浙江中轻控股集团有限公司部分资产价值评估项目资产评估报告
浙勤评报〔2008〕119号
声明
一、提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是浙江中国
轻纺城集团股份有限公司、浙江中轻控股集团有限公司及其他相关当事方的责任；恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，按照资产评估准则计划和实施评估工作，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见是注册资产评估师的责任。
二、评估报告的分析、结论仅在设定的评估假设和限制条件下成立，评估结果不应被认为是对评估对象未来可实现价格的保证。
三、注册资产评估师在评估中仅对浙江中轻控股集团有限公司提供的评估对象以及相关的资产的权属资料及其来源进行必要的查验，评估报告不能作为对评估对象及相关资产的法律权属的确认和保证。
四、评估报告使用者应关注评估报告的特别事项说明和使用限制说明。
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评
估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告全文。
一、委托方和资产占有方及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为浙江中国轻纺城集团股份有限公司（以下简称“轻纺城公司”），公司类型为股份有限公司（上市）。
本次资产评估的资产占有方为浙江中轻控股集团有限公司（以下简称“中轻公司”），公司类型为有限责任公司（法人独资）。
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告使用者为委托方及本次拟实施经济行为所涉及的相关当事方。
二、评估目的
轻纺城公司拟处置子公司的实物资产，为此需要对拟列入资产处置范围的中轻公司的部分资产进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供委托评估的中轻公司部分资产现值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的委托评估的中轻公司的资产。按照中轻公司提供的2008年7月31日委托评估的资产汇总表反映，委托评估的资产的账面价值合计为51,758,926.65元。评估范围包括建筑物类固定资产、设备类固定资产及土地使用权，为位于绍兴县安昌镇西?山村的中轻公司河西厂区内的部分房屋、土地及附属设施。
四、价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值
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浙江勤信资产评估有限公司
浙江中轻控股集团有限公司部分资产评估项目资产评估报告估计数额。
五、评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，确定以2008年7
月31日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
评估过程中所选用的各种作价标准、依据均为在该日有效的标准、依据。
六、评估方法
本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选用成本法。
成本法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，得出委托评估的资产的评估价值。
七、评估结论
委托评估资产账面价值51,758,926.65元，清查调整后账面价值
51,758,926.65元，评估价值59,025,164.00元，评估增值7,266,237.35元，增值率为14.04%。
评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。
浙江勤信资产评估有限公司
法定代表人:朱永勤
注册资产评估师：柴山、潘文夫
报告日期：2008年8月20日
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浙江勤信资产评估有限公司
浙江中轻控股集团有限公司部分资产评估项目资产评估报告
浙江中轻控股集团有限公司部分资产评估项目
资产评估报告
正文
浙勤评报〔2008〕119号
浙江勤信资产评估有限公司接受浙江中国轻纺城集团股份有限公司的委托，以国家的有关法律、法规、制度和资产评估准则以及浙江中国轻纺城集团股份有限公司和浙江中轻控股集团有限公司提供的有关资料为依据，本着独立、客观、公正、科学的原则，以2008年7月31日为评估基准日，对浙江中国轻纺城集团股份有限公司委托评估的浙江中轻控股集团有限公司的部分资产价值进行了评估。本评估项目采用成本法进行评估，本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查询证，对委估的评估对象在评估基准日所表现的市场价值作出了公允反映。现把评估有关情况和结果报告如下：
一、委托方、资产占有方及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为浙江中国轻纺城集团股份有限公司（以下简称“轻纺城公司”），公司类型为股份有限公司（上市）。按注册号为3300001001318号的《企业法人营业执照》记载，住所为绍兴县柯桥街道鉴湖路1号中轻大厦，注册资本为
