两地地产股暴跌背后：三季报告业绩拐点隐忧

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　　 吴晓波

　　0.64倍市盈率的地产股、龙头企业股价一日之内最高跌幅接近40%……这一幕发生在昨日恒生指数暴挫1600余点的港股市场。

　　而在内地A股,房地产领跑者万科A（000002.SZ）跌停,一线企业金地集团(600383,（600383.SH）距离股价跌破净资产只有咫尺之遥。

在“救市”背景下的房地产业,依然哀鸿遍野。在三季报出炉的节骨眼上,资本市场上对于业绩拐点的恐慌情绪正被放大。

　　多名分析人士指出,“救市”只会延缓房地产业调整的时间,要使购房者对房地产的估值信心回升有一定难度,地产股的未来业绩仍然存在相当大的不确定性。

　　股价单日最高跌幅近四成

　　尽管港股市场上,内房股的三季报大多要到下月才公布,但趁着“救市”利好出台,内房股正被大笔卖出。需要支付较多地价、资产负债率较高的个股首当其冲。昨日,一些龙头股更创下自2006年以来的最大跌幅。

　　以合生创展（02777.HK）为例,它以30.64％的跌幅,成为当日收盘跌幅最大的内房股之一,报收1.63港元,这一水平已经接近其2005年引入武捷思进行资本运营之前的价格。目前它的市盈率只有0.64倍,为内房股中最低;市值已经相比2008年中期的净资产折让近90％,是内房股中折让最多的。

　　而富力地产（02777.HK）当日最大跌幅接近40％,成为上市以来复权价新低。至于雅居乐（03383.HK）、中国海外（00688.HK）等负债率较低的个股,下跌幅度也超过10％。

　　引发内房股暴跌的,可能是即将公布的三季报业绩未如预期。

　　昨日,瑞信发布的研究报告表示,将调低内房股的目标价。一些资产负债率较高、销售也欠佳的个股,目标价被削减超过50％。其中,该报告指出,富力9月及黄金周销售令市场失望,管理层预期销售下跌,合约销售预测低于公司预期10%~20%,相信售价及销售量均面对巨大压力,管理层对北京及广东市场看法过分乐观。瑞信相应调低2008~2010盈利12%~24%。

　　此前,摩根大通以及高盛,也由于合生今年的销售业绩不算理想,以及目前账面上需要支付的100亿元地价没有明确的支付时间表,表示其前景存在众多不确定因素。

　　三季度业绩拐点只是开始

　　有不愿透露姓名的内地房地产分析师表示,政府的房市新政短期内的确会小幅刺激需求,而就长期而言,只是延缓行业下行趋势,并延长行业调整时间。在经济增速放缓的情况下,未来收入增速下降的趋势非常明显,这将进一步加重房价下行的压力。

　　该分析师表示,目前三季报所显示的只是房企业绩拐点的开始。房企盈利在今年不会出现问题,明年却可能出现亏损项目。这一点在拿地较多的企业中将更为明显。例如中海地产（00688.HK）去年以75亿元在重庆购买的地王项目近日开售,其发售价已经低于地价加建安成本,算是亏本出售。而这样的项目将越来越多。

　　“按照以往的经验,5、6月份和9、10月份的销售额占到地产商全年销售额的50%以上,而9、10月份的销售额一般又好于5、6月份。”天相投顾宏观金融地产小组分析师张旭明说。“金九银十”对于地产商们的重要性不言而喻。但是今年的“十一”黄金周与9月黄金月,各地的销售业绩并不理想。大部分开发商的销售业绩均出现同比下降。而记者从不少上市公司的内部人士处了解到,很多企业的银行负债高达百亿元,手头流动现金只有10多亿元。目前三季度的奖金已经停发。更有部分知名公司去年的年终奖,一直到今年10月才陆续发放完毕。

　　尽管目前政府开始作出反应,通过减免税费以及放宽首次置业房贷等来“救市”,但是,问题在于,全球经济减速打击了市场信心,政府的措施现在能带来多大的改变？目前不但投机性购房者已不再购买第二套房,潜在买家也选择了观望。

　　“救市已经错过最佳时机。”SOHO中国董事长潘石屹在10月下旬接受媒体采访时表示,现在很多地产公司已经进入冬眠期,目前在全国4万多家地产公司里,没有“生命迹象”的地产公司至少有1万家。

　　

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