深圳华强实业股份有限公司
关于深圳华强电子世界发展有限公司
股东全部权益价值资产评估报告书
深圳华强实业股份有限公司：
受贵公司委托，本公司对贵公司拟向控股股东深圳华强集团有限公司定向增发股票以购买深圳华强电子世界发展有限公司100％股权事宜所涉及的深圳华强电子世界发展有限公司之股东全部权益价值进行了认真的评定估算，并形成了资产评估报告书。在资产评估报告书载明的评估目的及价值定义、前提条件下，我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任：
1、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的；
2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见；
3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立；
4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。
评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限；
5、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验；
6、注册资产评估师及其业务助理人员已对评估对象所涉及的有关资产及负债进行了必要的核实；
7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
8、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；
9、委托方及被评估企业提供给评估机构及评估人员的各项依据、财务会计数据、生产经营资料等与评估相关的所有资料是编制本报告的基础。委托方及被评估企业对其所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性负责。如委托方及被评估企业提供的资料中存在虚假或隐瞒
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关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书声明事实真相等行为，本评估结果无效，由此引起的相关后果由委托方及被评估企业负责，本公司不承担相关的法律责任；
10、被评估企业存在的可能影响资产评估值的有关事项，在委托评估时未作特殊说明，而在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任；
11、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证；
12、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
深圳市德正信资产评估有限公司中国注册资产评估师：
中国深圳
二○○八年十一月四日中国注册资产评估师：
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关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书摘要
深圳市德正信资产评估有限公司
关于深圳华强电子世界发展有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告摘要
德正信综评报字2008第032号
谨提请本报告书阅读者和使用者注意：本摘要内容均摘自德正信综评报字2008第032号资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解或误用。
遵深圳华强实业股份有限公司（以下简称「深圳华强」）之托，本公司对深圳华强电子世界发展有限公司（以下简称「华强发展」）于2008年9月30日的股东全部权益价值进行评估，仅作为「深圳华强」拟向控股股东深圳华强集团有限公司（以下简称「华强集团」）定向增发股票以购买「华强发展」100％股权时了解其市场价值之参考。根据本公司与「深圳华强」订立的
《资产评估协议书》所设立的条件，本公司业已实施了包括对评估范围内有关资产的实地查勘、市场调查与询证等必要的评估程序。本公司的评估是建立在「深圳华强」/「华强发展」提供的评估所必需的资料的基础上的，这些资料的真实性、合法性、完整性和有效性由「深圳华强」/
「华强发展」负责。本公司在此基础上根据《资产评估准则》及相关专业规范性文件发表估值意见。
本次评估对象为：「华强发展」的股东全部权益价值。其对应的评估范围为「华强发展」申报的截至2008年9月30日的全部资产以及相关负债。该等资产/负债业经深圳市鹏城会计师事务所有限公司审计并出具了深鹏所股专字2008472号《审计报告》。具体资产类型包括：流动资产、长期股权投资以及相关负债。
本次估值的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
根据评估对象、评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次评估主要采用成本法（又称资产基础途径的资产加和法）对「华强发展」的股东全部权益价值进行评估。
本公司认为，除本报告所载明的特别事项说明外，在「华强发展」持续经营和本报告载明