47598.17万元人民币，法定代表人为金良顺。经营范围为：市场开发建设，市场租赁，市场物业管理，仓储运输服务，劳动服务，纺织原料、化工原料及产品（不含危险品）、建筑材料、装潢材料、金属材料、木材、矿产品、机械电子产品、工艺美术品、电器元件、机电设备、针纺织品、服装、日用百货、五金交电、文化体育用品的销售，室内外装潢，停车服务，咨询服务，纺织品的生产等。
本次资产评估的资产占有方为浙江中轻控股集团有限公司（以下简称“中轻公司”），公司类型为有限责任公司（法人独资）。按注册号为3306211008754号的《企业法人营业执照》记载，住所为绍兴县柯桥鉴湖路1号，注册资本为3亿元人民币，法定代表人为金建顺。经营范围为：通过参股、控股等方式，在能源、市场开发、交通运输、房地产、基础建设、信息产业、生物工程进出口等国家鼓励及允许的行业进行直接投资、并提供相关咨询服务；下设国际物流中心；下设天汇市场分公司；
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浙江中轻控股集团有限公司部分资产评估项目资产评估报告生产纺织品；批发、零售针、纺织品及原料等（经营范围中涉及许可证的项目凭证生产、经营）。
中轻公司成立于1999年7月2日，经历次股权变更，截至评估基准日，中轻公司为轻纺城公司的全资子公司。
中轻公司执行《企业会计准则》及相关规定。
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告使用者为委托方及本次拟实施经济行为所涉及的相关当事方。
二、评估目的
轻纺城公司拟处置子公司的实物资产，为此需要对拟列入资产处置范围的中轻公司的部分资产进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供委托评估的中轻公司部分资产现值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的委托评估的中轻公司的资产。按照中轻公司提供的2008年7月31日委托评估的资产汇总表反映，委托评估的资产的账面价值合计为51,758,926.65元。评估范围包括建筑物类固定资产、设备类固定资产及土地使用权，为位于绍兴县安昌镇西?山村的中轻公司河西厂区内的部分房屋、土地及附属设施。
四、价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，确定以2008年7月
31日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
评估过程中所选用的各种作价标准、依据均为在该日有效的标准、依据。
六、评估假设
1、交易假设：假设评估对象已经处在交易过程中。
2、公开市场假设：假设评估对象拟进入的市场为一个充分发达与完善的市场，即公开市场，评估对象在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该评估对象在当时条件下有效使用的社会认同。
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3、中轻公司的经营管理人员守法尽职，提供的资料真实、完整、合法，历史财务资料所采用的会计政策在重要方面基本一致。
七、评估依据
(一)法律法规依据
1、中国资产评估协会中评协(1996)03号《资产评估操作规范意见(试行)》；
2、财政部财评字199991号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；
3、《公司法》、《合同法》、税法；《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规；浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文件；
4、企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等。
5、资产评估业务约定书。
(二)准则依据
1、财政部财企200420号《关于印发〈资产评估准则--基本准则〉和〈资产评估职业道德准则--基本准则〉的通知》；
2、中国注册会计师协会会协200318号《关于印发<注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见>的通知》；
3、中国资产评估协会中评协2007189号《关于印发<资产评估准则?评估报告>等7项资产评估准则的通知》；
(三)权属依据
1、与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、会计报表及其他会计资料；
2、国有土地使用证、房屋所有权证、发票等权属证明；
3、其他产权证明文件。
(四)取价依据
1、资产所在地的工程定额标准；
2、浙江省人民政府第171号令《浙江省新型墙体材料开发利用管理办法》；
3、资产所在地建设工程价格信息资料；
4、有关工程的原始资料、竣工决算资料、工程承包合同、业务合同、询价记录等；
5、资产所在地的房地产市场价格的调查资料；《城镇土地估价规程》；
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6、《机电产品报价手册》、《全国资产评估价格信息》、《精实商情》及其他市场价格资料、询价记录；
7、大型设备的购货合同、发票、付款凭证；有关设备的近期检测、维修、保养报告；向生产厂家或其代理商的询价记录；
8、评估基准日中国人民银行公布的外汇汇价表及贷款利率；
9、评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
10、其他资料。
八、评估方法
