冷冬不冷 招商地产增发获“全额热购”

　　编者按：市场似乎可以找出一万个不认购招商地产公开增发股票的理由，例如对地产股后市的不看好、对公开增发的本能反感、对投资者自身现金流的担忧等等，但实际情况是，市场对于招商地产的增发股十分追捧。

　　歌舞升平时的欢笑动听不会难忘，寂寞冷清时的开怀却能够打动人心。招商地产“冷冬不冷”的背后，一定有什么值得市场深思、聆听和铭记。

　　本报记者 庄少文

　　招商地产（000024）今日刊登A股增发结果公告。公告表明，公司本次弱市增发取得了来自机构和中小股东的认同，除大股东承诺认购的2.79亿股以外，其余也全部获得市场认购。持有招商地产的老股东对公司未来稳定成长的预期依然抱有信心，机构认购踊跃，特别是网下认购的机构除基金之外还包括企业年金、社保资金和一些理财产品。

　　增发完成后，招商地产总资产将从298亿增加到357亿左右，净资产将从82亿元增加到141亿元左右，分别增长20%和72%；公司资产负债率则从三季度的67.3%下降到56.1%。这意味着，公司的资产规模和抗风险能力都显著提高。

　　控股股东坚定看好

　　本次公司增发，大股东现金认购，“全额参与招商地产本次增发的优先配售并同时与关联方以现金额外追加申购”。根据计算，大股东招商局蛇口工业区有限公司极其关联方共认购2.79亿股，占此次增发总股份的62.08％；两者合计认购金额达35.87亿元，占增发总金额的60.39%，说明其坚定看好公司未来。

　　增发后公司直接控股股东以及关联方持有公司9.26亿股，控股权进一步提升，由原来的51.04%提升至53.93%。控股股东认购的股份将锁定一年。此前，控股公司在二级市场上已增持B股约500万股。

　　事实上，站在招商地产背后的大股东一直是公司的重要支持。其相关负责人曾经在多个场合表示将在土地储备、资金等方面大力支持招商地产的业务扩张。

　　截至2007年底的数据显示，大股东蛇口工业区及招商局集团为招商地产借款累计提供了28.5亿元的担保，通过境外子公司提供约1亿美元的外币借款，以委托贷款的方式直接提供人民币借款8亿元。

　　土地储备方面，蛇口工业区公司在2002年向深圳南山区政府一次性付清了整个工业区内土地开发及改造的地价，取得整个工业区的开发建设权。在重组置换时，蛇口工业区公司承诺给予招商地产独家开发蛇口11平方公里区域内商业用地的权利，并将根据公司的经营状况和发展需要在恰当的时候注入公司。可以说，此番增发所收购的大股东6宗合计35万平方米土地储备，正是大股东注资的承诺兑现。

　　增发提升公司行业地位

　　增发完成的招商地产将以充裕的现金流博得行业中的显著优势。根据目前的增发价格，公司共募集资金59.4亿元。考虑到募集资金中的26亿元将用于购买控股股东土地项目，增发资金中后续可用于开发和补充公司流动资金的金额达33.4亿元，为2008年三季度末货币资金的一倍，基本弥补了公司当前货币资金和短期应付债务之间的缺口。

　　增发后，公司资产负债率将从三季度的67.3%下降11.2个百分点，至56.1%。按新增股本计算，公司重估每股净资产为10.26元，较未增发情况，提高2.91元/股。说明增发提升公司资金充裕度的同时，也提高了公司抵御市场调整的能力，进而增强公司资源整合能力，为公司持续稳定发展奠定基础。

　　本次公司增发募集资金投资的14个项目全部为公司或全资子公司拥有100%的权益，权益建筑面积205万平方米。其中深圳市8个项目，天津市1个项目，重庆市1个项目，苏州市1个项目，珠海市1个项目，上海市2个项目。业内人士分析，14个项目区域分布较均衡可以比较有效地分散风险，公司珠三角、长三角、环渤海及重庆、漳州等地区的“3+X”战略发展模式更加清晰，房地产业务发展的基础将进一步得到夯实。

　　业内人士普遍认为，招商地产此次逆市增发，为公司晋升行业领导地位迈出了关键性一步。在宏观调控政策虽有所放松，却未转向的情形下，接近60亿元新增资金的“输血”将使招商地产减少房地产开发过程中过分依赖信贷融资带来的财务风险，并将有效地减轻公司的财务负担，使之在行业整合过程中先人一步。

　　机构评价乐观

　　包括易方达基金、景顺长城基金、长城证券、中投证券等在内的多家机构对招商地产此次增发给予了非常正面的评价，对招商地产的长期投资价值表示乐观。

　　国信证券房地产行业首席分析师方焱称：“增发实施有利公司做大做强。”他分析说，公司能够在今年实施增发，大大降低了其负债水平和财务成本，充足的现金和资源整合能力将使其加速“自我壮大”，在行业竞争中抢占先机。

　　渤海证券分析师则强调增发使公司短期现金支付能力显著提高，另外，公司短期负债与长期负债比为1.25，因此公司长期偿债压力也将下降。

　　中投证券分析师李少明认为，本次融资将加速公司优质资产的开发与周转，有利于持续提升公司的经营业绩和股东回报。他建议投资者以长远的眼光看待处于低谷行业中的优秀公司，

　　李少明的计算结果显示，按增发后股本17.173亿股计算，招商地产2008-2010年的EPS分别达到0.92元、1.47元和1.64元，三年复合增长率35%，高于行业平均水平。按照其重估值80%折后26.07元的结论，招商地产目前的二级市场价格处于低估状态。

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