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关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书摘要的评估目的及价值定义、假设及限制条件下：「华强发展」于评估基准日2008年9月30日的股东全部权益价值为：153,657.75万元人民币（大写：人民币壹拾伍亿叁仟陆佰伍拾柒万柒仟伍佰元）。资产评估结果如下表所示：
资产类别账面值调整后价值市场价值
资产总额38,103.8838,103.88180,904.68
负债总额27,246.9327,246.9327,246.93
净资产10,856.9510,856.95153,657.75
在使用本评估结论时，提请相关当事方关注以下事项：
1、「华强发展」的全资子公司深圳华强电子市场投资有限公司（以下简称「华强投资」）控股的深圳市华强电子世界有限公司（以下简称「华强世界」，「华强投资」持股70％），其主要业务是承租位于深圳市华强北路和深南中路交汇处的电子大楼、电脑车间和彩电大楼（以下简称「电子世界房地产」）以及华强广场1～6层商业群楼用于举办大型电子元器件市场。「电子世界房地产」的产权人为深圳华强实业股份有限公司（「深圳华强」），华强广场1～6层商业群楼的产权人为「华强发展」的控股子公司深圳华强房地产开发有限公司（以下简称「华强房地产」）。
本次评估假定「电子世界房地产」在租赁期限到期后（截至日为2008年9月30日），能够由「华强世界」持续承租并经营，并同时假定华强广场1～6层商业群楼的租赁经营权将由「华强世界」持续享有或控制。
2、深圳华强房地产开发有限公司（「华强房地产」）本次申报评估的房地产目前正在办理规划验收手续，尚未申领深圳市《房地产证》，其所占用的土地使用权已取得深房地字第
3000424641和第3000424642号《房地产证》。
3、「华强房地产」申报评估的存货—房地产开发项目华强广场中，地下6000平方米的房产现经深圳市规划局审批同意拟更改为商业用途，目前正在进行设计工作，后期尚需进行改造工程并支付应补地价，预计补缴地价款4,326万元。
此外，华强广场因建筑面积超建需补缴相应地价。根据「华强房地产」提供的情况说明，超建面积约为421.37平方米，预计补缴地价款为951.56万元。
本次评估对该等房地产采用收益法测算其收益价值，并扣除了预计的应补地价及改造工程
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关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书摘要款或续建投资，但实际应补地价应以深圳市国土资源和房产管理局的核定数为准。
4、「华强投资」控股的深圳华强电子市场有限公司（以下简称「华强市场」，「华强投资」持股67％），计划承接深圳市深南中路北侧华强大厦裙楼“佳和电子广场”的运营业务，但截至评估基准日，「华强市场」尚未开展经营性业务。若评估基准日之后，该公司取得“佳和电子广场”的经营租赁权，将对本次的评估结果产生较大影响。
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
深圳市德正信资产评估有限公司法定代表人：
中国深圳中国注册资产评估师：
二○○八年十一月四日中国注册资产评估师：
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关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书
机密德正信综评报字2008第032号
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关于深圳华强电子世界发展有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告
中国·深圳
深圳华强实业股份有限公司：
遵贵公司之托，本公司对深圳华强电子世界发展有限公司（以下简称「华强发展」）于2008
年9月30日的股东全部权益价值进行评估，仅作为贵公司拟向控股股东深圳华强集团有限公司（以下简称「华强集团」）定向增发股票以购买「华强发展」100％股权时了解其市场价值之参考。根据本公司与贵公司订立的《资产评估协议书》所设立的条件，本公司业已实施了包括对评估范围内有关资产的实地查勘、市场调查与询证等必要的评估程序。本公司的评估是建立在贵公司/「华强发展」提供的评估所必需的资料的基础上的，这些资料的真实性、合法性、完整性和有效性由贵公司/「华强发展」负责。本公司在此基础上根据《资产评估准则》及相关专业规范性文件发表估值意见。
我们认为，除本报告所载明的特别事项说明外，在「华强发展」持续经营和本报告载明的评估目的及价值定义、假设及限制条件下，本报告所载评估结论对「华强发展」于评估基准日
2008年9月30日的股东全部权益价值作出了恰当的反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方概况
委托方名称：深圳华强实业股份有限公司（以下简称「深圳华强」）
英文名称：SHENZHENHUAQIANGINDUSTRYCO.,LTD
股票简称及代码：深圳华强；000062
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关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书
注册地址：深圳市福田区深南中路华强集团1号楼7层
法定代表人：李国洪
注册资本：30,893.20万元人民币
经济性质：股份有限公司（上市）
经营期限：20年（自1994年1月19日至2014年1月19日）