本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选用成本法。
成本法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，得出委托评估的资产的评估价值。
九、评估程序实施过程和情况
1、建筑物类固定资产
（1）概况
建筑物类固定资产合计账面原值25,363,668.43元，账面净值24,047,618.96
元。中轻公司列入评估范围的房屋共8幢，合计建筑面积22,860.65平方米，另有构筑物共8项。建筑物类固定资产位于绍兴县安昌镇西?山村的中轻公司河西厂区内。
列入评估范围的房屋主要包括车间、办公楼、宿舍楼以及其他的辅助用房等，其中钢结构的包覆丝车间和钢混结构的一期厂房为该厂区的主要生产用房屋，建于
2002-2003年，其他房屋为砖混结构。构筑物及其他附属设施主要为河坎、道路、围墙以及绿化工程等。厂区建筑物建筑装饰水平总体较好，维修保养情况良好，结构布局较为合理。本次评估的建筑物类固定资产均位于列入本次评估范围的土地上。
上述房屋建筑物中，包覆丝车间、一期厂房、办公楼、宿舍楼等4幢主要房屋已取得房屋所有权证，建筑面积合计22,300.65平方米。未取得房屋所有权证的建筑物包括：易纺配电房、易纺门卫、车库、空压机房等，中轻公司已声明上述建筑物归其所有，并对权属的真实性、合法性、完整性负责。从资产形成的相关资料看，上述房屋的所有权应为中轻公司所有。
在核实权属情况的同时，我们通过核对明细账、总账和固定资产卡片，核实了
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浙江勤信资产评估有限公司
浙江中轻控股集团有限公司部分资产评估项目资产评估报告建筑物类固定资产的财务账面记录和折旧情况。
在核实所有权归属和账面记录的基础上，我们对申报评估的房屋进行了逐幢、逐项核实。在现场踏勘过程中，着重核实了地上建筑物面积、现状，特别是房屋的基础、结构、屋面、内外墙、门窗、装修、设备等各项组成部分，对其使用、维修保养情况也认真进行了核实调查，并作了必要的记录。
建筑物类固定资产清查调整后账面原值25,363,668.43元，清查调整后账面净值24,047,618.96元。
（2）评估方法
建筑物类固定资产采用重置成本法进行评估。其基本公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
其中，对于“河西房产及土地契税”项2,574,599.92元，由于本次评估价值类型为市场价值，评估价值中不包含房地产契税等价外税，因此将该项评估为0。
1)重置价值的评估
重置价值一般由综合造价、前期费用、其他费用和资金成本（包括利息与开发利润）组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。
A、综合造价
a.建筑工程造价
对于资产占有方能提供完整的竣工决算资料的，采用定额系数调整法确定建筑工程造价，即以工程竣工决算中的工程直接费为基础，根据浙江省和绍兴市有关部门颁发的建筑工程预算定额和有关的调价文件、取费标准、市场建材信息价格测定综合调价指数，进行调整评估，具体公式为：
建筑工程造价＝工程直接费×定额调价系数K
对于资产占有方未能提供完整的决算资料及送审材料的房屋建筑物，参考绍兴市近期类似规模、类似结构的房屋建筑物的工程造价，经过分析测算得出建筑工程造价。
b.安装工程造价
按建筑工程造价和安装工程造价占建筑工程造价的比例计算评估，即:
安装工程造价＝建筑工程造价×安装工程造价占建筑工程造价的比例
中轻公司能提供完整工程预结算资料的：
安装工程造价占建筑工程造价的比例＝原安装工程造价/原建筑工程造价
中轻公司不能提供完整工程预结算资料的，按同类建筑安装工程造价占建筑工
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浙江中轻控股集团有限公司部分资产评估项目资产评估报告程造价的比例计算评估。
B、前期费用
此处主要指项目论证费、勘测设计费，参照《浙江省工程建设其他费用定额》和浙价费1996370号文《工程设计收费标准》、《工程勘察收费标准》并结合委托方的实际发生情况，按综合造价的一定百分比计取。
项目论证费0.72
%设计费1.00
%勘测费0.80
%前期费用小计2.52
%C、其他费用
其它费用根据计取的方法不同分为其它费用I和其它费用II。
其它费用I主要是建设单位管理费等，按综合造价的一定比例计取，参照《浙江省工程建设其他费用定额》，本次评估计取标准如下：
临时设施费0.50
%筹建经费0.60
%监理及咨询费1.40
%建筑管理费小计2.50
%其它费用II按建筑面积计取，根据1997年6月19日浙江省人民政府颁布的第
87号政府令《浙江省新型墙体材料开发利用管理办法》和1997年6月6日浙江省人民政府颁布的第86号政府令《浙江省房屋建筑白蚁防治管理办法》，具体计取标准如下：
费用名称收费标准
发展新型墙体专项基金10元/平方米
白蚁防治费2元/平方米
对于未取得房屋所有权证及未办理建筑工程规划许可证的房屋不考虑其它费用II。
其他费用=其他费用I+其他费用II
D、资金成本
资金成本包括应计利息与开发利润。
应计利息指建筑物正常建设工期内占有资金的筹资成本。应计利息计息期按正
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浙江中轻控股集团有限公司部分资产评估项目资产评估报告常施工建设情况下所需占用的时间计算,利率按评估基准日金融机构贷款利率，资金视为在建设期内均匀投入,计息基数为前三项费用之和。
开发利润按照其他投资额合计数按适当投资利润率计算确定。
重置价值＝前期费用＋综合造价＋其他费用＋资金成本
