后国内股市规模才扩大，上证指数测算1995年至2006年的市场风险溢价，约为10％，1995年至2007年6月的市场风险溢价约为15％，1995年至2005年的市场风险溢价约为4％。由于2001年至2005股市下跌较大，2006年至2007年股市上涨又较大，2008年又大幅下跌，各年度国内A股市场的风险溢价变动幅度较大。国内A股市场动幅度较大，相应各期间国内A股市场的风险溢价变动幅度也较大。直接通过历史数据得出的股权风险溢价不具有可信度。以下是国际市场风险溢价的经验数据：序号金融市场特点市场风险溢价(%)1有政治风险正在形成的市场(南美、东欧)8.52发展中的市场(日本以外的亚洲、墨西哥)7.53规模较大的发达市场(美国、日本、英国)5.54规模较小的发达市场(德国、瑞士以外的西欧市场)4.5-5.55规模小经济稳定的发达市场(德国、瑞士)3.5-4综合上述资料，市场风险溢价在5％-8％之间比较合适，本次评估市场风险溢价E(rm)-rf取6%。(3)风险系数：查阅同行业上市公司的有财务杠杆风险系数，根据该对应上市公司的资本结构将其还原为无财务杠杆风险系数。以该无财务杠杆风险系数为基础，根据被评估企业预测资本结构折算为被评估企业的有财务杠杆风险系数，作为此次评估的β值。此次评估分别对A股上市公司房地产行业和商业百货行业的β系数进行了测算，测算结果房地产行业无财务杠杆风险系数为0.7524，商业百货行业无财务杠杆风险系数为0.6787。由于待估企业同时受上述两个行业经北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明营风险的影响，此次评估取房地产行业和商业百货行业无财务杠杆风险系数的平均值0.7156作为待估企业的无财务杠杆风险系数。待估企业预测期的资本结构较为特殊，待估企业评估基准日至2020年负担有银行借款，处于有负债经营的时期，但根据贷款偿还计划，该银行借款将在2009年至2020年间陆续偿还，该银行借款规模呈逐渐减少并最终减少为零的趋势；从2021年开始有息负债余额为零。考虑该特殊情况，此次评估分段测算待估企业的有财务杠杆风险系数：评估基准日至2020年取待估企业平均资本结构D/E值等于房地产行业和商业百货行业平均的资本结构，为0.5329；从2021年开始D/E值取零。据此测算，待估企业评估基准日至2020年有财务杠杆风险系数为1.0016，从2021年开始的有财务杠杆风险系数为0.7156。(4)特有风险：特有风险调整系数为根据待估企业与所选择的对比企业在企业特殊经营环境、企业规模、经营管理、抗风险能力、特殊因素所形成的优劣势等方面的差异进行的调整系数。待估企业在筹融资、抵抗行业风险等方面不及上市公司，综合分析待估企业特有风险取0.5%。(5)折现率的确定确定折现率的计算公式为：r=r+E(r)-r×β＋Rspfmf据此测算，待估企业评估基准日至2020年折现率为10.10%，从2021年开始的折现率为8.40%。六、股东全部权益价值的确定1．营业性资产评估值的确定(1)将合肥达兴源商业管理有限公司各期的营业现金流折现并求和为12390.54万元。(2)2069年年底企业关停资产价值回收及处置资产价值确定2069年年底营运资金为768.71万元，全部为占用的货币资金。本部分占用的营运资金直接按照2062年年底768.71万元计算折现值。房屋建筑物由于在2069年达到使用寿命60年，土地使用权也到期，因北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明此，在2069年该两项资产无回收价值。上述营运资金折现后现值为4.77万元。营业性资产评估值=12390.54+4.77=12395.32万元2．溢余资产价值的确定经对合肥达兴源商业管理有限公司资产的清查核实发现，合肥达兴源商业管理有限公司评估基准日无溢余资产，溢余资产评估值为零。3．非经营性资产价值的确定经对合肥达兴源商业管理有限公司资产的清查核实发现，合肥达兴源商业管理有限公司评估基准日应付账款和其他应付款合计3,629.11万元，应当作为非经营性负债。(结算对象)业务内容帐面价值合肥安达橡塑制品有限公司购土地款388.00安徽国华房地产开发公司购房款尾款473.50合肥宏大拆迁事务所拆迁款35.00北京华联集团投资控股有限公司购土地垫款2,732.61合计3,629.11非经营性资产评估值为-3,629.11万元。4．合肥达兴源商业管理有限公司股东全部权益价值的确定合肥达兴源商业管理有限公司股东全部权益价值=营业性资产评估值+溢余资产价值+非经营性资产价值=8,766.21(万元)经采用收益法评估，合肥达兴源商业管理有限公司股东全部权益价值为8,766.21万元，收益法评估增值5,766.23万元，增值率为192.21%。收益法评估增值原因为合肥达兴源商业管理有限公司房地产项目建成后未来预期收益折现值高于其账面价值，导致出现了评估增值。七、附表(一)未来收益预测表。北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明第七部分评估结论及其分析一、评估结论北京中企华资产评估有限责任公司受北京华联商厦股份有限公司的委托，依据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则，按照必要的评估程序，对北京华联集团投资控股有限公司持有的合肥达兴源商业管理有限公司100%股东权益价值进行了评估。本次评估采用的评估方法为资产基础法和收益法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008年11月30日持续经营前提下，合肥达兴源商业管理有限公司提供的总资产账面价值为6629.09万元，总负债为3629.11万元，净资产为2999.98万元(账面值业经京都会计师事务所审计)；调整后总资产6629.09万元，总负债为3629.11万元，净资产为2999.98万元。