经营范围：投资兴办各类实业（具体项目须另行申报），国内商业、物资供销业、经济信息咨询（不含专营、专控、专卖商品及限制项目），自有物业管理；计算机软、硬件及网络、通信产品、激光头及其应用产品的技术开发和销售（不含限制项目）。
「深圳华强」于1994年1月19日在深圳市工商行政管理局进行工商登记。
注册号：440301103234346。
二、其他评估报告使用者
根据「深圳华强」的介绍，评估报告的其他使用者包括「华强发展」及国家法律、法规规定的有权知晓本评估报告的个人和有关管理部门。
三、被评估企业的基本情况及财务状况
1、企业名称、类型与组织形式
企业名称：深圳华强电子世界发展有限公司（以下简称「华强发展」）
注册地址：深圳市福田区深南中路华强电子大楼1号楼6楼12-16房
法定代表人：方德厚
注册资本：10000万元
经济性质：有限责任公司（法人独资）
经营期限：自2007年2月16日至2057年2月16日
经营范围：投资兴办实业、投资兴办电子市场（具体项目另行申报）；物业管理；水电维修，
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关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书制冷设备维修；电子产品、机电设备的购销（不含专营、专控、专卖商品）；在合法取得土地使用权的地块上从事房地产开发。
「华强发展」于2007年2月16日在深圳市工商行政管理局进行工商登记。
注册号：440301103290325；
评估基准日企业投资方出资及占股比例如下：
投资方名称出资额占股比例
深圳华强集团有限公司10,000.00万元100％
评估基准日企业长期投资单位共4家，具体情况如下：
投资方名称注册资本（万元）实际投资额（万元）占股比例
深圳华强房地产开发有限公司3,000.002,100.0070％
深圳华强电子市场投资有限公司10,000.0022,152.70100％
深圳华强电子交易网络有限公司2,000.001,400.0070％
深圳市华强北电子市场价格指数有限公司3,000.002,550.0070％
2、公司采用的主要会计政策、会计估计
会计制度：执行中华人民共和国财政部颁布的《企业会计准则》、《企业会计制度》及其补充规定。
会计年度：以1月1日起至12月31日止为一个会计年度。
记账本位币：以人民币为计账本位币。
公司以权责发生制为记账基础。公司在将符合确认条件的会计要素登记入账并列报于财务报表时，按照企业会计准则规定的计量属性进行计量。主要会计计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。公司在对会计要素进行计量时，一般采用历史成本，当确定的会计要素金额能够保证取得并可靠计量，可以采用公允价值、重置成本、可变现净值或现值。
固定资产折旧方法：采用直线法计提，残值按原值的5％计算，各类固定资产的估计使用年限及年折旧率如下：
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资产类别使用年限年折旧率
运输设备5年19.00％
其他设备5年19.00％
税项：适用的主要税种和税率如下表：
税种计税基础税率
增值税代开增值税票收入4％
营业税租赁、服务收入5％
营业税互联网信息服务收入3％
教育费附加流转税额3％
城市维护建设税流转税额1％
企业所得税应纳税所得额18％～25％
堤围防护费销售（营业）额0.1‰
3、公司主要资产状况
与企业的经营业务相对应，「华强发展」的主要资产系指其持有的长期股权投资，分别为持有深圳华强房地产开发有限公司70％股权、持有深圳华强电子市场投资有限公司100％股权、持有深圳市华强北电子市场价格指数有限公司70％股权和持有深圳华强电子交易网络有限公司
70％股权。
评估基准日被评估企业组织架构图如下：
深圳华强电子世界发展有限公司
70%100%70%70
%深圳华强房地产深圳华强电子市深圳市华强北电子市深圳华强电子交
15%30
%开发有限公司场投资有限公司场价格指数有限公司易网络有限公司
67%70
%深圳华强电子市深圳市华强电子世界
场有限公司有限公司四、评估目的
本次评估系对「华强发展」于2008年9月30日的股东全部权益价值进行评估，仅作为「深圳华强」拟向控股股东「华强集团」定向增发股票以购买「华强发展」100％股权时了解其市场
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关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书价值之参考。
对于将本报告全部或部分作除上述目的以外的其它目的之用的客观性和可行性，本公司未作研究，故对因此而造成的任何后果不负有责任。
本次评估目的所对应的经济行为已经「深圳华强」董事会批准。
五、评估对象及相关权益状况
本次评估对象为：「华强发展」的股东全部权益价值。
其对应的评估范围为「华强发展」申报的截至2008年9月30日的全部资产以及相关负债。该等资产/负债业经深圳市鹏城会计师事务所有限公司对其截至2008年9月30日的资产、负债及所有者权益进行审计并出具了深鹏所股专字2008472号《审计报告》。具体资产类型包括：流动资产、长期股权投资以及相关负债。如下表所示：
项目账面价值调整后账面值
流动资产126,510,231.08126,510,231.08
非流动资产254,528,550.96254,528,550.96
其中：可供出售金融资产--
持有至到期投资--
长期股权投资254,528,550.96254,528,550.96