2)成新率的确定
A、价值量大的建筑物分别按年限法、完损等级打分法确定成新率后，经加权平均，确定综合成新率。
a.年限法的基本公式为：
成新率(K1)＝（耐用年限－已使用年限）/耐用年限×100
%耐用年限根据建筑物的结构类型、用途、使用环境等确定。
b.完损等级打分法，将建筑物分为结构、装饰和设备三部分，按具体建筑物确定其造价比例，然后将每部分中具体项目结合标准打分，综合打分情况确定每一部分完损系数，最后以各部分的完损系数和所占造价比例加权得出委估建筑物的成新率，用公式表示如下：
成新率(K2)＝结构部分造价比例×结构部分完损系数＋装饰部分造价比例×装饰部分完损系数＋设备造价比例×设备部分完损系数
打分标准参照《有关城镇房屋新旧程度（成新）评定暂行办法》的有关内容。
c.综合成新率
K＝A1×K1＋A2×K2
其中A1、A2分别为加权系数,本次评估中，A1、A2各取0.5。
B、其他建筑物的成新率以年限法为基础，结合其实际使用情况、维修保养情况和评估专业人员现场勘察时的经验判断综合评定。
（3）建筑物类固定资产评估结果
账面原值25,363,668.43元
账面净值24,047,618.96元
清查调整后账面原值25,363,668.43元
清查调整后账面净值24,047,618.96元
重置价值27,571,206.00元
评估价值24,205,405.00元
评估增值额157,786.04元
增值率0.66
%10
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2、设备类固定资产
（1）概况
设备类固定资产合计账面原值8,659,413.45元，账面净值7,163,410.96元，合计数量为10台（套）。该公司的设备主要包括车间变电工程设备、电缆和动力柜等。
该公司在自查基础上提供了《机器设备清查评估明细表》，本公司评估人员与该公司设备管理人员一起，对照《机器设备清查评估明细表》，对列入评估范围的设备进行了核查，以查明实物，落实评估对象，并在核查基础上进行了必要的技术评定。
在核实中，本公司评估人员还向该公司管理人员询问了设备的使用和管理情况。在清查核实过程中，未发现盘盈、盘亏和报废的设备。
清查中发现，“35KV变电工程”不在列入本次评估范围的土地上，而位于上述地块周边的绍兴中国轻纺城舒美特纺织有限公司厂区内，系2007年中轻公司根据协议从绍兴中国轻纺城舒美特纺织有限公司购入。根据中轻公司与绍兴中国轻纺城舒美特纺织有限公司的相关协议及附件，35KV变电工程包括35KV变电工程设备、35KV变电输电线路、35KV高压变电设备、35KV开关站工程等，原系包括列入本次评估范围的3宗土地在内的原绍兴中国轻纺城舒美特纺织有限公司厂区整体高压配电设施。2006年中轻公司从绍兴中国轻纺城舒美特纺织有限公司购入绍兴县国用(2007)第14-51号?第14-55号共5宗土地使用权及相应地上建筑物和机器设备，由于这部分厂房设备的用电仍通过绍兴中国轻纺城舒美特纺织有限公司厂区的35KV变电工程进行高压配电输送，因此绍兴中国轻纺城舒美特纺织有限公司将35KV变电工程的50%转让给了中轻公司，本次评估时中轻公司将这部分35KV变电工程列入了评估范围。
设备类固定资产清查调整后账面原值8,659,413.45元，清查调整后账面净值
7,163,410.96元。
（2）评估方法
设备类固定资产的评估采用重置成本法，其基本公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
其中，中轻公司按比例占有的设备，根据相关协议及附件中规定的比例确定设备的评估价值。
1)重置价值的确定
重置价值由购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利息以及其
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浙江中轻控股集团有限公司部分资产评估项目资产评估报告他费用中的若干项组成。
A．现行购置价的确定
通用机器设备主要查询《中国机电产品报价手册》等获得现行购价；对不能直接获得市价的设备，则先取得类似规格型号设备的现行购价，再用功能成本系数法、技术先进性系数法及价格指数法等方法对其进行调整。
B．相关费用
根据设备的具体情况分别确定如下：
运杂费：以设备购价为基数，并参照《浙江省工程建设其他费用定额》，结合设备的重量、体积和路程进行调整评定费率；
安装调试费：以设备购价为基数，根据设备安装调试的具体情况、现场安装的复杂程度和附件及辅材消耗的情况评定费率；
建设期管理费：包括工程管理费、设计费、联合试车费等，参照相似规模的同类工程项目确定综合费率；
资金成本：对主要生产设备、价值较大的设备，其在正常建设期内所占用资金的应计利息，予以资本化。资金在建设期内视作均匀投入，计息期以正常建设期折半计算，利率取基准日银行同期贷款利率。
建设期半年以内，年资本化率6.57
%建设期半年至一年，年资本化率7.47
%2)成新率的确定
以使用年限法为基础，结合设备所处的环境、制造质量、维护保养状况、负荷等情况，综合评定成新率。
使用年限法基本公式为：
成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限×100
%耐用年限根据设备的物理寿命、经济寿命和技术寿命综合确定。
（3）设备类固定资产评估结果
账面原值8,659,413.45元
账面净值7,163,410.96元
清查调整后账面原值8,659,413.45元
清查调整后账面净值7,163,410.96元
重置价值12,208,700.00元
评估价值6,990,959.00元