采用资产基础法评估后的总资产为11468.86万元，总负债为3629.11万元，净资产为7839.75万元，增值4839.77万元，增值率161.33%。资产基础法评估结果汇总表评估基准日：2008年11月30日单位：人民币万元项目帐面价值调整后帐面值评估价值增减值增值率%ABCD=C-BE=(C-B)/B*100%一、流动资产10.000.000.000.00#DIV/0!二、非流动资产26629.096629.0911468.864839.7773.01其中：长期股权投资30.000.000.000.00#DIV/0!投资性房地产40.000.000.000.00#DIV/0!固定资产50.000.000.000.00#DIV/0!在建工程60.000.000.000.00#DIV/0!无形资产76629.096629.0911468.864839.7773.01长期待摊费用80.000.000.000.00#DIV/0!递延税款90.000.000.000.00#DIV/0!资产总计106629.096629.0911468.864839.7773.01三、流动负债113629.113629.113629.110.000.00四、非流动负债120.000.000.000.00#DIV/0!北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明负债总计133629.113629.113629.110.000.00净资产142999.982999.987839.754839.77161.33经采用收益法评估，合肥达兴源商业管理有限公司股东全部权益价值为8,766.21万元，收益法评估增值5,766.23万元，增值率为192.21%。合肥达兴源商业管理有限公司列入评估范围的主要资产是土地使用权和预付账款。由于通过资产基础法评估已经得到了各项资产的公允价值，资产基础法评估结论的可参考性较高，综合分析此次评估选择采用资产基础法结论作为最终的评估结果。评估结论具体如下：在评估基准日2008年11月30日持续经营前提下，合肥达兴源商业管理有限公司经评估后的总资产为11468.86万元，总负债为3629.11万元，净资产为7839.75万元，增值4839.77万元，增值率161.33%。在评估基准日2008年11月30日持续经营前提下，北京华联集团投资控股有限公司持有的合肥达兴源商业管理有限公司100%的股权价值评估值为7839.75万元。二、评估结果增减变动情况及原因分析运用资产基础法对合肥达兴源商业管理有限公司的全部资产及负债进行评估后，部分资产的评估结果与调整后账面值发生了变动，其变动情况及原因为：土地评估值114,688,590.59元，评估增值48,397,705.37元，增值率73.01%。增值原因主要是因为2004年华联集团通过招拍挂程序取得该土地时的成本较低，最终土地管理部门于2008年11月27日将此土地依法办理至合肥达兴源公司名下。使得公司土地成本较低。而合肥市近几年随着城市建设的加快，土地价格涨幅较大。北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明三、评估结论成立的条件(一)评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序而得出，只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立；(二)评估结论仅为本评估目的服务；(三)本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效；(四)由委托方和资产占有方管理层及其有关人员提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料，是编制本报告的基础。委托方、资产占有方和相关当事人应对其提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性负责；(五)本次评估未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；(六)评估结论是北京中企华资产评估有限责任公司出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。四、评估结论的瑕疵事项对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序，仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。评估人员在评估过程中未发现可能影响评估结论的瑕疵事项。五、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。评估基准日后，未发现可能影响评估结论的重大事项。北京中企华资产评估有限责任公司合肥达兴源商业管理有限公司股权收购项目评估说明六、评估结论的效力、使用范围与有效期(一)本评估报告的结论是以在产权明确的情况下，以持续经营为前提条件；(二)本报告所揭示的评估结论仅对本报告揭示的评估目的有效，报告使用有效期为自评估基准日起1年；(三)本评估报告在评估机构签字盖章后，具有法律效力；(四)本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的和送交财产评估主管机关审查使用，报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，我公司不会随意向他人公开。北京中企华资产评估有限责任公司
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