投资性房地产--
固定资产--
无形资产--
商誉--
长期待摊费用--
递延所得税资产--
资产总计381,038,782.04381,038,782.04
流动负债272,469,270.55272,469,270.55
非流动负债--
负债总计272,469,270.55272,469,270.55
净资产108,569,511.49108,569,511.49
六、评估基准日
本项目评估基准日为2008年9月30日。本报告书一切取价标准均为此基准日有效的价格标准。
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评估基准日是评估结论成立的重要条件之一，如果评估基准日发生改变，评估结论将发生变化。本次评估基准日系由「深圳华强」确定。
七、价值类型及定义
本次估值的价值类型为基于本次评估目的市场价值。
所谓市场价值系指自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。即某项资产按下列条件进行交易，在公开市场上可合理取得的最可能的价格：
1、用法律许可的货币进行交易。
2、有自愿的卖方和自愿的买方。
3、一次性付款，且无附带条件下完成交易。
4、买卖双方对资产的现状、市场供求状况、行情等情况都有充分的了解。且有合理的推广、选择、洽谈及促成交易的经济环境和时间。
5、交易完成期间的市场状况、价格水平及其他情况，与评估基准日没有重大变化。
6、不考虑具有特殊利益情况下的交易安排，交易双方均在市场信息充分、理性和非强制情况下进行自由交易。
八、评估原则
(一)工作原则
1、独立性原则：指资产评估要由具有资产评估行业管理机构授予资产评估资格的社会公正性机构独立进行操作，不受被评估资产各方当事人利益的影响，评估机构及操作人员与被评估资产各方当事人没有利害关系。
2、客观性原则：指评估人员要从实际出发，认真进行调查研究，在掌握翔实可靠资料的基础上，采用符合实际的标准和方法，得出合理、可信、公正的评估结论。
3、科学性原则：指在具体评估过程中，根据特定目的，制定科学的评估方案，采用科学
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关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书的评估程序和方法，用资产评估基本原理指导评估操作。
(二)经济原则
1、供求原则：指在其他条件不变的情况下，一种商品或服务的价格与其市场需求成正比，与其供给成反比。
2、公开市场原则：指资产评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在或成立。公开市场是指一个竞争性的市场，交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，交易各方掌握必要的市场信息，具有较为充裕的时间，对被评估资产具有必要的专业知识，交易条件公开并且不具有排它性。
3、替代性原则：指评估价格时如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则应选用最低的一种。
4、资产持续经营的原则：指评估时根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用。
九、评估前提条件
本报告系在以下评估基准和评估假设及限制条件下制作完成的：
(一)评估基准
1、所有申报评估资产的产权均是正常的，因而能够进行合法的自由交易，无任何限制或影响交易的他项权利之设置或其他瑕疵。
我们已经对申报资产的产权给予了必要的关注并在本报告中进行了相应的披露，这些有关资产产权或法律权属之表述既不能理解为是关于该等资产之法律意见，也不能理解为是对本评估基准的任何保证，即使在本报告中已经披露了该等资产或其中部分资产的产权已设置了他项权利或存在其他瑕疵，除我们已就其对评估结论的具体影响程度作出特别说明外，我们均未考虑偏离本评估基准对评估结论的实际影响程度。
2、委托方和被评估企业所提供的有关本次评估的资料是真实、完整、合法、有效的。
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我们的评估在很大程度上依赖委托方和被评估企业所提供的有关本次评估的资料，我们对这些资料进行了必要的和有限的抽查验证，我们相信这些资料是真实、完整、合法、有效的，但对其准确性不作保证。
3、所有资产均采用人民币计算价值或价格。
(二)评估假设
1、除本报告中另有陈述、描述和考虑外，所有被评估资产的取得、使用等均被假设符合国家法律、法规和规范性文件的规定。
2、假设「华强发展」所有经营活动均能依照国家、广东省和深圳市人民政府的有关法律、法规的规定和相关行业标准及安全生产经营之有关规定进行。
3、除本报告中另有声明、描述和考虑外，我们未考虑下列因素对评估结论的任何有利或不利之影响∶
（1）已有或可能存在的抵押、按揭、担保等他项权利或产权瑕疵或其他对产权的任何限制等因素。
（2）未来经济环境、市场环境、社会环境等（如国家宏观经济政策、市场供求关系、财政税收政策、内外贸易政策、环境保护政策、金融货币政策等）因素之变化。
（3）各类资产目前的或既定的用途、目的和使用的方式、规模、频率、环境等情况之改变，或被评估企业有关与被评估资产直接或间接的任何策略、管理、运营、营销、计划或安排等（如经营策略、管理方式、经营计划、管理团队和职工队伍等）发生变化。
（4）特殊的交易方可能追加或减少付出的价格。
（5）出现战争、自然灾害和其他不可抗力因素。