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评估减值额172,451.96元
评估减值率2.41
%3、无形资产--土地使用权
（1）概况
账面价值20,547,896.73元，清查调整后账面价值20,547,896.73元，为3宗相邻的土地，合计土地面积74,012.60平方米，位于绍兴县安昌镇西?山村的中轻公司河西厂区内。
以上土地分布于绍兴县柯桥经济开发区内。评估人员通过对各宗土地的国有土地使用证、土地使用权原始取得资料与委托评估的明细表进行核对，并进行了现场踏勘。在现场踏勘过程中，着重核实了土地的位置、面积、利用现状，了解周围环境及周围土地的利用情况及市场供求情况。
各宗地基本情况如下表所示：
宗地基本情况表
宗地土地土地使权利起止面积（平方
土地证号土地位置
号用途用性质日期米）
绍兴县国用(2007)安昌镇西
1出让工业2052.2.936,081.80
第14-53号?山村
绍兴县国用(2007)安昌镇西
2出让工业2052.2.916,514.30
第14-55号?山村
绍兴县国用(2007)安昌镇西
3出让工业2052.2.921,416.50
第14-51号?山村
经核查，列入评估范围的土地使用权权属明确，均为中轻公司所有。
（2）评估方法
1)土地使用权评估价值的定义
列入本次评估范围的出让土地的评估价格是指在用途设定为工业和土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”条件下，于评估基准日为2008年7月31日，剩余土地使用年限下的出让土地使用权价格。
2)评估方法的选择
待估宗地系出让性质的工业用地，本次采用基准地价系数修正法和市场法进行评估，对以上两种方法的评估的结果进行分析后确定评估价值。
3)选用的评估方法简介及参数的选取路线
A、市场法
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市场法的基本含义是：在求取一宗待评土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，根据该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期、容积率等方面与待估土地的差别情况，修正得出待估土地使用权评估价值的方法。
市场比较法评估的基本公式：V=VB×A×B×C×D×E×F
式中：
V：待估土地使用权评估价值；
VB：比较案例土地使用权价格；
A：待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数
B：待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数
C：待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数
D：待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数
E：待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数
F：待估宗地容积率指数/比较案例容积率指数
a.市场交易情况修正，通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易案例，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
b.期日修正，采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算期日对地价的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。
c.区域因素修正，区域因素主要包括地区的繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域环境条件、城市规划、土地使用限制、区域产业集聚程度等。由于不同用途的土地，影响其价格的区域因素也不同，区域因素修正的具体内容根据评估对象的用途分别确定。
d.个别因素修正，具体内容根据待估土地的用途确定。个别因素主要包括宗地
（地块）的位置、面积、形状、宗地基础及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗地内开发程度、水文状况、规划限制条件等，根据交易案例中土地的个别因素与评估对象的差异进行修正。
e.土地使用年期修正，土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影响土地使用权的价格。通过土地使用权年期修正，将交易案例中土地使用权年期修正到委估土地的剩余使用年期，消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
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f.容积率修正，容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。不同的城市地区，城市规划对该地区的容积率都有一定的规定限制。容积率的大小直接影响土地利用程度的高低，从而影响土地使用权的价格。通过修正系数，将交易案例中土地使用权价格修正到待估土地容积率条件下的土地使用权价格。
B、基准地价系数修正法
首先按土地位置及容积率确定其所对应的土地级别和基准地价标准；再根据待估宗地的实际情况对地价的影响确定修正值，一般考虑对区域因素个别因素进行修正；然后根据评估基准日与基准地价基期同类地价的总体变化情况确定期日修正系数，并根据土地剩余使用年限确定年限修正系数；最后根据基准地价及各项修正值确定待估宗地使用权的评估价值，公式如下：