（6）被评估企业未列报或未向我们作出说明而可能影响我们对被评估资产价值分析的负债/资产、或有负债/或有资产；或者其他相关权利/或有权利和义务/或有义务等。
（7）债权债务实现（收款和付款）的时间。
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4、除在本报告中另有说明外，以下情况均被假设处在正常状态下：
（1）所有不可见或不便观察的资产或资产的某一部分如埋藏在地下的建筑物基础和管网、放置在高压电附近的设施设备、不宜拆封的资产以及在我们实施现场查看时仍在异地作业的资产均被认为是正常的。
（2）所有实物资产的内部结构、性能、品质、性状、功能等均被假设是正常的。
（3）所有被评估资产均被假设是符合法律或专业规范等要求而记录、保管、存放等，因而资产是处在安全、经济、可靠的环境之下，其可能存在或不存在的危险因子均未列于评估师的考察范围，其对评估价值的不利或有利影响均未考虑。
尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的查看，这种查看工作仅限于对被评估资产可见部分的观察，以及相关管理、使用、维护记录之抽查和有限了解等。评估师并不具备了解任何实体资产内部结构、物质性状、安全可靠等专业知识之能力，也没有资格对这些内容进行检测、检验或表达意见。
(三)限制条件
1、评估报告（包括评估明细表）中所列示的任一评估值，脱离本次评估范围的单独使用或其他非全部的任何组合使用都将使评估值无效。
2、对各类资产的数量，我们进行了抽查核实，并在此基础上进行评估。对下列资产的数量，我们按以下方法进行计量：
（1）本公司对有产权证的资产如土地使用权、房地产的面积按产权证登记的面积进行评估，对没有产权证的资产如土地使用权、房地产的面积按被评估企业或使用单位提供的有关说明文件或资料所记录的面积进行评估，本公司均未进行实际丈量。
（2）对不在固定场所的运输设备之数量，我们以被评估企业提供的相关档案记录中所记载的数量进行评估。
就所有由我们此次评估资产的数量而言，被评估企业管理当局均认为于评估基准日是实际存在并归被评估企业所有，同时向我们作出了承诺，我们相信这些承诺，但对其可靠性并不能
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关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书作出保证。如果资产的实际数量与本报告所载资产数量不相符，评估价值将会发生变化。
3、本报告中的预测、预估或经营数据之估计，是基于评估基准日或评估基准日相近时期的市场条件、预期短期需求和供给因素及连续稳定的经营政策、管理状况、经济状况等基础之上的。因此，这些预测或估计将随着将来的条件的不同而改变。
4、报告或本报告复制本的持有者，无出版此报告的权利。
5、除非事先已有明确的书面约定，我们仅为委托方就本报告所载范围内的资产做价值评估，我们的责任和义务也仅限于价值评估，对本次评估所对应的经济行为的相关问题，我们没有义务给予进一步的咨询、证词或出席法庭。
十、评估依据
(一)行为依据
1、「深圳华强」关于本次评估行为的董事会决议。
2、「深圳华强」与本公司签订的《资产评估业务约定书》。
(二)法规依据
1、中华人民共和国国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》。
2、《中华人民共和国公司法》。
3、国家现行的有关税收法规。
4、其他与资产评估相关的法律法规。
(三)专业规范
1、中国资产评估协会发布的《资产评估操作规范意见（试行）》。
2、中华人民共和国财政部财评字199991号《关于印发〈资产评估报告基本内容与格式的暂行规定〉的通知》。
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3、中华人民共和国财政部财企200420号《关于印发〈资产评估准则－基本准则〉和〈资产评估职业道德准则－基本准则〉的通知》。
4、中国资产评估协会发布的中评协2007189号《关于印发〈资产评估准则－评估报告〉等7项资产评估准则的通知》。
5、中国注册会计师协会发布的会协（2003）18号《关于印发<注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见>的通知》。
6、中国资产评估协会制定的《企业价值评估指导意见（试行）》。
(四)产权依据
1、「深圳华强」/「华强发展」提供的相关声明及承诺。
2、「华强发展」及有关长期投资单位提供的《企业法人营业执照》、公司章程、验资报告、工商登记资料等。
(五)取价依据及参考资料
1、「华强发展」提供的清查申报评估明细表。
2、《资产评估常用数据与参数手册》第二版（1998年北京科学技术出版社）。
3、北京东方银河信息咨询中心编《全国办公设备及家用电器报价》（2008）。
4、电脑及无线电办公用具商情《达成快讯》（2008）。
5、企业提交的财务会计经营资料及深圳市鹏城会计师事务所有限公司出具的审计报告。
6、评估人员现场勘查、市场调查和收集到的有关资料。
十一、评估方法
根据《企业价值评估指导意见（试行）》，注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
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(一)市场法的适用性分析
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。由于缺乏可比较的市场交易案例，本次评估不适宜采用市场法评估。
(二)收益法的适用性分析
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。考虑到「华强发展」是一家投资性公司，主要资产为长期股权投资，本次评估不宜采用收益法评估。
(三)成本法的适用性分析
即本报告所称的资产基础途径的资产加和法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
根据评估对象、价值类型及评估过程中资料收集等相关条件，对「华强发展」的股东全部权益价值，本公司认为适宜采用成本法进行评估。
(四)主要资产评估方法的选择
「华强发展」的主要资产系指其持有的长期股权投资。通过评估人员对「华强发展」长期投资单位资产结构、业务内容、经营状况、盈利水平及「华强发展」持股比例的分析，本次评估对「华强发展」申报评估的各项长期投资分别采用收益法和成本法进行评估。现分述如下：
1、深圳华强房地产开发有限公司
深圳华强房地产开发有限公司（「华强发展」持股70％，以下简称「华强房地产」）主要从事深圳市福田区华强北路西侧华强广场房地产项目的开发。截至评估基准日，「华强房地产」的主要资产为华强广场尚未销售的部分写字楼、酒店、地下室（存货中的开发产品）以及已用于出租的华强广场裙楼1～6层（投资性房地产）。结合「华强房地产」的实际情况，本公司认为本次评估宜采用成本法对「华强房地产」的股东全部权益价值进行评估，然后乘以「华强发展」持有该公司的股权比例计算该项长期投资的评估值。
具体评估计算时，对存货中的房地产开发产品，主要采用剩余法（收益法）计算其权益价
深圳市德正信资产评估有限公司12
关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书值；对投资性房地产（华强广场裙楼1～6层）主要采用收益法和市场法计算其权益价值，并以收益法的评估结果作为该项资产的评估值。
2、深圳华强电子市场投资有限公司
深圳华强电子市场投资有限公司（「华强发展」持股100％，以下简称「华强投资」）为产业类投资企业，其核心资产系其持有的深圳市华强电子世界有限公司（以下简称「华强世界」，
「华强投资」持股70％）、深圳市华强北电子市场价格指数有限公司（以下简称「华强指数」，
「华强投资」持股15％）和深圳华强电子市场有限公司（以下简称「华强市场」，「华强投资」持股67％）的股权投资。公司设立之初至评估基准日，「华强投资」无主营业务收入。根据该公司的实际情况，本公司认为本次评估宜采用成本法对「华强投资」的股东全部权益价值进行评估，然后乘以「华强发展」持有该公司的股权比例计算该项长期投资的评估值。其中：
「华强投资」的长期投资单位——深圳市华强电子世界有限公司，主要业务是承租位于深圳市华强北路和深南中路交汇处的电子大楼、电脑车间和彩电大楼以及华强广场1～6层商业群楼用于举办大型电子元器件市场，其主要收入来源为电子元器件市场的经营者/租户缴纳的柜台和场地租金。由于该部分承租业务相对稳定，并有稳定的收益来源，本次评估对「华强世界」采用收益法，并按该公司股东全部权益价值的评估结果乘以「华强投资」持有「华强世界」的股权比例计算「华强投资」该项长期投资的评估值。
「华强投资」的长期投资单位——深圳市华强北电子市场价格指数有限公司，主要从事电子产品和网络的技术开发及相关服务。由于成立时间较短，收益情况和经营状况尚不稳定，不适宜采用收益法评估。本次评估对「华强指数」采用成本法，并按该公司股东全部权益价值的评估结果乘以「华强投资」持有「华强指数」的股权比例计算「华强投资」该项长期投资的评估值。
「华强投资」的长期投资单位——深圳华强电子市场有限公司，截至评估基准日尚无经营性业务（计划承接深圳市福田区深南中路北侧华强大厦裙楼佳和电子广场的专业市场运营业务）。本次评估对「华强市场」采用成本法，并按该公司股东全部权益价值的评估结果乘以「华强投资」持有「华强市场」的股权比例计算「华强投资」该项长期投资的评估值。
3、深圳华强电子交易网络有限公司
深圳华强电子交易网络有限公司（「华强发展」持股70％，以下简称「华强网络」）所经营的华强电子网（www.hqew.com），是结合「华强世界」经营的实体市场所创建的功能强大的电子商务平台，包括IBS互联商务系统、ISCP现货库存认证计划、委托交易、即时通讯和竞价排名等功能模块，为客户提供从信息发布、交易撮合、网上交易、网上支付、进销存管理、供应链
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关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书金融等多种服务的一站式电子产品交易解决方案。本次评估对「华强网络」分别采用成本法和收益法进行评估，并在综合分析后采用收益法评估的「华强网络」之股东全部权益价值乘以「华强发展」持有「华强网络」的股权比例计算「华强发展」该项长期投资的评估值。
4、深圳市华强北电子价格指数有限公司
如前所述，本次评估对「华强指数」采用成本法，并按该公司股东全部权益价值的评估结果乘以「华强发展」持有「华强指数」的股权比例计算「华强发展」该项长期投资的评估值。
十二、评估程序
(一)评估工作的起止时间
本次评估工作的开始时间为2008年10月6日至出具评估报告日结束。其中外勤截止日为
2008年10月15日。
(二)已执行的主要评估程序
1、自2008年10月6日至2008年10月7日：项目的预备调查，在了解评估目的和评估对象及范围、评估基准日等的基础上接受项目委托，拟定评估方案的过程并制订评估工作计划。