VVC×（1＋ΣK）×T×Rn
式中：
V：待估宗地使用权的评估价值；
VC：基准地价，
K：区域因素、个别因素修正系数
T：估价期日修正系数
Rn：年限修正系数
期日修正是指对评估基准日与基准地价的基期同类地价的总体变化情况的修正。
T=K1/K0×100
%式中：
K1：评估基准日同类地价指数；
K0：基准地价基期同类地价指数，一般取1。
年期修正是指是指通过修正系数将土地使用权在最高使用年限条件下的价值修正为在剩余使用年限条件下的价值。
nN
Rn=1-1/（1+R）/1-1/(1+R)
式中：R：土地还原利率，本次评估取6
%n：土地剩余使用年限
N：土地最高使用年限
（3）无形资产-土地使用权的评估结果
账面价值20,547,896.73元
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浙江中轻控股集团有限公司部分资产评估项目资产评估报告
清查调整后账面价值20,547,896.73元
评估价值27,828,800.00元
评估增值额7,280,903.27元
评估增值率35.43
%十、评估结论
委托评估资产账面价值51,758,926.65元，清查调整后账面价值51,758,926.65
元，评估价值59,025,164.00元，评估增值7,266,237.35元，增值率为14.04%。
十一、特别事项说明
1、本次评估中发现，列入本次评估范围的35KV变电工程未位于列入本次评估范围的土地上，而位于上述地块周边的绍兴中国轻纺城舒美特纺织有限公司厂区内，系2007年中轻公司根据协议从绍兴中国轻纺城舒美特纺织有限公司购入。根据中轻公司与绍兴中国轻纺城舒美特纺织有限公司的相关协议及附件，35KV变电工程包括
35KV变电工程设备、35KV变电输电线路、35KV高压变电设备、35KV开关站工程等，原系包括列入本次评估范围的3宗土地在内的原绍兴中国轻纺城舒美特纺织有限公司厂区整体高压配电设施。2006年中轻公司从绍兴中国轻纺城舒美特纺织有限公司购入国有土地使用证号为绍兴县国用(2007)第14-51号?第14-55号的共5宗土地使用权及相应地上建筑物和机器设备，由于这部分厂房设备的用电仍通过绍兴中国轻纺城舒美特纺织有限公司厂区的35KV变电工程进行高压配电输送，因此绍兴中国轻纺城舒美特纺织有限公司将其35KV变电工程的50%转让给了中轻公司，本次评估时中轻公司将这部分35KV变电工程列入了评估范围。本次评估中，我们按照上述协议及附件中规定中轻公司的占有比例确定35KV变电工程设备的评估价值。
2、对委托评估的中轻公司资产价值评估中，本公司对轻纺城公司和中轻公司提供的委托评估的资产法律权属资料及其来源进行了必要的查验，发现上述的35KV变电工程资产的权属存在瑕疵情况，但根据相关购买协议和附件，该项资产的产权应属于中轻公司所有。除此以外，从轻纺城公司和中轻公司提供的法律权证、会计资料及其他有关资料看，其他资产的权属属中轻公司所有。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是轻纺城公司和中轻公司的责任，我们的责任是对轻纺城公司和中轻公司提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为对中轻公司资产的法律权属的确认和保证。若中轻公司不拥有前述资产的所有权或其他有关权利，或对前述资产的所有权或其他有关权利存在部分限制，则前述资产的评估结果和中轻公司的委托评估的资产价值结果会受到影响。
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浙江勤信资产评估有限公司
浙江中轻控股集团有限公司部分资产评估项目资产评估报告
3、中轻公司承诺，截至评估基准日，列入评估范围的资产不存在抵押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。
4、本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等因素对评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。在评估过程中，评估人员根据相关要求，考虑现行的法律法规以及评估人员在资产评估时常用的行业惯例、统计参数或通用行业参数，并认定这些前提条件在资产评估基准日成立，当未来经济环境和以上前提条件与假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结果的责任。
5、本次评估对中轻公司可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行资产评估时中轻公司未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。
评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、未征得本评估公司同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，但法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
4、本评估报告的使用有效期为一年，即自2008年7月31日起至2009年7月
30日止。
浙江勤信资产评估有限公司
法定代表人:朱永勤
注册资产评估师:柴山、潘文夫
报告日期：2008年8月20日
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