2、自2008年10月7日至2008年10月15日：实地查看实物资产和有关记录，收集相关的法律性文件等资料，并进行市场价格的调查与比较，在此基础上，对所收集的资料进行分析，并根据分析结果确定评估方法，对市场价值进行估算和分析。
3、自2008年10月15日至出具评估报告日，编制资产评估结果报告书。经本公司内部审核后出具评估报告。
十三、评估结论
本公司认为，除本报告所载明的特别事项说明外，在「华强发展」持续经营和本报告载明的评估目的及价值定义、假设及限制条件下：
采用成本法评估的「华强发展」于评估基准日2008年9月30日的股东全部权益价值为：
153,657.75万元。资产总额账面值38,103.88万元，调整后账面值38,103.88万元，评估值
180,904.68万元，评估增值142,800.8万元，增值率374.77%；负债总额账面值27,246.93万
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关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书元，调整后账面值27,246.93万元，评估值27,246.93万元，评估增值0万元，增值率0%；净资产账面值10,856.95万元，调整后账面值10,856.95万元，评估值153,657.75万元，评估增值142,800.8万元，增值率1315.29%。
其评估结果如下表所示（金额单位为人民币万元）：
项目账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率％
流动资产12,651.0212,651.0212,651.02--
非流动资产25,452.8625,452.86168,253.65142,800.80561.04
其中：可供出售金融资产-
持有至到期投资-
长期股权投资25,452.8625,452.86168,253.65142,800.80561.04
投资性房地产-
固定资产-
无形资产-
商誉-
长期待摊费用-
递延所得税资产-
资产总计38,103.8838,103.88180,904.68142,800.80374.77
流动负债27,246.9327,246.9327,246.93--
长期负债-
负债总计27,246.9327,246.9327,246.93--
净资产10,856.9510,856.95153,657.75142,800.801,315.29
十四、特别事项说明
本报告所载评估结果仅反映评估对象在本次评估目的、价值定义、评估假设及限制条件下，根据有关经济原则确定的市场价值。本公司认为：下列事项可能会影响评估结论，但在目前情况下本公司无法估计其对评估结果的影响程度。谨提请本报告使用人和阅读人注意。
1、「华强发展」的全资子公司深圳华强电子市场投资有限公司（以下简称「华强投资」）控股的深圳市华强电子世界有限公司（以下简称「华强世界」，「华强投资」持股70％），其主要业务是承租位于深圳市华强北路和深南中路交汇处的电子大楼、电脑车间和彩电大楼（以下简称「电子世界房地产」）以及华强广场1～6层商业群楼用于举办大型电子元器件市场。「电子世界房地产」的产权人为深圳华强实业股份有限公司（「深圳华强」），华强广场1～6层商业群楼的产权人为「华强发展」的控股子公司深圳华强房地产开发有限公司（以下简称「华强房地产」）。
深圳市德正信资产评估有限公司15
关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书
本次评估假定「电子世界房地产」在租赁期限到期后（截至日为2008年9月30日），能够由「华强世界」持续承租并经营，并同时假定华强广场1～6层商业群楼的租赁经营权将由「华强世界」持续享有或控制。
2、深圳华强房地产开发有限公司（「华强房地产」）本次申报评估的房地产目前正在办理规划验收手续，尚未申领深圳市《房地产证》，其所占用的土地使用权已取得深房地字第
3000424641和第3000424642号《房地产证》。
3、「华强房地产」申报评估的存货—房地产开发项目华强广场中，地下6000平方米的房产现经深圳市规划局审批同意拟更改为商业用途，目前正在进行设计工作，后期尚需进行改造工程并支付应补地价，预计补缴地价款4,326万元。
此外，华强广场因建筑面积超建需补缴相应地价。根据「华强房地产」提供的情况说明，超建面积约为421.37平方米，预计补缴地价款为951.56万元。
本次评估对该等房地产采用收益法测算其收益价值，并扣除了预计的应补地价及改造工程款或续建投资，但实际应补地价应以深圳市国土资源和房产管理局的核定数为准。
4、「华强投资」控股的深圳华强电子市场有限公司（以下简称「华强市场」，「华强投资」持股67％），计划承接深圳市深南中路北侧华强大厦裙楼“佳和电子广场”的运营业务，但截至评估基准日，「华强市场」尚未开展经营性业务。若评估基准日之后，该公司取得“佳和电子广场”的经营租赁权，将对本次的评估结果产生较大影响。
谨提请本评估报告的使用者注意，当前述各项因素或情况发生变化或者与我们所说明的情况不一致时，评估结果可能会发生重大变化。
十五、评估报告使用限制说明
(一)评估报告使用说明
1、本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意以及法律、法规规定的其他使用本资产评估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个组成部分（包括资产评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评估的前提条件、
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关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书评估依据、特别事项说明和被评估企业的承诺函。
2、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对被评估企业提供的有关资产的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行了披露，但评估师并不具备对该等法律事项表达意见的能力，也没有相应的资格。然而，这些法律事项是我们评估的基础，因此，本报告使用人应当关注这些法律事项，如果不能明白或确信我们对相关法律事项所作的披露或认为相关法律事项比较重要，则应当聘请律师等相应专业的人士提供相关的法律服务。
3、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系被评估企业提供，尽管我们进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料的准确作出保证。
4、除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部门审查使用本报告书时外，未经委托方书面许可或同意，本公司不会将本报告书的全部或部分内容向他人提供或公开。除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部门审查使用本报告书时外，本公司也没有向其他任何第三方解释本评估报告书的义务。
(二)限制说明
1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4、本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的价值咨询意见。
(三)评估报告有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
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关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书十六、评估报告提出日期
本报告主要依据本公司在本次资产评估开始之日至外勤截止日之间所获取的资料而作出。本次资产评估外勤截止日为2008年10月15日，本次评估报告提交日期为2008年11月4日。
附件：
附件一、关于本次评估行为的依据。
附件二、被评估企业于评估基准日资产负债表。
附件三、委托方与被评估企业营业执照复印件。
附件四、产权证明文件。
附件五、委托方、被评估企业的承诺函。
附件六、资产评估机构资格证书复印件。
附件七、评估机构营业执照复印件。
附件八、参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件。
（本报告所附若干附件均系本报告书的组成部分，具有同等法律效力）
深圳市德正信资产评估有限公司法定代表人：
中国深圳中国注册资产评估师：
二○○八年十一月四日中国注册资产评估师：
深圳市德正信资产评估有限公司18
关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书附件附件一关于本次评估行为的依据
深圳市德正信资产评估有限公司19
关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书附件附件二被评估企业于评估基准日资产负债表
深圳市德正信资产评估有限公司20
关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书附件附件三委托方与被评估企业营业执照复印件
深圳市德正信资产评估有限公司21
关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书附件附件四产权证明文件
深圳市德正信资产评估有限公司22
关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书附件附件五委托方、被评估企业的承诺函
深圳市德正信资产评估有限公司23
关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书附件附件六资产评估机构资格证书复印件
注：1999年公司由“深圳资产评估事务所”改制更名为“深圳市德正信资产评估有限公司”
深圳市德正信资产评估有限公司24
关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书附件
深圳市德正信资产评估有限公司25
关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书附件
附件七评估机构营业执照复印件
深圳市德正信资产评估有限公司26
关于「华强发展」股东全部权益价值资产评估报告书附件附件八参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件
参加本评估项目人员名单：
综合组：汤宏敏、蒋阎冶、秦昌明、曲春丽
房地产组：李清华、黄河
设备组：王鸿杰、刘明
参加本评估项目的审核人员名单：
综合组：黄琼
房地产组：石永刚
设备组：罗秀贞
本报告由中国注册资产评估师黄琼、石永刚签署。
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